Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2020 г. N 09АП-40658/20 по делу N А40-309149/2019

г. Москва

19 октября 2020 г.

Дело N А40-309149/19

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Е.А. Птанской, О.Г. Головкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.М. Кулиш,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 июня 2020 года

по делу N А40-309149/19, принятое судьей Масловым С.В.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ООО "Бордо"

о взыскании 7 395 816 руб. 90 коп. долга, 617 807 руб. 31 коп. процентов, 3 798 984 руб. 61 коп. пени по договору от 23.12.2016 N 59-5847 и расторжении договора от 23.12.2016 N 59-5847

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Минин Д.С. по доверенности от 24.04.2020 г.

от ответчика: Лящевский Б.И. по доверенности от 25.07. 2020 г.

УСТАНОВИЛ

Департамент городского имущества города Москвы (далее истец) обратился с иском в суд о взыскании с ООО "БОРДО" (далее ответчик) с учетом уточнения 11 812 608 руб. 82 коп., в том числе: 7 395 816 руб. 90 коп. задолженности по внесению ежемесячных платежей за период с 23.01.2017 г. по 10.06.2019 г., 617 807 руб. 31 коп. процентов за предоставленную рассрочку согласно п. 3.3 договора за период с 24.12.2016 г. по 27.06.2019 г., 3 798 984 руб. 61 коп. пени за период с 11.03.2019 г. по 27.06.2019 г. в связи с просрочкой внесения платежей, на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 23.12.2016 г. N 59-5847, о расторжении договора купли-продажи от 23.12.2016 г. N 59-5847 и об обязании ответчика возвратить истцу нежилое помещение площадью 181,50 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Флотская, д. 17, стр. 2, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 330, 454, 486, 489 ГК РФ.

Решением суда от 26 июня 2020 года с ООО "БОРДО" в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ взыскано 7 395 816 руб. 90 коп. долга и 617 807 руб. 31 коп. процентов. В остальной части иска отказано.

С решением не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик просит решение суда оставить в силе.

Заслушав доводы и возражения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия находит решение суда от 26 июня 2020 года подлежащим отмене.

Как усматривается из материалов судебного дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (продавец) и ООО "БОРДО" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 23.12.2016 г. N 59-5847 (учетный номер от 11.02.2019 г.), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Флотская, д. 17, стр. 2, с кадастровым номером 77:09:0001013:10356, общей площадью 181,5 кв.м (подвал, пом. I, комн. 1, 14-17), а покупатель - принять и оплатить.

Частью 1 ст. 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.11.2018 г. по делу N А40- 199906/18-146-1592 по иску ООО "БОРДО" к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным решения Департамента городского имущества города Москвы об утрате ООО "БОРДО" преимущественного права выкупа недвижимости, оформленного письмом от 24.07.2018 г. N ДГИ-1-50885/18-1, и об обязании Департамента городского имущества города Москвы устранить допущенные нарушения требования удовлетворены, при этом судом установлено, что ООО "Бордо" являлось арендатором нежилого помещения общей площадью 58,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Флотская, д. 17, стр. 2, находящегося ранее в собственности города Москвы, на основании договора аренды нежилого фонда нежилого помещения, здания, сооружения от 20.01.2005 N 2-9/05 (сроком до 30.06.2025), 28.07.2015 г. ООО "Бордо", как субъект малого предпринимательства, обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, Департамент письмом от 29.03.2015 г. N 33-5-34473/15-(2)-0 направил в адрес ООО "Бордо" проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 16 876 000 руб. 00 коп. без НДС в соответствии с отчетом ООО "АБН Консалт" от 02.09.2015 г. N 773Г/1298 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" и положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД", ООО "Бордо" подписало проект договора с протоколом разногласий от 27.10.2015 г., указав цену выкупаемого объекта 9 554 000 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.10.2015 г. N 2015-20-10-39, выполненным ООО "Бизнес-оценка", в связи с тем, что ответ на протокол разногласий от ответчика истцом получен не был, истец, полагая, что ответчик обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной истцом (с учетом протокола разногласий), обратился в Арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2016 г. по делу N А40-20007/16 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "БОРДО" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 181,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Флотская, д. 17, стр. 2, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 14 791 634 рубля 00 копеек, без НДС. НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.", п. 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 246 527 рублей 23 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга", 04.07.2018 г. ООО "БОРДО" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с обращением по вопросу заключения договора купли-продажи на основании судебного решения (вх. ДТП-1-50885/18), письмом Департамента городского имущества города Москвы от 27.07.2018 г. N ДГИ-1-50885/18-1 ООО "БОРДО" отказано в выдаче договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 181,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Флотская, д. 17, стр. 2, в указанном письме Департамент ссылается на ч. 4 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, которая регулирует общий порядок заключение договора купли-продажи и не учитывает ни участие суда в процессе заключения договора, ни наличие судебного акта, подлежащего обязательному исполнению, условия договора купли-продажи были определены постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, данный договор купли-продажи признается заключенным с 23.12.2016 г. (с момента вступления в законную силу Постановления об урегулировании разногласий но договору купли - продажи по делу N А40-20007/2016), Департамент во исполнение Постановления суда обязан был надлежащим образом оформить полноправные полномочия собственника ООО "БОРДО" на указанное недвижимого имущества, в том числе, направить ООО "БОРДО" договор купли-продажи данного недвижимого имущества и осуществления истцом государственной регистрации своих прав, решение Департамента городского имущества города Москвы об утрате ООО "БОРДО" преимущественного права выкупа недвижимости, оформленное письмом от 24.07.2018 г. N ДГИ-1-50885/18-1, является незаконным, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны Департамента и рассматриваются судом как действия, направленные на уклонение от исполнения решения суда, в результате чего суд возложил на Департамент городского имущества города Москвы обязанность в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем направления ООО "БОРДО" проекта договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 181,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Флотская, д. 17, стр. 2.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2019 г. N 09АП-11/2019 по делу N А40-199906/2018 указанное решение суда оставлено без изменения.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Пунктом 1.5 договора установлено, что в соответствии с п. 2 ст. 224 ГК РФ объект находится в пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи объекта по акту приема-передачи.

В соответствии с п.п. 5, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст.ст. 458, 459 ГК РФ).

Действительно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абз. 3 п. 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно п. 2.1.1 договора покупатель обязан полностью оплатить цену объекта (п. 3.1 договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 договора.

На основании п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В п. 3.1 договора установлено, что цена объекта составляет 14 791 634 руб. 00 коп.

Согласно п. 3.2 договора оплата осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.

В соответствии с п. 3.4 договора оплата вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 246 527 руб. 23 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Пунктом 3.3 договора на сумму денежных средств, составляющих цену объектов, по оплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Однако, ответчиком обязательства по оплате платежей исполнялась ненадлежащим образом, в связи с чем истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 28.06.2019 г. N 33-6-281588/19-(0)-1 с требованием оплатить задолженность, проценты и пени, с указанием на то, что в случае неудовлетворения требований истец оставляет за собой право на обращение в суд с требованием о расторжении договора, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с сайта АО "Почта России".

Ответчиком претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения.

Положениями ст.ст. 307-310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Стороны согласно ст.ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Поскольку ответчиком не представлены доказательства исполнения обязательств по внесению платежей, при этом договором сторон предусмотрено возникновение обязанности покупателя по внесению ежемесячных платежей с момента заключения договора купли-продажи, договор купли-продажи считается заключенным с 23.12.2016 г., суд признал требование о взыскании основного долга в размере 7 395 816 руб. 90 коп. и процентов за предоставление рассрочки в размере 617 807 руб. 31 коп. подлежащими удовлетворению.

Отказывая в иске о взыскании неустойки в полном объеме, суд применил ст.10 ГК РФ, посчитав, что действия истца по длительному не подписанию договора являются злоупотреблением правом.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, так как согласно уточненным исковым требованиям истцом заявлен период для взыскания пени с 11 марта 2019 года по 27 июня 2019 года, что соответствует реальной дате подписания договора - 11 февраля 2019 года и договорному условию о внесении первого платежа не позднее 1 месяца с даты заключения договора (п. 3.4 договора).

Между тем, определение в качестве базы для начисления неустойки задолженности в размере 6 403 707,98 руб. (сформировавшей за период с 24 декабря 2016 года по 11 марта 2019 года до подписания договора истцом) действительно является злоупотреблением правом.

В этой связи судебная коллегия принимает ко взысканию неустойку по контрасчету ответчика, выполненную в суде первой инстанции, в размере 98 034,33 руб. (т.2, л.д. 18).

Требование о расторжении договора подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку претензия от 28.06.2019 г. предложения расторгнуть договор и условий расторжения не содержит, в связи с чем обязательный досудебный порядок урегулирования спора по данному требованию нельзя признать соблюденным (ст.452 ГК РФ).

Поскольку стороны находятся в договорных отношениях, основания для возврата нежилого помещения истцу отсутствуют.

Госпошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 63 558 руб. (ст.ст. 333.22, 333.40 НК РФ, ст.110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2020 года по делу N А40-309149/19 отменить. Требование о расторжении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 23.12.2016 г. N 59-5847 (учетный номер 59-5847 от 11.02.2019 г.) оставить без рассмотрения.

Взыскать с ООО "БОРДО" в пользу Департамента городского имущества города Москвы 7 395 816 руб. 90 коп. - долга, 617 807 руб. 31 коп. - процентов за предоставленную рассрочку, 98 034 руб. 33 коп. - неустойки, в остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "БОРДО" 63 558 руб. - госпошлины за рассмотрение иска в доход федерального бюджета.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Е.А. Птанская О.Г. Головкина