Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2020 г. N 10АП-14398/20 по делу N А41-17313/2020

г. Москва

13 октября 2020 г.

Дело N А41-17313/20

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Семушкиной В.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 03.08.2020 по делу N А41-17313/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации городского округа Химки Московской области: Сенина А.С. (по доверенности N 57 от 31.07.2020);

общества с ограниченной ответственностью "Зодиак": Заячникова Т.А. (по доверенности от 15.06.2020);

Администрации городского округа Химки Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Зодиак" (далее - ООО "Зодиак", общество, ответчик) о взыскании по договору аренды от 02.09.2008 N ЮА-73 задолженности в размере 103 361 руб. 93 коп. за период с 03.12.2019 по 31.12.2019, о расторжении договора аренды от 02.09.2008 N ЮА-73; о возвращении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020112:9.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее также - третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.08.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что администрацией представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора аренды.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 02.09.2008 N ЮА-73 в аренду ООО "Зодиак" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020112:9 сроком на 49 лет. Земельный участок предоставлен для строительства и эксплуатации многофункционального торгово-административного и спортивно-развлекательного комплекса.

Актом осмотра от 03.12.209 установлено, что территория земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020112:9 не огорожена, участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Претензией от 23.12.2019 администрация предложила ООО "Зодиак" расторгнуть договор аренды в связи с неиспользованием земельного участка для целей строительства и уведомила о доначислении арендной платы за период с 03.12.2019 до устранения нарушения в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год".

Поскольку договор аренды не расторгнут сторонами в добровольном порядке и задолженность в размере 103 361 руб. 93 коп. за период с 03.12.2019 по 31.12.2019 не погашена ответчиком, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 2.1 договора).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Истец в обоснование иска сослался на то, что ответчик не осваивает земельный участок.

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Договором аренды и материалами дела подтверждается, что срок освоения земельного участка в договоре аренды от 02.09.2008 N ЮА-7 не предусмотрен, на что верно обратил внимание суд первой инстанции.

Кроме того, ответчиком представлены юридически значимые документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа Химки, утвержденными решением Совета депутатов городского округа Химки от 27.12.2017 N 15/15, земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020112:9 входит в зону комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ-42), в связи с чем между ООО "Зодиак" (инвестор), ООО "Монолит-град-строй" (застройщик), администрацией заключен договор от 05.02.2016 о реализации мероприятий по осуществлению строительства и вводу в эксплуатацию проблемного объекта, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский район, г. Сходня, ул. Вишневая, д. 31, корп. 6.

Также в указанную зону КУРТ-42 в соответствии с правилами землепользования и застройки г.о. Химки Московской области входит смежный земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020112:16, который администрация должна была предоставить ООО "Зодиак".

Согласно п. 1.11 и п. 5.1.1 договора по осуществлению строительства и вводу в эксплуатацию проблемного объекта Вишневая, д. 31 администрация в целях реализации проекта должна предоставить инвестору права на компенсационные земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020112:16, общей площадью 47400 кв.м, разрешенное использование - для многоквартирной застройки, расположенный по адресу: Московская область, вблизи квартала Старбеево в результате проведения торгов не позднее 30.04.2016.

Данное обязательство администрацией не исполнено.

В целях освоения земельного участка ООО "Зодиак" заключен договор от 02.12.2013 N 101 на проведение топографических и геодезических работ с ООО "РУМБ"; заключен договор подряда от 11.07.2013 N 28-16/3- 13-Н на выполнение предпроектных работ с ООО "Институт комплексного развития территории"; разработан Проект планировки территории, расположенной в микрорайоне "Клязьма-Старбеево"; разработана градостроительная концепция земельного участка; заключен Договор о реализации мероприятий по осуществлению строительства и вводу в эксплуатацию проблемного объекта, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский район, г.Сходня, ул.Вишневая, д.31, корп.6 от 05.02.2016; приобретены права аренды на смежный земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020112:8 (заключен договор уступки прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от 20.04.2017), необходимый для комплексной застройки территории; получено письмо Главархитектуры Московской области от 06.02.2017 N31 исх.-9407/05-13 об учете с градостроительной концепции территории планируемой застройки в проекте генерального плана г.о.Химки Московской области; заключено Соглашение о реализации инвестиционного проекта от 11.10.2017; разработан Эскизный проект планировки территории КУРТ 42; получена схема наложения на земли лесного фонда земельных участков (Письмо Комитета лесного хозяйства Московской области от 03.06.2019; заключен договор подряда от 01.07.2019 N 01-07- 19/АГО на разработку архитектурно-градостроительной концепции объекта, расположенного по адресу: Московская область, г.Химки, вблизи квартала Старбеево; приобретены права аренды на смежный земельный участок с кадастровым номером 50:10:020112:12 (заключен договор аренды от 03.07.2019), необходимый для комплексной застройки территории; получено Решение от 11.07.2019 Мособлархитектуры об отказе в предоставлении государственной услуги по выдаче ГПЗУ по земельному участку 50:10:0020112:9; получено Решение от 21.08.2019, выданное Мособлкомлес о приведение в соответствие сведений государственного лесного реестра с сведениями ЕГРН (снятие наложения с лесным фондом) по земельному участку 50:10:0020112:9; направлен запрос в Администрацию г.о.Химки о заключении договора о комплексном развитии застроенной территории (исх.11/2 от 13.09.2019); направлено обращение в МБУ "Химдор" о согласовании строительства в границах полосы отвода автодороги (получен отказ исх. 676 от 23.09.2019); получено Письмо АО "Мосводоканал" N (01)02.09и-23133/19 от 30.09.2019 об отсутствии наложения зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения на территорию земельного участка; направлен запрос в Администрацию г.о.Химки о возможности строительства проектируемой жилой застройки (исх.17/2 от 07.10.2019); направлен запрос в ФГБУ "Канал имени Москвы" о накладываемых ограничениях на земельные участки в границах планируемой застройки (исх.16/2 от 07.10.2019); получено Письмо Мособлархитектуры о градостроительных ограничениях N 28 Исх -29369/40-01 от 11.10.2019; получено Письмо ФГБУ "Канал имени Москвы" N 01-30/9007 от 22.10.2019 о зонах санитарной охраны; заключен договор от 06.11.2019 N 1084 на выполнение топогрофо-геодезических работ на территории планируемой застройки; заключен договор от 10.12.2019 N 447/19 на разработку градостроительной концепции; заключен договор подряда от 19.12.2019 N 1839-12/19 на разработку проекта планировки и проекта межевания территории планируемой к застройке; заключен договор подряда от 17.02.2020 N 1840-01/20 на разработку проекта планировки и проекта межевания территории планируемой к застройке; получено Письмо Управления Роспотребнадзора от 04.05.2020 N 50-00-04/30-20544-2020 по вопросу наложения зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения на территорию планируемой застройки; направлен запрос в Администрацию г.о.Химки о заключении дополнительного соглашения к Соглашению о реализации инвестиционного проекта от 11.10.2017 (исх.34/2 от 11.02.2020); направлен запрос в Администрацию г.о.Химки о согласовании АГР (исх.42/2 от 30.03.2020); направлен запрос в Администрацию г.о.Химки о внесении изменений в генплан г.о.Химки в соответчике с ТЭП застройки территории, (исх.44/2 от 31.03.2020); получен ответ Администрации г.о.Химки о необходимости внесения изменений в Соглашение о реализации инвестиционного проекта от 11.10.2017 (исх.132ИСХ-3539 от 24.03.2020); получен ответ (с учетом рекомендаций) Администрации г.о. Химки на АГР (исх.132ИСХ- 5067 от 27.04.2020).

При данных обстоятельствах, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ООО "Зодиак" осуществляет деятельность по освоению земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020112:9 в целях осуществления строительства. Достоверные доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Иных оснований для расторжения договора аренды от 02.09.2008 N ЮА-7 администрацией не указано.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (на который ссылается администрация), за земельные участки, неиспользуемые по целевому назначению или используемые с нарушением законодательства Российской Федерации, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере. Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.

Таким образом, в настоящем споре администрация должна доказать, что заявителем земельный участок не используется по целевому назначению или используется с нарушением законодательства Российской Федерации, что в силу указанного ранее администрацией не доказано.

Ввиду изложенного суд первой инстанции верно отказал в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03.08.2020 по делу N А41-17313/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

В.Н. Семушкина С.А. Коновалов