Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2020 г. N 12АП-6763/20 по делу N А12-43927/2019

г. Саратов

16 октября 2020 г.

Дело N А12-43927/2019

Резолютивная часть постановления объявлена "15" октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен "16" октября 2020 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой Т.С.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 июля 2020 года по делу N А12-43927/2019, (судья Троицкая Н.А.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волгоградская финансово-аналитическая компания" (ИНН 3443043190, ОГРН 1023402975122) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора - муниципальное унитарное предприятие "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Волгоградская финансово-аналитическая компания" (далее - ООО "ВФ-АК", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации городского округа город-герой Волгоград (далее ДМИ, ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка площадью 7000 кв.м. с кадастровым номером 34:03:130008:227, расположенного по адресу г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, 25, разрешенное использование "для строительства производственной площадки", установленной в отчете об оценке N 78_8зу МУП "Центральное межрайонное БТИ" и обязании ДМИ установить арендную плату за земельный участок по договору аренды N 1324-В от 24.07.2014 из расчета рыночной стоимости земельного участка.

До принятия по делу судебного акта истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просил признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка площадью 7000 кв.м. с кадастровым номером 34:03:130008:227, расположенного по адресу г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, 25, разрешенное использование "для строительства производственной площадки", установленную в отчете об оценке N 78_8зу МУП "Центральное межрайонное БТИ"; установить величину рыночной стоимости земельного участка площадью 7000 кв.м. с кадастровым номером 34:03:130008:227 по адресу г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, 25, согласно заключению ООО "Оценочная фирма "Тоскор" в размере 2 555 000 рублей для расчета арендной платы, начиная с 13.06.2019.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07 июля 2020 года исковые требования ООО "ВФ-АК" удовлетворены в полном объеме. Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка площадью 7000 кв.м. с кадастровым номером 34:03:130008:227, расположенного по адресу: г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, 25, установленную в отчете N 78_8зу МУП "Центральное межрайонное БТИ". Установил величину рыночной стоимости земельного участка площадью 7000 кв.м. с кадастровым номером 34:03:130008:227 по адресу г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, 25, согласно заключению ООО "Оценочная фирма "Тоскор" от 10.06.2020 в размере 2 555 000 рублей для расчета арендной платы, начиная с 13.06.2019. С Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу ООО "ВФ-АК" взыскана госпошлина 6000 рублей, расходы на оплату судебной экспертизы 12 000 рублей.

Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и объяснениях на неё, исследовав материалы дела, оценив на основании статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в них доказательства, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Министерством по управлению госимуществом Волгоградской области (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1324-В от 14.07.2014 с кадастровым номером 34:03:130008:227 с разрешенным использованием для строительства производственной площадки, местоположением: Волгоградская область, г.Волгоград. р.п. Гумрак, ул. Моторная, 25 на срок три года. Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 -го числа последнего месяца квартала.

Пунктом 3.4 договора предусмотрена возможность арендодателя пересматривать арендную плату в одностороннем порядке, в случае установления или изменения оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

В дальнейшем, права арендодателя по указанному договору перешли к ДМИ.

На основании муниципального контракта на оказание услуг по оценке имущества, МУП "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" была произведена оценка спорного земельного участка и, согласно отчету N 78_8зу (дата оценки 01.04.2017), его рыночная стоимость составила 5 670 000 рублей.

Не согласившись с данным размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной платы, ООО "ВФ-АК" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что до 01.04.2017 расчет арендной платы земельных участков, используемых истцом на основании договоров аренды, осуществлялся на основании положений подпункта 2.1.1 пункта 2.1 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (в редакции постановления администрации Волгоградской области от 05.10.2015 N 599-п) и рассчитывался по формуле А = КСЗУ X Кви X Кдп X Ккан, где А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов.

Указанный порядок при расчете арендной платы за пользование земельными участками действовал до внесения изменений постановлением администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п "О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов".

В период с 01.04.2017 до 17.03.2018 расчет арендной платы производился на основании пункта 2.5 указанного выше Порядка в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п с применением величины рыночной стоимости земельных участков, который в указанной редакции признан утратившим силу в соответствии с пунктом 5 постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 N 89-п.

Решением Волгоградского областного суда по делу N 3а-15/2018 от 19.02.2018, вступившим в законную силу 26.03.2018, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы, утвержденного Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (в редакции Постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п).

Согласно положениям пункта 2.5 Порядка расчета арендной платы размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, до признания его недействующим приведенным выше решением суда рассчитывался по формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

С 17.03.2018 арендная плата рассчитывается по новой форме, определенной в пункте 2.5 Порядка расчета арендной платы, утвержденного Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (в редакции Постановления N 89-п).

В силу приведенного пункта Порядка размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу N 3а-1/2019 в удовлетворении требований о признании недействующим пункта 2.5 Порядка было отказано. Суд пришел к выводу о том, что названный пункт Порядка законодательству, имеющего большую юридическую силу, не противоречит, поскольку составными частями формулы расчета арендной платы являются индивидуальная рыночная стоимость земельного участка, коэффициент минимальной доходности (базовая арендная ставка), ежегодно утверждаемый комитетом экономической политики и развития Волгоградской области, а также коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемый нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 16-АПА19-4 данное решение в указанной части оставлено без изменения.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза.

По результатам проведенной экспертизы подготовлено заключение эксперта от 10.06.2020 N 30/202-ЗЭ.

На первый вопрос экспертом сделаны следующие выводы: при составлении отчета N 78_8зу об оценке земельного участка, кадастровый номер 34:34:130008:227, расположенного по адресу: г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, 25, общей площадью 7 000 кв.м. допущены нарушения действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

На второй вопрос экспертом сделан вывод, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:130008:227, расположенного по адресу: г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, 25, общей площадью 7 000 кв.м., по состоянию на 13.06.2019 года составляет: 2 555 000 руб.

Оценивая заключение экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 10.06.2020 N 30/202-ЗЭ, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Ответчики не опровергли изложенные в экспертном заключении выводы, не представили соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Необходимо отметить, что если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Кроме того, согласно п. 1.14 Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов" в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчёте арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Указанный правовой подход подтверждается Постановлением Арбитражного Суда Поволжского округа от 17.12.2019 по делу N А12-40898/2018.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что исковые требования ООО "ВФ-АК" подлежат удовлетворению.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 июля 2020 года по делу N А12-43927/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

О.А. Дубровина В.Б. Шалкин