Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2020 г. N 07АП-7835/20 по делу N А27-5792/2020

город Томск

15 октября 2020 г.

Дело N А27-5792/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2020 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Стасюк Т.Е.,

судей Киреевой О.Ю.,

Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воронецкой В.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ситникова Владимира Васильевича (07АП-7835/2020) на решение от 07.07.2020 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-5792/2020 по иску индивидуального предпринимателя Ситникова Владимира Васильевича (ОГРНИП 318420500016906, ИНН 420533524925, г. Кемерово) к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478, г. Кемерово, пр. Советский, 58) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101026:1948 и согласовании условий о сроке действия договора и размере арендной платы (с учетом уточнения требований).

В судебном заседании приняли участие:

от истца - Райфикершт М.В. по доверенности от 28.02.2020, паспорт.

СУД УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ситников Владимир Васильевич (далее - ИП Ситников В.В.) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее - Комитет) об урегулировании преддоговорного спора в части размера арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.

Требования мотивированы применением неверного коэффициента Кв, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка - вместо Кв 0,72% (служебные гаражи и автостоянки служебного автотранспорта) выбран Кв 2,75% (открытые и (или) закрытые автостоянки, автопаркинги, гаражи-стоянки, машино-места); необоснованно применен коэффициент базовой доходности Кб. В обоснование представлены документы, подтверждающие передачу расположенного на земельном участке гаража в аренду для размещения служебного автотранспорта арендатора.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования - дополнительно просил согласовать условие о сроке действия договора аренды (вместо присутствовавшего в проекте договора условия пункта 2.3 о распространении действия договора на правоотношения сторон с 01.11.2016 (период фактического пользования) просил укать на действие договора с момента его заключения); на доводе о неприменении коэффициента Кб не настаивал, включил его в формулу расчета арендной платы; в части коэффициента Кв настаивал на применении его значения 0,72%.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 07.07.2020 установлены следующие условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101026:1948 площадью 2501 кв.м из земель населенных пунктов, разрешенный вид использования - хранение автотранспорта, расположенного по адресу: г. Кемерово, Заводский район, восточнее строения N 24 по ул. Шатурская, между Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса и индивидуальным предпринимателем Ситниковым Владимиром Васильевичем:

Пункт 2.3. Договор считается заключенным и его условия применяются к правоотношениям сторон, возникшим с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-5792/2020.

Протокол определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка (расчетная часть):

Размер арендной платы по состоянию на 2020 год составляет 49590 руб. 56 коп. в квартал и определяется по формуле: А = УПКС x Кв x Ку x Ки x Кб x S / П, где:

А - размер арендной платы;

УПКС - 1 229,29;

Кв = 2,75% - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Ку = 1,2 - коэффициент, учитывающий условия использования;

Ки = 1,058 х 1,04 х 1,043 х 1,03 - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции на 2017-2020 годы;

Кб = квадратный корень (2 335,42/1 229,29) = 1,37833671 - коэффициент базовой доходности; S = 2 501,00 - площадь земельного участка;

П = 4 - количество периодов внесения арендной платы в году.

Не согласившись с данным решением, ИП Ситников В.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на то, что находящийся на земельном участке объект передан истцом ООО УК "Перекресток", которое использует его для размещения служебного автотранспорта: грузовые тягачи, полуприцепы-цистерны, автоцистерны и т.п., то есть участок используется фактически для хранения служебного автотранспорта; до заключения договора с ООО "УК Перекресток" истец использовал участок лично, для размещения служебного транспорта им самим и членами его семьи, в соответствии с этим применяемый коэффициент должен быть равен 0,72%. Также апеллянт указывает, что применяемый коэффициент зависит о фактического использования, а не от категории пользователей. Также апеллянт указывает на отсутствие оценки судом довода о возможном применении коэффициента 1,2.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что фактическому использованию земельного участка соответствует коэффициент 0,72%.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд читает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу, что основания для его отмены или изменения отсутствуют.

Как следует из материалов дела, ИП Ситников В.В. с 18.05.2012 является собственником объекта недвижимости - гаража с кадастровым номером 42:24:0101026:1739, антресоль-этажный, общей площадью 1 815,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Кемерово, Заводский район, восточнее строения N 24 по ул. Шатурская (л. д. 29).

С момента возникновения права собственности на указанный объект недвижимости, земельный участок, на котором он находится, используется истцом без оформления договорных отношений с собственником участка и без внесения платы.

Государственная собственность на земельный участок не разграничена.

06.06.2019 истец обратился в Комитет с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка; 10.06.2019 - с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (л. д. 82-83, 86-87).

08.07.2019 Комитетом принято решение N 10-2/996 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании его предоставления (л. д. 84-85).

18.09.2019 земельный участок поставлен на кадастровый учет со следующими характеристиками: кадастровый номер 42:24:0101026:1948; площадь 2501 кв.м; кадастровая стоимость 3 074 454,29 руб.; категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - хранение автотранспорта; адрес: г. Кемерово, Заводский район, восточнее строения N 24 по ул. Шатурская.

17.10.2019 истец обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (л. д. 80-81).

18.11.2019 истец получил направленный Комитетом проект договора аренды земельного участка (л. д. 14-17).

По проекту договора у истца возникли разногласия только в части определения размера арендной платы, которые были оформлены в виде протокола разногласий от 19.11.2019 (л. д. 18-19).

Комитет в протоколе согласования разногласий и письме от 30.12.2019 настаивал на первоначальной редакции договора, дополнительно включив текущий период (с 01.01.2020 - Ки на 2020 год - 1,030).

Ссылаясь на невозможность достижения сторонами соглашения по спорному условию об арендной плате, ИП Ситников В.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласовывая условия договора о начале его действия и о размере арендной платы с применением коэффициента вида использования земельного участка (Кв) в размере 2,75%, суд первой инстанции исходил из того, что именно данный коэффициент соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что, в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 Пленума N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленным на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в определениях от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558, Обзоре судебной практики N 2 (2015), утвержденном Президиумом 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству.

Поскольку арендная плата за спорный земельный участок является регулируемой, стороны договора аренды обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченном на то органом государственной власти нормативном правовом акте.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о необходимости определения размера подлежащей внесению арендной платы в соответствии с "Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы", утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (далее - Постановление N 62).

Согласно пункту 2.8 Постановления N 62 размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле:

А = УПКС x Кв x Ку x Ки x Кб x S / П, где:

А - размер арендной платы;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который представляет собой частное от деления кадастровой стоимости земельного участка на площадь данного земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Ку - коэффициент, учитывающий условия использования;

Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления;

Кб - коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент);

S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П - количество периодов внесения арендной платы в году

Расчет коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) (Кб) осуществляется по следующей формуле:

Кб =

где, УПКСЗ - среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Приложением N 1 к Постановлению N 62 утверждены коэффициенты Кв, учитывающие вид разрешенного использования земельного участка:

0,16% - индивидуальные капитальные и металлические гаражи, моторнолодочные ангары, коллективные овощехранилища, погреба;

0,72% - служебные гаражи и автостоянки служебного автотранспорта;

2,75% - открытые и (или) закрытые автостоянки, авто паркинги, гаражи-стоянки, машино-места.

Суд первой инстанции принял во внимание, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости.

В материалы дела представлен договор аренды от 01.04.2018 на часть принадлежащего истцу здания гаража общей площадью 1 815,4 кв.м - нежилого помещения площадью 1 765,4 кв.м, заключенный между ИП Ситниковым В.В. и ООО "Управляющая Компания Перекресток", для использования в качестве гаража и стоянки служебного автотранспорта на неопределенный срок. В гараже предполагается размещение грузовых седельных тягачей и полуприцепов-цистерн, легкового автомобиля, арендуемых ООО "Управляющая Компания Перекресток" для использования в своей хозяйственной деятельности.

Анализируя условия применения коэффициентов Кв 0,72% и 2,75%, суд первой инстанции учел, что применение их обусловлено тем для чего используется земельный участок. В случае, если транспорт не принадлежит арендатору земельного участка, т.е. не является для него ни личным, ни служебным, он принадлежит иным лицам и размещается на земельном участке по воле арендатора на возмездной основе (например, платная автостоянка, сдача в аренду гаража) или безвозмездно, но для обслуживания основного вида деятельности арендатора (например, автостоянка возле торгового центра для покупателей), такая деятельность имеет самостоятельный экономический характер, в т.ч. поэтому к ней применяется более высокий коэффициент Кв.

Исследуя доводы апеллянта о том, что ООО "Управляющая Компания Перекресток" использует земельный участок для размещения служебного транспорта, с использованием которого оно осуществляет своею деятельность, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что непосредственно для истца использование земельного участка в данном случае заключается в сдаче в аренду находящегося на нем объекта недвижимости, а такая деятельность носит самостоятельный экономический характер и направлена на извлечение прибыли.

Поскольку договор аренды предполагается заключить не между ответчиком и ООО "Управляющая Компания Перекресток", истец не вправе ссылаться на то, каким образом использует земельный участок его контрагент, поэтому следует исходить из того, что сам истец использует принадлежащий ему гараж как коммерческую недвижимость.

На основании вышеизложенного коэффициент 0,72% применению не подлежит.

С учетом фактического использования земельного участка применение коэффициента Кв 2,75 % в расчете арендной платы является обоснованным.

Согласно пункту 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основываясь на приведенном разъяснении судебной практики, суд первой инстанции вынес на обсуждение сторон вопрос о применении Ку, предусмотренного Приложением N 2 к Постановлению N 62, учитывающего условия использования земельных участков, в частности для земельных участков, переданных в субаренду, земельных участков под переданными в пользование объектами недвижимости или временными сооружениями, находящимися в частной собственности физических или юридических лиц.

Поскольку стороны не возражали против включения данного коэффициента в расчет арендной платы, и исходя из регулируемого характера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, суд первой инстанции обоснованно включил его в расчет арендной платы.

Условие договора о начале его действия определено судом первой инстанции с учетом позиции истца, выразившего свое несогласие с распространением действия договора на весь предшествующий период в котором он являлся пользователем земельного участка. И поскольку представитель истца настаивал на предложенной им редакции пункта 2.3 договора о распространении его действия на правоотношения сторон, возникшие с момента заключения договора, суд первой инстанции, применив пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющий момент заключения договора в случае судебного урегулирования разногласий, моментом вступления в законную силу соответствующего решения суда, согласовал данное разногласие в предложенной истцом редакции.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а согласованный судом размер арендной платы (порядок ее определения) соответствует требованиям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, к полномочиям которого отнесено установление таких требований. Следовательно, условие об арендной плате согласовано в соответствии с положениями о регулируемой цене и принципами, закрепленными в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Поскольку, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 07.07.2020 по делу N А27-5792/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

О.Ю. Киреева М.А. Фертиков