Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2020 г. N 18АП-11599/20 по делу N А76-6042/2020

г. Челябинск

15 октября 2020 г.

Дело N А76-6042/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Карпачевой М.И., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ряжкина Сергея Вячеславовна на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.08.2020 по делу N А76-6042/2020.

В судебное заседание явился представитель индивидуального предпринимателя Ряжкина Сергея Вячеславовна - Ишутин Виталий Евгеньевич (доверенность от 02.03.2020).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ряжкину Сергею Вячеславовичу (далее - ИП Ряжкин С.В., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору УЗN 008262-К-2008 за период с 03.10.2014 по 30.09.2019 в размере 1 465 894 руб. 03 коп., пени за период с 01.01.2015 по 30.09.2019 в размере 277 743 руб. 66 коп. (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований - т. 1, л.д. 110).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.08.2020 исковые требования Комитета удовлетворены частично: в его пользу с ИП Ряжкина С.В. взысканы задолженность в размере 1 093 479 руб. 21 коп., пени в размере 134 458 руб. 82 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано (т. 2, л.д. 35-39).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Ряжкин С.В. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что до 01.03.2015 действовала редакция пункта 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой предоставление земельных участков в аренду для строительства, с предварительным согласованием мест размещения объектов, осуществляется на срок строительства этих зданий, строений, сооружений. Следовательно, с момента ввода нежилого здания в эксплуатацию (02.04.2014) договор аренды УЗ N 008262-К-2008 от 18.07.2008 прекратил свое действие. Кроме того, в соответствии с п. 4.2.13 договора аренды в случае отчуждения принадлежащих арендатору объектов недвижимости, арендатор обязан расторгнуть с арендодателем договор аренды земельного участка путем подписания соглашения в течение 30 дней со дня отчуждения объектов недвижимости (государственной регистрации перехода права собственности). Таким образом, выводы суда о том, что ни закон, ни договор аренды не содержат оснований для автоматического прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства, противоречат статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей в период ввода построенного объекта в эксплуатацию.

Также ИП Ряжкин С.В. полагает, что по условиям пунктов 4.1.3, 4.2.9, 4.2.13, 6.4 договора аренды именно арендатор земельного участка по договору аренды УЗ N 008262-К-2008 от 18.07.2008 - общество с ограниченной ответственностью "Урал-Кар" (далее - ООО "Урал-Кар") обязано было уведомить арендодателя о завершении строительства объекта на спорном земельном участке и оформлении прав собственности на построенный объект за третьими лицами, чего сделано не было. Рассматривая настоящий спор, суд не привлек ООО "Урал-Кар", как сторону договора аренды УЗ N 008262-К-2008 от 18.07.2008, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Между тем, именно поведение арендатора земельного участка является недобросовестным и противоречащим нормам действующего законодательства.

Кроме того, договор аренды земельного участка заключался с определенным целевым назначением "для строительства разноэтажного административного здания". В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом местного самоуправления. В этой связи Администрация города Челябинска (в лице Комитета как ее отраслевого (функционального) органа), не могла не знать о завершении строительства объекта на спорном земельном участке. Таким образом, выводы суда о недобросовестном и незаконном поведении ответчика являются необоснованными.

По мнению ответчика, для определения размера арендной платы необходимо использовать коэффициент К1, предусмотренный для деятельности, связанной с торговлей или с размещением административных и офисных зданий. Суд первой инстанции ошибочно применил в расчете задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 30.09.2019 коэффициент К1 для прочих видов деятельности. Ответчик представил в материалы дела исчерпывающие доказательства, что основным и единственным видом деятельности ИП Ряжкина С.В. является сдача принадлежащего ему имущества в аренду. Соответственно, при расчете арендной платы должен применяться коэффициент К1, соответствующий этому виду деятельности: в период с 01.07.2017 по 31.12.2018 К1 равный 0,195 (сдача в наем недвижимого имущества); в период с 01.01.2019 по 30.09.2019 К1 равный 1,75 (предпринимательство).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель истца не явился.

С учетом мнения ответчика в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 18.07.2008 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Урал-Кар" (арендатор) подписан договор УЗ N 008262-К-2008 краткосрочной аренды земли города Челябинска (т. 1, л.д. 19-26), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:36:0604021:40 площадью 3 591 кв.м., расположенный по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства разноэтажного административного здания со встроенными помещениями автомагазина (п. 1.1, 1.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 от 29.12.2011 - т. 1, л.д. 32-40).

Согласно п. 1.4 договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 29.12.2011) в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2011 до 11.07.2012.

В соответствии с п. 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма N 2) на соответствующий счет, указанный прилагаемом к договору расчете. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный счет (п. 2.2 договора).

В силу п. 6.3 договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 29.12.2011) за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

По акту приема-передачи от 29.12.2011 земельный участок площадью 3 591 кв.м передан арендатору (т. 1, л.д. 43).

Договор аренды прошёл государственную регистрацию 11.08.2008 (т. 1, л.д. 50).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0604021:40 расположен объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0604021:454, поставленный на кадастровый учет 22.12.2012 (т. 1, л.д. 52).

03.10.2014 за ИП Ряжкиным С.В. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 3 с кадастровым номером 74:36:0604021:482, в нежилом здании по адресу: г. Челябинск, ул. Чайковского,60 (т. 1, л.д. 48). Указанное помещение расположено в здании с кадастровым номером 74:36:0604021:454 (т. 1, л.д. 52).

Указав, что с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0604021:40, у предпринимателя возникла обязанность по внесению арендной платы в размере, пропорциональном площади нежилого помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности, Комитет в адрес ИП Ряжкина С.В. направил претензию N 40063 от 26.11.2019 с требованием уплатить арендную плату за период с 03.10.2014 по 30.09.2019 и пени (т. 1, л.д. 7-13).

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции установив, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 614, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 8 раздела 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", удовлетворил исковые требования частично, с учетом пропуска Комитетом срока исковой давности (с 03.10.2014 по 31.12.2016), о применении которого заявлено ответчиком.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Спорные правоотношения возникли по поводу наличия предусмотренных договором аренды земельного участка от 18.07.2008 УЗ N 008262-К-2008 обязательств у ИП Ряжкина С.В., которым приобретены права на нежилое помещение во вновь возведенном здании, расположенном на предоставленном ООО "Урал-Кар" в аренду для целей строительства земельном участке.

Исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору от 18.07.2008 УЗ N 008262-К-2008, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Дополнительным соглашением N 2 от 29.12.2011 к договору, сторонами установлен срок аренды участка до 11.07.2012.

В соответствии с правовым подходом, выраженным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016) поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Как следует из материалов дела, объект, для строительства которого изначально земельный участок с кадастровым номером 74:36:0604021:40 был предоставлен обществу "Урал-Кар" по договору аренды от 18.07.2008 УЗ N 008262-К-2008, построен и введен в эксплуатацию в 2012 году.

Доказательств отказа одной из сторон от договора, прекращения записи о зарегистрированном на основании договора обременения в Едином государственном реестре недвижимости (т.1 л.д. 49-51), суду не представлено.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Особенностей предоставления земельного участка для целей строительства, исключающих продление договора, судебной коллегией не установлено, поскольку такое продление имело место после 11.07.2012. Положениями Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды УЗ N 008262-К-2008 был заключен в 2008 году, когда в силу статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов (постановление главы города Челябинска от 23.08.2005 N 865-п об утверждении акта выбора земельного участка, т.1 л.д. 44-45).

С учетом названного выше, следует признать, что спорные отношения между Комитетом и ИП Ряжкиным С.В. регулируются договором аренды от 18.07.2008 УЗ N 008262-К-2008, в котором ответчик является одним из множественных арендаторов в силу закона.

Исходя из существа арендных отношений (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Следовательно, арендатор уплачивает арендодателю арендные платежи в качестве эквивалента за использование предмета аренды. При отсутствии у стороны права на использование объекта, у нее не возникает и обязанность по оплате.

Установленная пунктом 4.2.14 договора аренды УЗ N 008262-К-2008 от 18.07.2008 обязанность общества "Урал-Кар" вносить арендные платежи до момента регистрации арендных прав третьих лиц на земельный участок, как добровольно принятого обязательства перед Комитетом, не может служить основанием исключающим обязанность ИП Ряжкина С.В. оплатить перешедшее к нему в силу закона право пользования земельным участком, занятым нежилом зданием (помещением в нем) и необходимым для его использования.

Иной подход, означает необходимость оплаты предыдушим арендатором (ООО "Урал-Кар") арендной платы без получения корреспондирующего права на использование имущества.

Между тем, согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В пункте 4 названной нормы сформулирован принцип запрета извлечение преимуществ из незаконного или недобросовестного поведения.

С учетом вышеназванного, у ИП Ряжкина С.В. с момента осуществления государственной регистрации права собственности на нежилое помещение -03.10.2014, имелась обязанность по оплате пользования соответствующей части земельного участка на условиях договора аренды УЗ N 008262-К-2008 от 18.07.2008.

Довод апеллянта о том, что суд первой инстанции необоснованно не привлек к участию в деле ООО "Урал-Кар" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, судебная коллегия также не считает основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Названный довод заявлен апеллянтом в контексте наличия у названного лица, как арендатора земельного участка по договору аренды УЗ N 008262-К-2008 от 18.07.2008, права в случае отчуждения принадлежащих арендатору объектов недвижимости расторгнуть с арендодателем договор аренды земельного участка путем подписания соглашения в течение 30 дней со дня отчуждения объектов недвижимости (государственной регистрации перехода права собственности). Между тем, ИП Ряжкин С.В. являясь собственником нежилого помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0604021:40, в силу закона приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды УЗ N 008262-К-2008 от 18.07.2008, который возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и продолжал действовать в спорный период.

В силу положений пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В этой связи, влияние судебного акта на права или обязанности ООО "Урал-Кар" по отношению к одной из сторон, отсутствует.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности (т.1 л.д. 74-76).

В соответствии со статьями 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

26.11.2019 Комитетом была направлена в адрес ответчика претензия с требованием о погашении задолженности. Обращение в арбитражный суд имело место 18.02.2020 (т. 1, л.д. 3, 7-13).

В силу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 4 Арбитражного кодекса Российской Федерации следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором (что имеет место в рассматриваемом случае), течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Иных оснований для приостановления или перерыва течения срока исковой давности судебной коллегией не установлено.

С учетом предусмотренных договором аренды поквартальных сроков оплаты до 1 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, следует признать срок исковой давности пропущенным за период до 31.12.2016. Соответственно, исковые требования подлежат удовлетворению за период с 01.01.2017 по 30.09.2019.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В рассматриваемом случае расчет платы за пользование земельным участком обоснованно произведен истцом по методике, установленной статьей 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N 257-ЗО), а также на основании Решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 (в редакции от 27.06.2017) "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" (т. 2, л.д. 16-17).

Частью 1 статьи 1 Закона N 257-ЗО установлена следующая методика расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена: Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (в редакции Закона, действующей до 30.06.2017), К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

С 01.07.2017 редакция Закона N 257-ЗО в части содержания коэффициента К1 предусматривает данный коэффициент как учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Оценивая возражения подателя жалобы относительно необходимости применения в расчете арендной платы коэффициента, учитывающего вид деятельности предпринимателя Ряжкина С.В. - сдача имущества в аренду, судебная коллегия исходит из следующего.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования приведенных правовых норм, следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать со сведениями, внесенными в кадастр.

Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

По условиям договора аренды УЗ N 008262-К-2008 от 18.07.2008 земельный участок предоставлен для строительства разноэтажного административного здания со встроенными помещениями автомагазина.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 74:36:0604021:40 является строительство разноэтажного административного здания со встроенными помещениями автомагазина (т. 1, л.д. 49-51).

В соответствии с пунктом 35 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если земельный участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на такой земельный участок.

Деятельность собственника нежилых помещений, которому земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации данных помещений в соответствии с их назначением, по сдаче помещений внаем (аренду) с фактическим видом деятельности на земельном участке непосредственной связи не имеет, при расчете арендной платы за земельный участок подлежит применению коэффициент, соответствующий виду деятельности арендатора нежилых помещений.

Поскольку Решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 (в редакции от 27.06.2017) "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" для такового вида разрешенного использования земельного участка не установлен показатель коэффициента К1, Комитет правомерно применил в расчете с 01.07.2017 показатель коэффициента К1 "прочие".

Положения части 1 статьи 1 Закона N 257-ЗО не позволяют дать иное толкование порядку применения коэффициента К1, в силу чего доводы заявителя о необходимости применения показателя коэффициента К1, исходя из осуществляемого вида деятельности на земельном участке и применении показателя, соответствующего виду деятельности - "сдача в аренду недвижимого имущества", обоснованно отклонены судом первой инстанции.

О наличии спора по кадастровой стоимости участка и применению иных показателей расчета, сторонами не заявлено.

По расчету суда за период с 01.01.2017 по 30.09.2019 арендная плата составила 1 093 479 руб. 21 коп.

По смыслу норм статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

С учетом того, что ИП Ряжкиным С.В. суду не представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 30.09.2019, требования Комитета в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате правомерно удовлетворены судом первой инстанции в размере 1 093 479 руб. 21 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 6.3 (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 29.12.2011) установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

В связи с тем, что условие о пени содержится непосредственно в тексте договора аренды, с учетом приведенных выше выводов о распространении на ответчика условий договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

В силу положений статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Исходя из названного, Комитетом пропущен срок для обращения в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности и неустойки, начисленной на задолженность, возникшую до первого квартала 2017 года, что исключает удовлетворение соответствующих требований.

По расчету суда первой инстанции пени за период с 01.04.2017 по 30.09.2019, начисленные на величину несвоевременно внесенной ответчиком арендной платы, составили 134 458 руб. 82 коп.

Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции и расчета суд апелляционной инстанции не усматривает.

Поскольку ответчик допустил нарушение обязательств по своевременному внесению платежей, суд первой инстанции правомерно признал наличие оснований для привлечения ИП Ряжкина С.В. к имущественной ответственности в виде уплаты пени в сумме 134 458 руб. 82 коп.

Анализ мотивов отклонения доводов апелляционной жалобы приведен в настоящем постановлении выше, в силу чего не требует дополнительной аргументации.

Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.08.2020 по делу N А76-6042/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ряжкина Сергея Вячеславовна - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

М.И. Карпачева О.Б. Тимохин