Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2020 г. N 09АП-39177/20 по делу N А40-22576/2020

г. Москва

12 октября 2020 г.

Дело N А40-22576/20

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Тихомировой Виктории Георгиевны на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.06.2020 по делу N А40-22576/20 по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ИП Тихомировой Виктории Георгиевне (ИНН 561010256213, ОГРН 314565802100041) о взыскании задолженности и неустойки, расторжении и выселении,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Полянский П.А. по доверенности от 24.04.2020; диплом номер 107724 3794905 от 10.07.2019,

от ответчика: Андреев В.Н. по доверенности от 26.06.2020; диплом номер от ВСГ 4409318 от 01.06.2010, Тефиков К.Э. по доверенности от 04.09.2020, диплом N ВСГ 0670667 от 29.05.2007,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ИП Тихомировой Виктории Георгиевне о взыскании задолженности по договору аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N 00-00613/18 от 18.11.2018 г. в сумме 1 518 690 руб. 33 коп., из которых: 1 490 013 руб. 01 коп. - арендная плата, 28 677 руб. 32 коп. - пени; о расторжении договора; выселении из нежилого помещения; об обязании передать нежилое помещение в освобожденном виде.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2020 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что судом первой инстанции неполно исследованы доказательства по делу, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку договор аренды расторгнут, спорные помещения переданы истцу на основании акта приема-передачи.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании подтвердил доводы жалобы относительно прекращения арендных отношений, что подтвердил копией акта приема передачи помещения, а также подтвердил факт передачи ключей.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к выводу об отмене решения Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2020 года и принятии нового судебного акта, на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N 00-00613/18 от 18.11.2018 г., в соответствии с которым на основании договора аренды от 15.12.2003 г. N 05- 00468/03, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 451,9 кв.м. (этаж 1, пом. I, ком. 2,3,5; пом. III, ком. 1), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Мариупольская, д. 6, стр. 2.

В соответствии с пунктом 6.4 договора арендатору надлежало ежемесячно вносить арендную плату не позднее пятого числа текущего месяца, в размере 1/12 части, установленный п. 6.2 настоящего договора аренды, в бюджет города Москвы.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, за период с 01.05.2019 по 30.09.2019 за ним образовалась задолженность в сумме 1 490 013 руб. 01 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), установленную договором.

В соответствии с п. 7.2 Договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 (одной трехсотой) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой оплаты по Договору, руководствуясь п. 7.2 договора и положениями ст. 330 ГК РФ, истцом начислены пени за период с 07.05.2019 по 30.09.2019 в сумме 28 677 руб. 32 коп.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из установленного факта заключения сторонами спорного договора аренды, наличия у ответчика задолженности по арендной плате по спорному договору аренды, отсутствия доказательств оплаты ответчиком образовавшейся задолженности, в связи с чем, пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, как и требования в части расторжения и возложения на ответчика обязанности освободить занимаемое помещение.

Однако, суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выше выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

Действительно, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N 00-00613/18 от 18.11.2018 г., в соответствии с которым на основании договора аренды от 15.12.2003 г. N 05- 00468/03, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 451,9 кв.м. (этаж 1, пом. I, ком. 2,3,5; пом. III, ком. 1), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Мариупольская, д. 6, стр. 2.

В соответствии с п. 5.4.7. договора, на Арендатора возложена обязанность оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг не позднее трех месяцев с даты подписания акта приема-передачи объекта аренды.

Для исполнения указанного пункта договора, ответчиком, после получения зарегистрированного договора, были направлены заявления на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Однако, в процессе переговоров выяснилось, что в настоящее время заключение договоров невозможно в связи с фактическим отсутствием присоединений к коммунальным сетям, а для подключения нежилого здания к коммуникационным сетям необходимо провести комплекс дорогостоящих строительных работ.

Так, согласно Акту проверки узла учета электроэнергии, визуальной от 15.02.2019 г., составленному специалистами АО "Мосэнергосбыт" (Юго-Восточное отделение), в ходе проверки установлено, что вводно-распределительное устройство отсутствует.

Ответчик также ссылается на то, что технологическое присоединение к электрическим сетям также отсутствует, поскольку согласно ответу АО "Мосэнергосбыт", для оформления надлежащего технологического присоединения и получения электрической мощности рекомендовано обратиться в сетевую организацию.

Кроме того, специалистами АО "Мосэнергосбыт" (Юго-Восточное отделение) было составлено торгово-коммерческое предложение, в котором указаны объем работ, их стоимость и сроки выполнения.

Необходимые для подключения энергоснабжения работы оценены в сумму 2 951 000 руб. Срок исполнения работ - около 180 рабочих дней.

В то же время, ответчик ссылается на то, что в соответствии с лотовой документацией техническое присоединение к системе имелось, а отсутствие электроснабжения объяснялось, при передаче имущества, не заключенным договором с электроснабжающей организацией.

Истец в обоснование своей позиции ссылается на то, что подключения к сетям электро-, водо- и теплоснабжения подтверждаются справкой БТИ о состоянии здания (строения), являющейся неотъемлемой частью договора аренды, а в разделе о состоянии объекта, содержится следующая информация о степени технического обустройства:

-Водопровод - централизованный;

-Канализация - централизованная;

-Отопление - центральное;

-Горячее водоснабжение - централизованное;

-Электроснабжение - 220 В. Скрытая проводка.

Однако судебная коллегия, с учетом представленных ответчиком доказательств не может согласиться с доводами истца и приходит к выводу, что при заключении договора аренды, по результатам аукциона, ответчик не был поставлен в известность о фактическом отсутствии подключений и возможности заключения договоров с коммунальными службами.

При этом судебная коллегия соглашается с возражениями ответчика, касающимися того, что при осмотре помещения указанные недостатки не могли быть обнаружены арендатором самостоятельно, поскольку данная информация может быть получена только после изучения вопроса соответствующими специалистами.

Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу, что отсутствие подключения коммунальных услуг влечет за собой невозможность использования арендованных помещений в целях, указанных в договоре аренды, в том числе в связи со значительными сроками проведения необходимых монтажных работ и значительными финансовыми вложениями.

Также, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что, позиция Верховного Суда РФ сводится к тому, что "невозможность пользования арендованным имуществом по не независящим от арендатора обстоятельствам освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы" (Определение ВС РФ N 96-ПЭК15 от 16.07.2015 г.).

Аналогичная позиция сформулирована в Обзоре судебной практики ВС РФ N 2, утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2015 г.: "Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения ело обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления соответственно, он теряет право на получение арендной платы".

Следует отметить, что ответчик информировал об этом истца, направив в его адрес претензию с просьбой приостановить начисление арендной платы до ввода присоединений коммунальных сетей, что подтверждается претензией от 22.03.2019 года, однако истец данный вопрос не согласовал, что вынудило ответчика обращаться вновь, уже за расторжением договора и возвратом помещения, что и было сделано сторонами, данные обстоятельства подтверждаются актом приема помещений, в связи с прекращением договора аренды, по требованию арендатора, указанный акт представлен представителем истца в материалы дела.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на тот факт, что из приложенного к иску акта осмотра нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности г. Москве N 00-26342/19 от 06.08.2019, следует, что фактически использование по назначению помещением не осуществлялось, доступа - нет, использование помещения - нет, на момент проведения осмотра помещение закрыто, что также подтверждает доводы заявителя жалобы, относительно невозможности использования помещения по назначению.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия возлагает ответственность за недостатки предоставленного ответчику нежилого помещения на арендодателя, применив к отношениям сторон нормы п. 1 ст. 612 ГК РФ, в связи с чем приходит к выводу, об отсутствии оснований для взыскания арендной платы по договору.

А поскольку требования о взыскании неустойки, являются производными от требований о взыскании суммы задолженности по арендной плате, то основания для ее взыскания так же отсутствуют.

Требования о расторжении договора аренды и выселении из арендуемых помещений, по обстоятельствам изложенным выше также не подлежат удовлетворению, поскольку ответчик в период действия договора его не занимал, согласно Акту приема-передачи от 12.02.2020 года помещение возвращено собственнику, в связи с прекращением договора аренды по обращению арендатора (от 10.01.2020 N ДГИ-ГР-130/20), арендатор сдал, а арендодатель принял нежилое помещение.

При этом, довод заявителя жалобы относительно того, что ответчик был ненадлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства, а потому судом нарушено право на защиту, апелляционная коллегия находит несостоятельным, поскольку данный довод опровергается материалам дела.

Статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлен порядок извещения лиц, участвующих в деле, и иных участников арбитражного процесса о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия.

В соответствии с абзацем 2 части 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные извещения, адресованные гражданам, в том числе индивидуальным предпринимателям, направляются по месту их жительства.

Копия судебного акта направляется арбитражным судом по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения адресату непосредственно в арбитражном суде или по месту нахождения адресата, а в случаях, не терпящих отлагательства, путем направления телефонограммы, телеграммы, по факсимильной связи или электронной почте либо с использованием иных средств связи (статья 122 АПК РФ).

Согласно части 5 статьи 122 АПК РФ документы, подтверждающие направление арбитражным судом копий судебных актов и их получение адресатом в порядке, установленном настоящей статьей (уведомление о вручении, расписка, иные документы), приобщаются к материалам дела.

Из материалов дела следует, что определение суда первой инстанции о принятии искового заявления и назначения дела к судебному разбирательству было направлено ответчику по адресу регистрации, согласно выписке из ЕГРФЦ.

Согласно информации, отчетов об отслеживании с официального сайта Почты России, оба судебных извещения N 11522552978638, содержащие определение суда о принятии искового заявления к производству, прибыло в место вручения 30.03.2020, 04.04.2020 была осуществлена неудачная попытка вручения и 07.04.2020 письмо возвращено отправителю по иным обстоятельствам.

При этом суд апелляционной инстанции, обращает внимание на то, что риск неполучения корреспонденции лежит на ответчике, поскольку в соответствии с абзацем третьем п. 63 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года N 25 следует обращать внимание на то, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Не полученные адресатами (их законными представителями) регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи.

Таким образом, оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст. 71 "Оценка доказательств"), представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.06.2020 подлежит отмене, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Судебные расходы судебная коллегия распределяет в соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2020 по делу N А40-22576/20 - отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества г. Москвы к ИП Тихомировой Виктории Георгиевне о взыскании задолженности и неустойки, расторжении договора и выселении - отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) в пользу ИП Тихомировой Виктории Георгиевны (ИНН 561010256213, ОГРН 314565802100041) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева В.В. Валюшкина