Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2020 г. N 10АП-14254/20 по делу N А41-110793/2019

г. Москва

13 октября 2020 г.

Дело N А41-110793/19

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от ООО "Шельф": Голофеев Е.С., по доверенности от 30.01.2020;

от Администрации Дмитровского городского округа Московской области: не явились, извещены;

от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены;

от Управления федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по городу Москва, Московской и Тульской областям: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Шельф" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 июля 2020 года по делу N А41-110793/19 по исковому заявлению Администрации Дмитровского городского округа Московской области к ООО "Шельф", третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Управление федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по городу Москва, Московской и Тульской областям, о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Дмитровского городского округа Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области к ООО "Шельф" с требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка No 981-д от 26.07.2011 года с КН 50:04:0010202:2805, площадью 89674 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположением: Московская область, г. Дмитров, ул. Одинцово, целевое использование: для строительства зданий и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области и Управление федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по городу Москва, Московской и Тульской областям.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 июля 2020 года по делу N А41-110793/19 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права.

Ответчик направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 26.07.2011 между Администрацией Дмитровского муниципального района (арендодатель) и Костиным С.К. (арендатор) заключен договор аренды N 981-д.

Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010202:2805 площадью 89 674 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства".

Срок договора установлен до 15.07.2060.

Из выписки из ЕГРН от 11.11.2019 следует, что права и обязанности арендатора перешли к обществу на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.03.2013.

В целях проверки соблюдения обществом условий договора в части использования участка по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования администрацией проведен осмотра участка, по итогам которого составлен акт от 08.04.2019.

Из акта следует, что:

- земельный участок на местности не обозначен;

- визуально установленное на местности ограждение земельного участка соответствует данным о границах земельного участка, внесенных в ЕГРН;

- на земельном участке не произрастает борщевик Сосновского;

- признаки снятия плодородного слоя почвы, проведения земляных работ отсутствуют;

- на земельном участке имеется нарушение плодородного слоя почвы

- на земельном участке не проводятся мероприятия по улучшению плодородных свойств почвы.

По итогам осмотра Администрация как арендодатель пришла к выводу о том, что имеются признаки нарушения земельного законодательства:

- невыполненение или несвоевременное выполнение обязанностей по рекультивации земель;

- невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель.

В претензии N 5208/91 от 12.07.2019 Администрация предложила обществу представить доказательства использования участка в соответствии с его целевым назначением, расторгнуть договор.

Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из- за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Также, в рассматриваемом случае, спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 2.1 договора), так как заключен на 49 лет.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельные участки предоставлены под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что 24.08.2011 ему был выдан градостроительный план земельного участка.

Однако, ГПЗУ был выдан первоначальному арендатору, после передачи прав и обязанностей арендатора обществу какие-либо действия по получению градостроительной документации ответчиком не предпринимались. Доказательства подготовки градостроительной и проектной документации по строительству зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства - за период 2012-2020 гг. в материалы дела не представлено.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на на заключение им договора субподряда N 01/08-2018 от 01.08.2018 и договора N 1-17/47 на выполнение проектных работ от 29.11.2017.

Из текста указанных договоров следует, что ответчик планировал разработку проектной и рабочей документации для строительства "Спортивно-развлекательного комплекса "Шельф", по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Одинцово".

Между тем, доказательств выполнения работ, предусмотренных указанными договорами в материалы дела не представлено.

Общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен статьями 30 - 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данном случае, материалами дела не подтверждено наличие у общества всех необходимых согласований для размещения и строительства фермерского хозяйства.

Вместо фермерского хозяйства на участке планируется строительство указанных выше объектов.

Правовых оснований для размещения указанных объектов на участке под осуществление деятельности фермерского хозяйства не установлено.

Предшествующие заключению договора этапы по формированию участка, утверждению схемы расположения участка, проведению публичных слушаний, согласованию размещения и разработки проекта планировки территории фермерского хозяйства по разведению рыбы и оказанию услуг не имеют правового значения при рассмотрения настоящего дела, поскольку не свидетельствуют об использовании участка на дату разрешения спора.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что ответчиком, как арендатором по договору N 981-д от 26.07.2011, земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010202:2805 не используется по целевому назначению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что обществу не выдавалось каких-либо предписаний по устранению нарушений норм земельного законодательства и общество не привлекалось к административной ответственности за такие нарушения, правового значения не имеют, так как вышеприведенный акт проверки соблюдения норм земельного законодательства составлялся с целью выявления фактов существенного нарушения договоров, соответственно, по итогам такой проверки вынесение предписаний не предусматривалось. Кроме того, выявленные по итогам проверки нарушения ответчиком не оспариваются.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 24.07.2019 по делу N А41-110793/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Л.В. Пивоварова В.Н. Семушкина