Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2020 г. N 10АП-14430/20 по делу N А41-10460/2020

г. Москва

13 октября 2020 г.

Дело N А41-10460/20

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Химки Московской области: Сенин А.С., по доверенности от 31.07.2020;

от ИП Рагина Э.Э.: Дробитов А.В., по доверенности от 16.10.2019;

от Министерства имущественных отношений Московской области : не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 03 августа 2020 года по делу N А41-10460/20 по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к ИП Рагину Э.Э., третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в суд к Индивидуальному предпринимателю Рагину Эдварду Эдвардовичу с требованиями:

1. Расторгнуть договор аренды от 04.08.2011 No ФА-39, действующий между Администрацией городского округа Химки Московской области и индивидуальным предпринимателем Рагиным Эдвардом Эдвардовичем в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:250.

2. Обязать индивидуального предпринимателя Рагина Эдварда Эдвардовича возвратить Администрации городского округа Химки Московской области по передаточному акту земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020203:250 в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по назначению.

3. В случае неисполнения решения суда в указанной части после вступления его в законную силу, взыскать с индивидуального предпринимателя Рагина Эдварда Эдвардовича в пользу Администрации городского округа Химки Московской области судебную неустойку в размере 1047,31 руб. за каждый день неисполнения решения суда по дату его фактического исполнения.

4. Взыскать с индивидуального предпринимателя Рагина Эдварда Эдвардовича в пользу Администрации городского округа Химки арендную плату по договору от 04.08.2011 N ФА-39 в сумме 382 267,94 руб. за период с 18.04.2019 по 31.12.2019 из расчета ее двукратного базового размера.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 августа 2020 года по делу N А41-10460/20 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.

Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что 04.08.2011 между Администрацией городского округа Химки Московской области и Ивановым В.П. заключен договор аренды NoФА-39. Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020203:250 площадью 4859 кв. м. из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: "для строительства и эксплуатации производственного комплекса с установкой холодильного оборудования".

14.11.2018 права и обязанности арендатора перешли к Индивидуальному предпринимателю Рагину Эдварду Эдвардовичу на основании договора N РЭЭ- ИВК/11/2018.

Проведя осмотр участка, Администрация пришла к выводу о нарушении условий договора в части использования участка не по целевому назначению.

В связи с изложенным администрация также при расчете арендной платы применила положения пункта 2 статьи 2 Закона Московской области No 113/2014-ОЗ, согласно которым за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер аренной платы устанавливается в двукратном размере.

19.11.2019, ссылаясь на нарушение условий договора в части использования участка по целевому назначению, истец направил в адрес ответчика претензию N 132исз-16823, в которой предложил оплатить долг по арендной плате и в добровольном порядке расторгнуть договор.

Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что арендная плата вносится по договору в соответствии с условиями по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного

участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на

территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Предъявленная ко взысканию задолженность образовалась в результате применения двукратного размера Аб. Спора по применению коэффициентов между сторонами не имеется.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что оснований для применения положений пункта 2 статьи 2 Закона Московской области N 113/2014-ОЗ не имелось ввиду следующего.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Ответчиком в материалы дела были представлены документы, подтверждающие проведение работ по освоению земельного участка для целей строительства:

- ответчиком получен градостроительный план земельного участка;

- в Администрацию городского округа Химки было направлено заявление об установлении соответствия вида разрешенного использования земельных участков классификатору видов разрешенного использования земельного участка;

- ответчиком с МП городского округа Химки Московской области "Архитектурно- планировочное управление городского округа Химки" заключен Договор на изготовление Схемы размещения ограждения на земельных участках;

- получен ордер на право производства земляных работ от 27.09.2019 N 2932 сроком действия до 18.08.2020 (на право производства работ по устройству забора и подъездных путей);

- 27.09.2019 заключен Договор N 01/155 с ООО "АтлантПроект" на выполнение работ по разработке предпроектного предложения (эскизный проект, буклет). Цена договора составила 400 000 рублей, которые были фактически оплачены;

- 25.11.2019 заключен Договор N 01/165 с ООО "АтлантПроект" на выполнение проектных работ и проведение всех инженерных изысканий, необходимых для получения разрешения на строительство.

- 30.01.2020 из Главного управления культурного наследия Московской области получено Заключение на запрос Рагина Э.Э. о наличии на земельном участке объектов культурного наследия;

- 14.02.2020 направлен запрос в Департамент по недропользованию по Центральному ФО Федерального агентства по недропользованию на предоставление заключения о наличии либо отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки, а также получен ответ на указанный запрос;

- 28.02.2020 в ПАО "МОЭСК" направлен запрос относительно наличия на ГПЗУ охранной зоны ЛЭП.

- 28.02.2020 заключен Договор с ИП Аветисовым Р.Э. на выравнивание и планирование территории земельных участков, в т.ч. земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:250.

- 02.03.2020 заключен Договор с ИП Гандрабур А.А. на монтаж ограждения земельных участков, в т.ч. земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:250.

Таким образом, доводы о неиспользовании участка опровергаются материалами дела.

Поскольку оснований для применения Аб в двукратном размере не имелось, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании задолженности.

Истец также просил расторгнуть договор.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 No 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из вышеприведенного усматривается, что истцом не доказано существенное нарушение ответчиком условий спорного договора, поскольку ответчиком ведутся подготовительные работы (освоение участка) в целях осуществления строительства на нем - в соответствии с видом разрешенного использования.

В апелляционной жалобе истец указывает, что предпринимателем представлены документы о проектировании складского комплекса, тогда как земельный участок был предоставлен для размещения производственного комплекса.

Между тем, из представленных ответчиком документов указанных обстоятельств не усматривается, так как представленные документы свидетельствуют об осуществлении подготовительной работы к строительству.

На иные существенные нарушения условий договора истец не ссылался.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 03.08.2020 по делу N А41-10460/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Л.В. Пивоварова В.Н. Семушкина