Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2020 г. N 21АП-398/20 по делу N А83-604/2017

15 октября 2020 г.

Дело N А83-604/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08.10.2020.

Постановление в полном объеме изготовлено 15.10.2020.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Остаповой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кучиной А.В.,

при участии: от ИП Коробова В.Н.- Высоцкая Екатерина Михайловна, представитель по доверенности от 14.01.2020 N 82/55-н/82-2020-1-51, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации;

от Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым - Крапивин Роман Владимирович, представитель по доверенности от 10.01.2020 N 1, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича на решение Арбитражного суда Республики Крым от 04 декабря 2019 года по делу N А83-604/2017,

по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича (ОГРНИП 314910234309290, ИНН 910400050430)

к Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (ОГРН 1149102102269, ИНН 9104002270),

о понуждении к заключению дополнительного соглашения,

по встречному исковому заявлению Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (ОГРН 1149102102269, ИНН 9104002270)

к Индивидуальному предпринимателю Коробову Валерию Николаевичу (ОГРНИП 314910234309290, ИНН 910400050430)

о расторжении договора аренды здания общежития, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Коробов Валерий Николаевич ( далее предприниматель, ИП Коробов В.Н.) обратился в Арбитражный суд Республики с иском к Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым ( далее - Администрация), согласно которого просит суд (с учетом уточнений в ред. от 07.11.2019) понудить ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды здания общежития от 28.10.2004, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, с.Голубинка, ул. Ленина, д. 9, в целях приведения договора в соответствие с законодательством РФ в редакции, предложенной истцом.

Определением от 31.01.2017 исковое заявление Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича принято судом, возбуждено производство по делу N А83-604/2017.

16.05.2018 от Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым поступило встречное исковое заявление, согласно которому просила суд о расторжении договора аренды здания общежития, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, село Голубинка, ул. Ленина, 9, заключенного 28.10.2004 между Территориальной громадой Голубинского сельского совета Бахчисарайского район, в лице головы Романова Александра Серегевича (далее - арендодатель) и субъекта предпринимательской деятельности Коробова Валерия Николаевича (далее - арендатор), удостоверенного частным нотариусом Паюк Н.А., номер реестровой записи о регистрации сделки 2248636.

Определением от 22.05.2018 суд принял к производству встречное исковое заявление Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым для совместного рассмотрения с первоначальным иском Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 04 декабря 2019 года по делу N А83-604/2017, в удовлетворении искового заявления Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича отказано. Встречное исковое заявление Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым удовлетворено в полном объеме. Расторгнут договор аренды недвижимого имущества: здания общежития, литер "А", общей площадью 852,5 кв.м, кадастровый номер: 90:01:070101:4, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, село Голубинка, ул. Ленина, 9, заключенного 28.10.2004 между Территориальной громадой Голубинского сельского совета Бахчисарайского район, в лице головы Романова Александра Сергеевича и субъектом предпринимательской деятельности Коробовым Валерием Николаевичем, удостоверенного частным нотариусом Паюк Н.А., номер реестровой записи о регистрации сделки 2248636. Суд обязал Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича освободить и возвратить Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым, переданное на основании договора аренды от 28.10.2004 недвижимое имущество: здание общежития, литер "А", общей площадью 852,5 кв.м, кадастровый номер: 90:01:070101:4, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, село Голубинка, ул. Ленина, 9, в надлежащем состоянии, путём подписания акта приема-передачи. Кроме того, суд взыскал с Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича (ОГРНИП 314910234309290, ИНН 910400050430) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение встречного искового заявления в суде первой инстанции в размере 12 000,00 рублей.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Индивидуальный предприниматель Коробов Валерий Николаевич обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ИП Коробов В.Н. указывает, что суд первой инстанции по своему усмотрению применил последствия недействительности сделки. Кроме того, по мнению апеллянта, судом не учтено, что объект аренды не отнесен к объектам жилищного фонда и тем более - специализированного жилищного фонда. Так же апеллянт полагает, что предельно возможный срок для применения последствий недействительности сделки, установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истек в 2014 году. ИП Коробов В.Н. считает, что поскольку договор, признанный недействительным, не может быть изменен или расторгнут, а изменение или расторжение договора допускается только в отношении действительного договора, встречные исковые требования не могли быть удовлетворены. Также индивидуальный предприниматель полагает, что судом первой инстанции неверно определена сумма государственной пошлины, подлежащей взысканию.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2020 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2020 и от 23.04.2020 время рассмотрения апелляционной жалобы перенесено в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции.

В судебном заседании 04.06.2020 представитель ИП Коробова В.Н. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель Администрации просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

После перерыва суд поставил на обсуждение вопрос относительно возможности отложения судебного разбирательства ввиду ходатайства ИП Коробова В.Н. об участии в судебном заседании путем использования видеоконцерец-связи.

Представитель Администрации не возражал относительно отложения судебного разбирательства.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020 произведена замена судьи Колупаевой Ю.В. на судью Евдокимова И.В.

В судебном заседании 02.07.2020 представители лиц, участвующих в деле, поддержали ранее заявленные позиции.

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось, в том числе для представления представителем Администрации правоустанавливающих документов на объект аренды, а также доказательств отнесения помещения общежития к жилому фонду, по ходатайству ответчика.

29.07.2020 от Администрации поступило ходатайство о приобщении к материалам дела документов во исполнение определения суда от 02.07.2020.

11.09.2020 от представителя Администрации поступили письменные пояснения, в которых представитель указывает, что арендатором не исполнялись условия договора, предусмотренные пунктами 5.1., 5.4., а также в нарушение пункта 5.2. Договора ответчик сдает часть здания общежития иным лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью без разрешения арендодателя.

17.09.2020 судебное разбирательство было отложено ввиду неисполнения Арбитражным судом Краснодарского края судебного поручения по техническим причинам.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2020 произведена замена судьи Колупаевой Ю.В. на судью Евдокимова И.В.

В судебном заседании 08.10.2020 представитель ИП Коробова В.Н. просил удовлетворить апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции отменить. Представитель Администрации просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменений.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), установлено следующее.

28.10.2004 между территориальной общиной в лице Голубинского сельского совета Бахчисарайского района Автономной Республики Крым (в настоящее время - Администрация Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (далее - арендодатель, ответчик (по первоначальному иску) и физическим лицом-предпринимателем Коробовым Валерием Николаевичем (в настоящее время ИП Коробов В.Н. (далее - арендатор, истец (по первоначальному иску), на основании решения N 134 от 20.10.2004 13 сессии 24 созыва Голубинского сельского Совета Бахчисарайского района заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в коммунальной собственности - здания общежития по адресу: Бахчисарайский р-н, с. Голубинка, ул. Ленина, д. 9. Договор, в установленном законодательством Украины порядке, удостоверен частным нотариусом Бахчисарайского районного нотариального округа Паюк Н.А. 28 октября 2004 года, и зарегистрирован 28.10.2004 в 17 часов 41 минуту по регистрационному N 224863 в Государственном реестре сделок.

Объект аренды принадлежит арендодателю на основании свидетельства о праве коммунальной собственности, которое было выдано по распоряжению N 650/1-р от 16.08.2004 Бахчисарайской районной государственной администрации и зарегистрировано 04.09.2004 Симферопольским междугородним БТИ в регистрационной книге за реестровым номер 83, а также в электронном Реестре прав собственности на недвижимое имущество за N 7308813, о чем 04.09.2004 получено извлечение о регистрации права собственности на недвижимое имущество N 4638517 (т. 1 л.д. 38)

Объект аренды передан частному предпринимателю Коробову В.Н. по акту приема-передачи от 20.10.2004.

Согласно пункту 1.5. экспертная оценка здания общежития была произведена Герасименко А.Н., имеющим сертификат субъекта оценочной деятельности и свидетельство о регистрации в Государственном реестре оценщиков, согласно заключению которого стоимость объекта оценки по состоянию на 31.08.2004 составляет 21 752, 00 гривен.

Общая стоимость арендованного имущества составляет 19 704,00 гривен (пункт 1.6. Договора)

В соответствии с пунктами 1.7., 7.1 договор заключен на 49 лет и действует до 28 октября 2053 года.

Согласно пункту 1.7. Договора, имущество арендуется сроком на 49 лет и передается в аренду с целью расположения в нем торговой точки (пункт 1.8. Договора)

Пунктом 6.2. Договора предусмотрено, что за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей по договору, стороны несут ответственность согласно действующему законодательству.

Договор заключен сроком на 49 лет и действует с 28 октября 2004 года до 28 октября 2053 года включительно. (пункт 7.1. Договора)

Согласно пунктам 7.2., 7.3., 7.7. Договора условия договора действуют в течение всего срока его действия, изменения, дополнения, расторжение допускаются по взаимному согласию Сторон, действие договора прекращается по истечению срока действия, приватизации имущества при участии Арендатора, гибели имущества, по соглашению Сторон или по решению суда.

Права на односторонний отказ или изменение условий договора указанным договором Сторонам не предоставлено.

11.08.2016 ИП Коробов В.Н. обратился в Администрацию Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым с заявлением о переоформлении договора аренды.

В ответ на указанное обращение Администрацией был предоставлен проект договора аренды (копия сопроводительного письма Администрации исх. N 87-к/02-19 от 01.09.2016). В связи с тем, что условия аренды, изложенные в предоставленном Администрацией проекте иные и существенно отличающиеся от условий, согласованных сторонами в действующем договоре от 28.10.2004 ИП Коробов В.Н.

11.11.2016 направил в Администрацию претензию, в которой выразил свое несогласие на изменения существенных условий договора.

Письмом исх.N 112-к/02-19 от 14.11.2016 Администрация запросила у ИП Коробова В.Н. дополнительные документы, в частности, решение сессии о передаче здания в аренду, разрешение Голубинского сельского совета на заключение договора аренды. Поскольку указанные документы составлены именно Голубинским сельским Советом и имеются в полном объеме у Арендодателя, ИП Коробов В.Н. письмом от 28.11.2016 просил Администрацию разъяснить необходимость предоставления данных документов.

Письмом, исх.N 118-К-02/19 от 02.12.2016 Администрация сообщила о приостановлении рассмотрения претензии.

20.12.2016 ИП Коробов В.Н. направил в Администрацию заявление о согласовании условий договора с приложением проекта дополнительного соглашения и проекта договора в новой редакции.

В ответ на указанное письмо, Администрация уведомила (исх. N 127-К-02/19 от 29.12.2016) об отказе в заключении дополнительного соглашения, а также о прекращении действия договора, необходимости возврата имущества.

По мнению ИП Коробова В.Н., ссылка администрации на отнесение объекта аренды к специализированному жилищному фонду не соответствует действительности, поскольку здание общежития, переданное в аренду по договору жилым не является, что подтверждается кадастровой выпиской, а также противоречит предыдущим действиям Администрации, в частности, вступлению в переговоры по внесению изменений в договор аренды, предоставлению Администрацией проекта договора, проведению оценки арендной платы.

На основании изложенного, истец считает, что действия ответчика направлены уклонение от обязанности по внесению изменений в договор аренды, установленной статьей 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича с первоначальным исковым заявлением в арбитражный суд.

В рамках настоящего спора, заявлен встречный иск, согласно которого Администрация Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым просил суд (с учетом уточнений в ред. от 28.10.2019):

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества: здания общежития, литер "А", общей площадью 852,5 кв.м, кадастровый номер: 90:01:070101:4, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, село Голубинка, ул. Ленина, 9, заключенного 28.10.2004 между Территориальной громадой Голубинского сельского совета Бахчисарайского район, в лице головы Романова Александра Сергеевича и субъектом предпринимательской деятельности Коробовым Валерием Николаевичем, удостоверенного частным нотариусом Паюк Н.А., номер реестровой записи о регистрации сделки 2248636.

Обязать Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича освободить и возвратить Администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым, переданное на основании договора аренды от 28.10.2004 недвижимое имущество: здание общежития, литер "А", общей площадью 852,5 кв.м, кадастровый номер: 90:01:070101:4, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, село Голубинка, ул. Ленина, 9, в надлежащем состоянии, путём подписания акта приема-передачи.

В обоснование встречного иска, Администрация указывает, что индивидуальным предпринимателем за длительный срок арендного пользования с 2004 года не проведен ни текущий, ни капитальный ремонт, в нарушение договора аренды ответчик не обеспечил сохранность арендованного имущества, не предотвратил его повреждение и порчу, не проводит мероприятия пожарной безопасности, имущество, переданное в аренду не застраховано. Проектная и разрешительная документация по строительным и реконструкционным работам, а также документация по переустройству и перепланировке здания общежития у ответчика отсутствует. При отсутствии согласия Арендодателя часть здания общежития сдается в субаренду иным лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью.

Суд первой инстанции в удовлетворении первоначальных исковых требований отказал, встречные исковые требования удовлетворил.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.

Предметом спора по первоначальным требованиям являются материально-правовые требования предпринимателя о понуждении заключения договора в порядке переоформления, а по встречным - о расторжении договора и возврата имущества, переданного в аренду.

Поскольку разрешение спора по первоначально заявленным исковым требованиям, невозможно без разрешения спора по сути по иску о расторжении договора, коллегия судей полагает необходимым сперва дать оценку обстоятельствам по делу по требованиям, заявленным Администрацией о расторжении договора и возврата имущества.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая встречные исковые требования, соглашается с выводом суда первой инстанции относительно обоснованности требований о расторжении договора аренды, исходя из следующего.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть с 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).

Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории Республики Крым до 18.03.2014.

Судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды здания общежития, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины.

Данный вывод суда согласуется с положениями пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах", из анализа которых следует, что к отношениям, связанным с ответственностью за ненадлежащее исполнение обязательства, возникшим из договора, заключенного в период действия законодательства Украины, подлежат применению нормы права, действовавшие на момент заключения договора.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.

Таким образом, с учетом того, что настоящий иск заявлен после 18.03.2014 (2018 год), то применению к спорным правоотношениям, которые являются длящимися, подлежат так же нормы законодательства Российской Федерации.

Правоотношения сторон регулировались до 18.03.2014 действовавшими в тот период Гражданским кодексом Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственным кодексом Украины, (далее - ХК Украины), после 18.03.2014 правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Статьей 11 Гражданского кодекса Украины определено, что гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, не предусмотренных этими актами, но по аналогии порождающих гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются: договоры и другие сделки.

Согласно части 1 статьи 509 Гражданского кодекса Украины и статьи 173 Хозяйственного кодекса Украины, которая содержит аналогичные положения, обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, предоставить услугу, уплатить деньги и т.п.) или воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника выполнения его обязанности.

Согласно статье 759 ГК Украины по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.

Аналогичные по смыслу нормы содержатся в статье 606 ГК РФ, согласно которым по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 763 ГК Украины определено, что договор найма заключается на срок, установленный договором.

Согласно положениям статьи 283 ХК Украины по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Так, судом первой и апелляционной инстанции бесспорно установлено, что имущество, являющееся предметом аренды - здание общежития, было передано арендодателем предпринимателю, и последний принял по акту приема передачи без претензий.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации")

Как следует из материалов дела, Администрация Голубинского сельского поселения направляла в адрес ИП Коробова В.Н. претензию N 1 от 12.03.2018, согласно которой просит индивидуального предпринимателя представить документы, подтверждающие надлежащее исполнение условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В связи с нарушением ИП Коробовым В.Н. условий договора аренды, а также ввиду необходимости использования здания общежития для собственных нужд, в целях предоставления ордеров на проживание специалистов и нуждающихся граждан в жилых помещениях Голубинским сельским советом принято решение N 432 о направлении в адрес ИП Коробова В.Н. соглашения от 22.05.2017 о расторжении договора аренды здания общежития.

Администрацией в адрес ИП Коробова В.Н. было направлено уведомление N 127-к-02/19 от 29.12.2016 о прекращении действия договора аренды общежития от 28.10.2004 года, возврате имущества с приложением проекта соглашения о прекращении действия договора. (т. 2 л.д. 84-86).

Указанное уведомление и соглашение оставлено ИП Коробовым В.Н. без ответа, и последним не подписано.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Истец по встречному иску указывает, что в нарушение условий договора, арендатор:

- не обеспечил сохранность арендованного имущества;

- не предотвратил его повреждение и порчу;

- не проведены мероприятия по пожарной безопасности;

- не проведен своевременный восстановительный, текущий и иные виды ремонта арендованного имущества;

- на протяжении месяца с момента заключения договора, имущество не застраховано на сумму не меньшую его экспертной стоимости в пользу арендатора в порядке, установленном законодательством.

Кроме того, арендатор без согласия арендодателя передал арендованное имущество в субаренду для размещения магазина и парикмахерской.

Указанные обязательства арендатора предусмотрены и нормами ч. 2 ст. 616 ГК РФ.

В соответствии со статьями 65, 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно п. 5.1 Договора аренды, арендатор обязан: использовать арендованное имущество в соответствии с условиями этого Договора; своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату; обеспечить сохранение арендованного имущества, предотвращать его повреждение и порчу, осуществлять мероприятия по пожарной безопасности; своевременно осуществлять восстановительный, текущий и другие виды ремонтов арендованного имущества; в течение месяца после заключения этого Договора застраховать арендованное имущество на сумму не меньшую его экспертной стоимости в пользу Арендодателя в порядке, определенном действующим законодательством; ежеквартально до 20 числа, предоставлять арендодателю информацию о перечислении арендной платы; в случае прекращения или расторжения договора возвратить арендодателю арендованное имущество в надлежащем состоянии, не хуже чем на момент передачи его в аренду, с учетом нормального физического износа, и возместить убытки в случае ухудшения состояния или утраты арендованного имущества по вине арендатора; соблюдать нормы и требования противопожарной безопасности.

Как следует из материалов дела, согласно акту обследования здания общежития от 28.04.2017 с фототаблицей, второй этаж общежития находится в аварийном состоянии, отсутствует покрытие пола, трещины на плитах перекрытия, частично разрушены перемычки, частично отсутствуют межкомнатные перегородки, трещины в стенах и перегородках. Комнаты завалены строительным и бытовым мусором. Отсутствуют оконные рамы, межкомнатные двери, сети электроснабжения, водопровода и канализации. Арендатором на 2/3 перекрыта шатровая крыша из асбестоцементных листов. Остальная часть крыши не перерыта и протекает. На первом этаже часть жилых комнат переоборудована в магазин и подсобные помещения, парикмахерскую (которая сдается в субаренду), зал, а часть жилых помещений первого этажа не отремонтирована, часть перегородок находится в аварийном состоянии. Комнаты захламлены. На момент проверки в части помещений производятся ремонтные работы. Отмостка по периметру здания разрушена. ( л.д. 87-105 том 2)

К указанному акту предприниматель предоставил возражения, согласно которым считает, что к акту не приобщены материалы фотосъемки, не указана цель проведения обследования, акт не содержит полную информацию об объекте, что привело к искажению обстоятельств, а именно, здание является бывшим зданием общежития, отсутствие покрытия пола, трещины в плитах перекрытия, разрушенные перемычки, наличие строительного и бытового мусора, отсутствие рам, межкомнатных дверей, сетей электроснабжения, водопровода и канализации, не является результатом использования имуществом арендатором, поскольку здание передано в таком состоянии в аренду.

Коллегия судей не может принять во внимание возражения предпринимателя, поскольку в силу договора арендодатель вправе осуществлять контроль за наличием, состоянием и эффективностью использования имущества, переданного по договору аренды ( п. 5.4 договора); согласно представленным в материалы дела сведениям из ЕГРН спорный объект зарегистрирован, как нежилое здание - общежитие, площадью 852,5 кв.м., лит. А, правообладателем которого является Муниципальное образование "Голубинское сельское поселение Бахчисарайского района Республики Крым" (регистрация права 17.02.2016, кадастровый номер 90;01:070101:4) ( том 2 л.д. 110-112); согласно представленных сведениям технической документации здания общежития, помещения, расположенные в нем, относятся к жилым; отсутствие отнесения указанного здания в спецфонд в качестве общежития не дает основания считать, что оно здание утратило указанный в реестре статус (общежития).

Доводы о том, что объект аренды был передан в неудовлетворительном состоянии и предприниматель не ухудшил состояние предмета аренды, коллегия судей не принимает, так как объект аренды был передан арендатору без оговорок и с целью расположения в нем торговой точки и отеля (п. 1.8 Договора), согласно договору арендатор принял на себя обязательство осуществить ремонт всего здания (восстановительного, капитального, текущего).

Доводы предпринимателя о том, что реконструкцию помещения в соответствии с целями использования арендованного имущества, не произвел по уважительным причинам, коллегия судей не принимает во внимание.

Так, из материалов дела следует, что 23.11.2004 года ( N 65) исполком Голубинского сельского совета решил просить Бахчисарайскую райгосадминистрацию дать разрешение предпринимателю на реконструкцию здания общежития для переоборудования здания под торговую точку, кафе, гостиницу. (том 3 л.д. 85)

Распоряжением N 523-р от 10.08.2005 года Бахчисарайская райгосадминистрация разрешила предпринимателю производство проектных работ в 2005-2006 году и подготовку архитектурно-планировочного задания (АПЗ) по реконструкции здания бывшего общежития под кафе на 60 мест, магазин на 2 рабочих места и гостиницу на 10 комнат в с. Голубинка по ул. Ленина, разработанную проектную документацию надлежало согласовать в установленном порядке со службами района, до начала ведения строительных работ получить разрешение райгосадминистрации на ведение строительных работ и зарегистрировать строительство в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) ( л.д. 87 том 3)

Распоряжением N 1501 от 24.07.2007 года Бахчисарайская райгосадминистрация продлила производство проектно-изыскательских работ в 2007-2008 год и подготовку архитектурно-планировочного задания (АПЗ) по реконструкции здания бывшего общежития. ( том 3 л.д. 88)

Вместе с тем, с 2008 по момент предъявления иска в суд арендатор проектную документацию, согласованную в соответствии с действующим законодательством арендодателю не предоставил, производство проектно-изыскательских работ не осуществлял, разрешение на строительство не получил.

Доводы предпринимателя о том, что указанные документы не получил, ввиду отсутствия оформленных прав на землю, коллегия судей считает не состоятельными, поскольку доказательств того, что предприниматель добросовестно предпринимал активные меры для получения разрешительной документации в период с 2007 по 2017, суду и арендодателю не предоставлены, договор аренды земельного участка был оформлен арендатором лишь 09.12.2013 (переоформленный договор 07.12.2015) и с тех пор также не обращался в компетентные органы для получения разрешения на строительство, что не помешало предпринимателю в свою очередь осуществить строительные и ремонтные работы части здания, в которых размещен магазин продовольственных товаров и одежды и косметический салон, при этом строительные и ремонтные работы проведены им без согласования с арендодателем, что установлено и подтверждается заключением эксперта ( л.д. 145 том 3 )

Апелляционный суд приходит к выводу относительно того, что непринятие предпринимателем мер для приведения арендуемых помещений в целом в надлежащее техническое и санитарное состояние, выполнения капитального ремонта всего здания, являются существенными нарушениями договора, нарушают права общества, как собственника помещений, который при передаче в аренду имущества рассчитывал на использование здания в соответствии с целью, указанной в договоре.

Кроме того, в силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

Обстоятельства передачи в субаренду имущества предприниматель не оспаривает, как и не оспаривает отсутствие согласия на передачу имущества в субаренду. Доводы предпринимателя о том, что на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, договоры субаренды расторгнуты, коллегия судей не принимает во внимание, поскольку указанное не свидетельствует о своевременном устранении допущенных нарушений (с учетом рассмотрения спора в суде около трех лет).

Также судом бесспорно установлено отсутствие принятие предпринимателем мер по пожарной безопасности, а также отсутствие доказательств страхования объекта аренды в пользу арендодателя.

Суд первой инстанции обоснованно счел установленным, что имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, так как общество не выполняет условия договора, отнесенные законом и договором к существенным условиям.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Частью 2 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Поскольку встречные исковые требования о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению, то законные основания для дальнейшего пользования имуществом отсутствуют, в связи с чем у Арендатора возникла обязанность по его возвращению Арендодателю.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные исковые требования в полном объеме.

В связи с тем, что имеются основания для расторжения договора и обязания общества освободить и возвратить объект, суды правомерно отказали в удовлетворении первоначального иска о внесении изменений в договор.

Вместе с тем, коллегия судей полагает обратить внимание на следующее.

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при принятии постановления арбитражный суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ.

В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения или определения, арбитражный суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть

Как следует из мотивировочной части судебного акта, суд первой инстанции пришел к взаимоисключающим выводам о недействительности договора аренды -здания общежития, и его досрочного расторжения, ввиду невыполнения арендатором обязательств по договору.

Как следует из требований первоначального и встречного исков, требований о признании сделки недействительной не заявлялось, суд при рассмотрении спора также не ставил вопрос на обсуждение перед сторонами о недействительности (ничтожности) сделки.

На основании изложенного, коллегия судей полагает необходимым исключить из мотивировочной части решения суда первой инстанции выводы относительно недействительности договора, поскольку это не привело к принятию судом первой инстанции неправильного решения.

Относительно довода апеллянта о том, что суд первой инстанции неверно определил сумму государственной пошлины, необходимо отметить следующее.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относится на ответчика по встречному иску пропорционально удовлетворенным требованиям, и подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда N 46 от 11.07.2014 "О применении законодательства о государственной пошлины при рассмотрении дел в арбитражных судах", согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными сумма государственной пошлины составляет 6 000 рублей.

Как следует из разъяснений, изложенный в пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" Если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.

Поскольку истцом по встречному иску заявлено два требования (о расторжении договора аренды, о возврате арендованного имущества), то взысканию с ответчика по встречному иску подлежит государственная пошлина в размере 12 000, 00 рублей (по 6 000, 00 рублей за каждое требование).

Коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, судом установлено, что отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.

Оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае, предусмотренных пунктом 4 статьи 270 АПК РФ не установлено.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба ИП Коробова В.Н. удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 04 декабря 2019 года по делу N А83-604/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Центрального округа по правилам, предусмотренным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

И.В. Евдокимов Е.А. Остапова