Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2020 г. N 09АП-37996/20 по делу N А40-337972/2019

г. Москва

16 октября 2020 г.

Дело N А40-337972/19

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Алексеевой Е.Б., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2020

по делу N А40-337972/19 (135-2616), принятое судьей Чекмаревой Е.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО РЕДАКЦИЯ ЖУРНАЛА "ИНОСТРАННАЯ ЛИТЕРАТУРА" (ИНН 7705041658, ОГРН 1037739761388)

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании:

от истца: Крылепова А.О. по доверенности от 24.04.2020 г.; диплом номер 107718 0720204 от 10.07.2017,

от ответчика: Медушевская Т.В. по доверенности от 16.12.2019 г.; диплом номер ВСГ0177586 от 14.06.2007,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Редакция журнала "Иностранная литература" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности в размере 33.438.173 руб. 45 коп., пени в размере 4.940.027 руб. 91 коп., расторжении договора аренды от 19.04.2000 г N 01-00668/00. и выселении ответчика из нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2020 по делу N А40-337972/19 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить иск в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, заявленные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в связи с изложенными в жалобе обстоятельствами.

Представитель ответчика возражал против требований апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам настоящего дела.

Девятый Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266,268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.04.2000 между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником Департамента, арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды N 01-00668/00 (далее - Договор).

По условиям Договора арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение площадью 430,4 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул.Пятницкая, дом 41, стр. 2, срок действия которого установлен с 01.10.1999 по 01.01.2017.

Указанное нежилое помещение является собственностью г.Москвы, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем 07.08.2007 сделана запись регистрации N 77-77-11/097/2007-162.

Договор прошел процедуру государственной регистрации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.07.2000 внесена запись N 77-01/002/2000-59937.

Согласно п.п. 4.2.2, 5.1 Договора от 19.04.2000 N 01-00668/00 арендатор обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца.

30.10.2015 года Общество обратилось в Департамент с заявлением о выкупе нежилых помещений.

Срок направления проекта договора купли-продажи истек 23.01.2016, однако до настоящего времени договор купли-продажи в отношении арендованного имущества сторонами не заключен, и арендатор продолжает использовать арендованное помещение.

Из иска следует, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком за период с 01.07.2016 г. по 31.07.2019 г.

По расчету истца задолженность по арендной плате за указанный период составляет 33.438.173 руб. 45 коп.

Согласно п. 6.1 Договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной 1/300 (одной трехсотой) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

По расчету истца размер пени за период с 06.07.2016 по 31.07.2019 составляет 4.940.027 руб. 91 коп.

Претензией от 31.07.2019 г. N 33-6-303187/19-(0)-1 ответчику было предложено расторгнуть договор аренды, письменно подтвердив свое согласие в течение месяца с момента отправления претензий.

Требования, содержащиеся в претензии, были оставлены Обществом без исполнения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что Департамент был обязан направить Обществу проект договора купли-продажи не позднее 23.01.2016, что последним исполнено не было.

В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что арендная плата по истечении 23.01.2016 г. срока для направления Департаментом проекта договора Обществу по обращению от 30.10.2015 г., не подлежит взысканию с Общества, учитывая, что не своевременное исполнение Департаментом обязанности по направлению проекта договора купли - продажи арендатору, обратившемуся за выкупом при наличии на то законных оснований, привело к необходимости обращения арендатора, Общества, с иском о понуждении к заключению договора.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

30.10.2015 Общество на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ) подало заявление о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы в отношении объекта недвижимости площадью 647 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, дом 41, стр.1 ( этаж подвал пом. I, комн. 1-22; этаж 1, пом. I, комн.12,13,а,14,15,16; этаж 1, пом. II, комн.1-14; этаж 1 пом. III, комн.1-6,а, 7,8.

Частью 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Истцом при обращении в Департамент были представлены все документы, необходимые для реализации предоставленного Обществу законом преимущественного права выкупа недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации, уполномоченные органы направляют предложение о заключении договора купли-продажи.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение имущества договор купли-продажи имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Ответчик, после получения соответствующего заявления Общества, обязанность по направлению проекта договора купли-продажи не исполнил.

Согласно п. 6 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

С момента обращения истца Департамент в течение 85 дней должен был подготовить проект договора купли-продажи и направить его истцу.

Однако на 23.01.2016 ответчик требования п. 1,2 и 3 ст.9 Закона N 159-ФЗ не исполнил и проект договора купли-продажи в адрес истца не направил.

Таким образом, в случае надлежащего исполнения Департаментом своих обязательств, обязанность Общества по внесению арендных платежей должна была прекратиться с 23.01.

Довод Департамента о том, что истец судом первой инстанции не было учтено, что ответчик правомерно приостановил оказание услуги истцу и, что у сторон возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, рассмотрен судебной коллегий и последний признан несостоятельным.

Так, из определения Верховного суда Российской Федерации 11.08.2020 г. N 305-ЭС20-1341, следует, что Департамент обращался в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу о взыскании 6289316 руб. 34 коп. задолженности по договору от 19.04.2000 N 1-667/2000 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, за период с ноября 2015 года по июнь 2016 года, 291.358 руб. 64 коп. пеней за период с 06.11.2015 по 30.06.2016, о расторжении указанного договора, выселении Общества из арендованных договору помещений и передаче их истцу в освобожденном виде.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 26.09.2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.11.2019, решение отменил, взыскал с Общества 3.432.569 руб. 67 коп. задолженности и 81.556 руб. 62 коп. пеней, расторг договор аренды от 19.04.2000, выселил Общество из арендованных по этому договору помещений и обязал передать их Департаменту в освобожденном виде.

Отменяя указанные судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение Верховный Суд указал следующее.

Рассматривая вопрос о праве Департамента требовать расторжения договора аренды и выселения Общества (субъекта малого предпринимательства, арендующего спорный объект с 1993 года), суду необходимо проверить доводы ответчика о том, что по его заявлению от 30.10.2015 о приватизации арендованного объекта в порядке Закона N 159-ФЗ Департамент не принял решение в установленные данным Законом сроки по причинам, которые зависели исключительно от него, направляя при этом в течение нескольких лет уведомления Обществу о приостановлении рассмотрения вопроса о выкупе ввиду необходимости устранить технические ошибки и неточности кадастрового учета спорных помещений (здания), осуществить последующую регистрацию права собственности города Москвы на спорное здание с указанием уточненной площади, надлежащим образом сформировать земельный участок, на котором расположены арендованные Обществом здания, в целях их совместного по правилам статей 1 и 35 ЗК РФ выкупа, поэтому арендатор не смог своевременно осуществить выкуп арендованного имущества и вопрос о выкупе до сих пор не разрешен; выяснить, насколько добросовестным является поведение Департамента, не рассмотревшего указанное заявление о приватизации Общества и предъявившего в июле 2016 года иск о расторжении договора, соответствует ли оно положениям пункта 4 статьи 1 ГК РФ и подлежит ли защите с учетом положений статьи 10 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2020 по делу N А40- 250582/19 признан незаконным отказ Департамента от заключения договоров купли-продажи имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 41, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0002011:1063 общей площадью 647 кв.м, нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 41, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0002011:1071 общей площадью 430,4 кв.м и земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 41, с кадастровым номером 77:01:0006011:1 общей площадью 973 кв.м, выраженный в письме от 01.08.2019 г. N ДГИ-И-52428/19; Департамент обязан в течении месяца с момента вступления в законную силу решения суда предоставить государственную услугу "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" по Заявлениям ООО Редакция журнала "Иностранная литература" от 30.10.2015 г. N 33-5- 2 А40-250582/19 82951/15-(0)-0 и N 33-5-83147/15-(0)-0 и направить в адрес ООО Редакция журнала "Иностранная литература" проект договора купли-продажи объектов недвижимости: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 41, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0002011:1063 общей площадью 647 кв.м, нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 41, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0002011:1071 общей площадью 430,4 кв.м и земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 41, с кадастровым номером 77:01:0006011:1 общей площадью 973 кв.м. судами было установлено следующее.

В установленный законом срок Департамент проект договора купли-продажи не направил, заявитель обратился в Арбитражный суд города Москвы со встречным иском об обязании заключить договор купли-продажи арендованных помещений

10.04.2017 (исх. N 33-5-83147/15-(0)-3) в ходе рассмотрения дела N А40-166985/16 Департамент направил проект договора купли-продажи недвижимости. Указанный проект договора купли-продажи, являлся предметом исследования суда в деле N А40-166985/16 (объединенным с делом N А40-174179/16) в рамках встречного иска ООО "Иностранная литература" об обязании Департамента заключить договор купли-продажи арендованного имущества

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.11.2017 по указанному делу в иске Департамента и во встречном иске Общества отказано. Общество отказалось от иска в части требования об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, вл. 41, кадастровый номер 77:01:0006011:1 общей площадью 973 кв.м.

Суд прекратил производство по делу в данной части.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой выкупаемых помещений, заявитель обратился в суд с заявлением об урегулировании разногласий в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ (дело А40-218659/17-37-1368).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2018 по делу N А40-218659/17 исковые требования Общества были оставлены без удовлетворения со ссылкой на дело N А40-166985/2016, объединенное с делом N А40-174179/2016, в связи с невозможностью заключения договоров купли-продажи нежилых помещений без земельного участка.

Учитывая продолжающееся бездействие ответчика, заявитель письмом от 09.01.2019 N 02/2019 обратился в Департамент с просьбой о предоставлении информации о ходе рассмотрения заявлений от 30.10.2015 г. N 33-5-82951/15-(0)-0 и N 33-5-83147/15-(0)-0. 12.02.2019 письмом N ДГИ-1-1812/19-1 Департамент подтвердил, что мероприятия по координированию границ земельного участка были завершены и в настоящее время проводится оценка нежилых зданий по адресам: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 41, стр. 1 и стр. 2 и земельного участка, на котором они расположены.

Департаментом также было указано, что после проведения оценки в адрес Истца будет направлен для подписания проект договора купли-продажи нежилых зданий и земельного участка.

Письмом от 01.08.2019 N ДГИ-И-52428/19 Департамент отказал в предоставлении государственной услуги, указав на отсутствие у Департамента обязанности по заключению с Обществом договора купли-продажи арендованных помещений, и указав на право заявителя обратиться за выкупом помещений повторно.

В нарушение законодательно установленных сроков, Департамент направил проект договора купли-продажи недвижимости только 10.04.2017 (исх. N 33-5- 83147/15-(0)-3) без земельного участка, который ничтожен в силу закона, а потому не может быть заключен, что установлено судом в деле N А40-166985/16 (объединено с делом N А40-174179/16).

Направление не соответствующего закону проекта договора купли-продажи не может быть расценено в качестве надлежащего исполнения Департаментом обязанности, возложенной на него Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Более того, действия Департамента не отвечают смыслу и целям Закона N 159-ФЗ, поскольку заключение договора в предложенной Департаментом редакции не представляется возможным в силу закона, что установлено судом.

Соответствующий закону договор купли-продажи зданий с земельным участком до настоящего времени Департаментом не направлен.

Нарушение срока предоставления услуги по отчуждению имущества связано с необходимостью постановки земельного участка, на котором находятся выкупаемые помещения на кадастровый учет, что следует из уведомления Департамента от 17.12.2015 N 33-5-83147/15-(2)-0.

Таким образом, сам факт отсутствия поставленного на кадастровый учет земельного участка, необходимого для эксплуатации, учитывая действия, необходимость совершения которых уполномоченным органом установлена ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ после получения заявления арендатора, не мог являться основанием для нарушения срока оказания государственной услуги по возмездному отчуждению арендованного имущества.

Поскольку на момент обращения Общества с заявлениями к Департаменту в целях реализации преимущественного права выкупа, все предусмотренные положениями ст. 3 Закона N 159-ФЗ условия были соблюдены, оснований для нарушения срока предоставления государственной услуги со ссылкой на п. 2.9.1.4.2 Административного регламента у Департамента не имелось.

Бездействие Департамента, выразившееся в не заключении с Обществом договора купли-продажи, свидетельствует о воспрепятствовании Обществу в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства, и не соответствует положениям части 3 статьи 9 Закона N 159- ФЗ.

Из вышеуказанных судебных актов по делам N А40-166985/16, N А40- 250582/19, N А40-218659/17 следует, что Департамент уклонялся от предоставления государственной услуги арендатору незаконно, неоднократно затягивал процесс оформления передачи земельного участка в собственность Обществу, в связи с чем, судебная коллегия, принимая во внимание положения ст. 69 АПК РФ, приходит к выводу, что с момента направления проекта договора 10.04.2017, Департамент уклонялся от действий по предоставлению государственной услуги Обществу незаконно, в спорный период на ответчика не может быть возложена обязанность по внесению арендных платежей.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2020 по делу N А40-337972/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Панкратова