Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2020 г. N 17АП-10322/20 по делу N А60-2733/2020

г. Пермь

20 октября 2020 г.

Дело N А60-2733/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Гуляевой Е.И., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сыровой О.С.,

при участии:

от истца: Лагунова Е.А., паспорт, Мамаева О.В., удостоверение адвоката, представитель по устному ходатайству;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Лагуновой Елены Анатольевны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 июля 2020 года

по делу N А60-2733/2020

по иску индивидуального предпринимателя Лагуновой Елены Анатольевны (ИНН 665812612385, ОГРНИП 312665825500016)

к Государственному унитарному предприятию Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (ИНН 6662022254, ОГРН 1036604390790),

третье лицо: Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области,

о признании недействительным договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Лагунова Елена Анатольевна (далее ИП Лагунова Е.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области к Государственному унитарному предприятию Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (далее ответчик) с иском о признании недействительным договора купли-продажи имущества N 1128-КП от 27.05.2019, заключенного между индивидуальным предпринимателем Лагуновой Еленой Анатольевной и Государственным унитарным предприятием Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.07.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец, индивидуальный предприниматель Лагунова Елена Анатольевна обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что ответчиком представлена часть отчета о рыночной стоимости объектов недвижимости, указанных в п..1.1 договора купли-продажи имущества N 1128-КП от 27.05.2019, что исключило возможность в полной мере исследовать данное доказательство. Апеллянт не согласна с выводами суда, о том, что исходя из предмета оспариваемого договора покупатель был осведомлен о составе и предназначении продаваемого имущества, а также недоказанности того, что продавец сообщил покупателю заведомо ложные сведения об объекте, отмечая, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 66:41:06120004:3, на котором расположены в соответствии с п.1.5 договора объекты недвижимости (земли предприятий лесного хозяйства), указанное в ЕГРН не соответствует его фактическому использованию: под эксплуатацию объекта недвижимости. Также в извещении о проведении открытого аукциона указано, что объект расположен в зоне индивидуальной жилой застройки городского типа, однако в договоре купли-продажи ссылка на данное обстоятельство отсутствует.

От истца и третьего лица письменные отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В судебном заседании истец, и его представитель доводы апелляционной жалобы поддержали, просили отменить решение суда.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.05.2019 на основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области N 859 от 05.04.2019 "О даче согласия государственному унитарному предприятию Свердловской области "распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" на отчуждение недвижимого имущества" между Лагуновой Е.А. и ГУП СО "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" был заключен договор купли-продажи имущества N1128-КП от 27.05.2019.

По условиям договора N 1128-КП в собственность Лагуновой Е.А. были переданы объекты недвижимости: нежилое здание дом-контора Мало-Истокского лесничества с кадастровым номером 66:41:06120004:15 и участок газопровода, протяженностью 137 м с кадастровым номером 66:41:06120004:17.

Право собственности на указанные объекты зарегистрировано 30.05.2019.

Стоимость данных объектов по договору купли-продажи составила 4590951 рубль 12 копеек, которые оплачены полностью.

В соответствии с пунктом 1.5 договора объекты недвижимости расположены в кадастровом квартале, с кадастровым номером 66:41:06120004:3.

Истец принял по акту приема-передачи недвижимого имущества от 27.05.2019 объекты недвижимого имущества и участок газопровода, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 66:41:06120004:3, общей площадью 3118 кв.м, по адресу Свердловская область, город Екатеринбург, ул. Трактовая, дом 11.

Истец считает договор купли -продажи N 1128-КП от 27.05.2019 недействительной сделкой, ссылается на положения ст.ст. 178, 179 ГК РФ.

В обоснование заявленных требований, истец указывает, что принимая решение о приобретении данных объектов недвижимости, была запрошена выписка на земельный участок из ЕГРН.

В полученной выписке за N 99/2019/263413629 от 23.05.2019 отражены сведения о том, что участок с кадастровым номером 66:41:06120004:3 имеет площадь 3118 кв.м, кадастровую стоимость 1028,24 рублей, категория земель-земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - земли предприятий лесного хозяйства, имеет описание местонахождения земельного участка, план (схема, чертеж), топографические координаты.

19.06.2019 истец обратилась в МУГИСО с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка 66:41:06120004:3.

04.07.2019 получен ответ исх.N 17-01-82 о том, что участок 66:41:06120004:3 не является самостоятельным объектом недвижимости и не может быть предметом купли-продажи, а полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации, обладает Территориальное Управление Росимущества Свердловской области.

08.08.2019 Лагунова Е.А. обратилась в Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - "ТУ Росимущества Свердловской области") с заявлением о предоставлении земельного участка по адресу: г. Екатеринбург, ул. Трактовая 11 с кадастровым номером 66:41:06120004:3, находящегося под объектами недвижимости (дом-контора Мало-Истокского лесничества и участка газопровода), в собственность (вх. N 663-ОГ от 08.08.2019).

10.10.2019 в адрес Лагуновой Е.А. был представлен ответ исх.N 66-ИА-09/12697 от 10.10.2019 на заявление от 08.08.2019, в котором в предоставлении в собственность Лагуновой Е.А. земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612004:3 отказано на основании п.19, 20, 21 ст.39.16 Земельного кодекса РФ.

В обоснование отказа ТУ Росимущества Свердловской области указывает, что на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0612004:3 право собственности Российской Федерации не зарегистрировано.

Решения об образовании земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612004:3 ТУ Росимущества в Свердловской области не принимало.

Указанный земельный участок является ранее учтенным участком, при этом является условным участком, входящим в состав земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:413. Обособленные или условные участки, входящие в состав земельного участка, представляющего собой единое землепользование, не являлись и не являются объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации и не обладают необходимыми (обязательными) характеристиками.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0612004:3 не является объектом земельных отношений согласно ст.6 Земельного кодекса РФ, ТУ Росимущества Свердловской области не вправе распоряжаться данным земельным участком.

Не согласившись с данными ответами, истец обратился в Арбитражный суд (дело N А60-60918/2019) с иском о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 66:41:06120004:3 путем заключении договора купли-продажи.

Решением от 23.12.2019 года в удовлетворении заявленных требованиях было отказано.

При рассмотрении дела N А60-60918/2019 суд установил, что ТУ Росимущества по Свердловской области не принимало решения об образовании земельного участка с кадастровым номером 66:41:06120004:3, не утверждало схему расположения земельного участка.

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 66:41:06120004:3 (земли предприятий лесного хозяйства), указанное в ЕГРН не соответствует его фактическому использованию: под эксплуатацию объекта недвижимости.

Как указывает истец, в настоящее время она как собственник объектов недвижимости, расположенных в центре земельного участка 66:41:06120004:3, не имеет возможности подвести коммуникации, в т.ч. электричество, газ, водоотведение и водоподведение, так как все коммунальные компании требуют разрешение собственника земельного участка на прокладку коммуникаций. По этой же причине не может застраховать свое имущества, установить забор по границам участка.

Кроме того, при заключении договора продавец ввел в заблуждение относительно отсутствия существующих обременении на объект. В расширенной выписке из ЕГРН N 66/001/1251/20192769 от 10.06.2019 г. на кадастровый квартал 66:41:0000000:413, в который входит участок 66:41:06120004:3, содержатся сведения о зарегистрированных обременениях на весь квартал.

Таким образом, истец полагает, что при заключении договора ответчик ввел истца в заблуждение относительно существующих обременении на объект. В расширенной выписке из ЕГРН N 66/001/1251/2019-2769 от 10.06.2019 г на кадастровый квартал 66:41:0000000:413, в который входит участок 66:41:06120004:3 от 10.06.2019 содержится несколько записей о зарегистрированных правах третьих лиц на весь квартал.

Истец полагает, что продавец продал объект, находящийся в обременении, умолчав об этом, умышленно составил договор таким образом, что в нем содержались гарантии передачи без обременении только на объекты недвижимости. При подписании договора истцу не было известно о том, что участок был частью кадастрового квартала. Об этом истец узнал, получив выписку ЕГРН, обратившись за регистрацией в Росреестр. В выданном свидетельстве ЕГРН, в связи с отсутствием на кадастровом учете земельного участка 66:41:06120004:3, дом-контору привязали не к участку, а к кадастровому кварталу 66:41:0000000:413.

Не сформированный надлежащим образом земельный участок с кадастровым номером 66:41:06120004:3 не создает объекта земельных отношений, не является самостоятельным объектом недвижимости, не может быть предметом купли-продажи, а, следовательно, не может быть предметом пункта 1.5 договора купли-продажи.

Собственником кадастрового квартала, в состав которого входит земельный участок 66:41:06120004:3 является ТУ Росимущества по Свердловской области. Собственник распоряжений относительно выделения из состава квартала, решений по отчуждению данного участка не принимал, полномочий на распоряжение им МУГИСО не передавал. Истец полагает, что распорядительная дирекция МУГИСО заключило сделку купли-продажи имущества незаконно, введя истца в заблуждение, так как неверно описан предмет покупки с целью завышения аукционной стоимости. Если бы продавец изначально указал, что земельный участок не существует (объектом правоотношений не является), что его только предстоит образовать, что право собственности на земельный участок существует у другого собственника и только на обремененный арендным правом кадастровый квартал, то решение о покупке по такой цене истец бы не принимал.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратилась в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходил из недоказанности совокупности всех условий, необходимых для признания сделки недействительной по заявленным правовым основаниям, недоказанности того, что продавец сообщил покупателю заведомо ложные сведения об объекте.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В пункте 2 ст. 178 ГК РФ указано, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 178 ГК РФ).

Как разъяснено в п.п. 3, 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 ГК РФ. Арбитражный суд отказывает в иске о признании сделки недействительной по статье 178 ГК РФ, если будет установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований.

В пункте 2 ст. 179 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Обман при совершении сделки (статья 179 ГК РФ) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота, что разъяснено в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Судом установлено, что договор купли-продажи N 1128-КП от 27.05.2019 заключен по итогам конкурентных процедур, проведенных в порядке, предусмотренном приказом ФАС РФ от 10.02.2010 N 67. Заявка на участие в открытом аукционе подписана Лагуновой Еленой Анатольевной. Платежи на стадии, начиная с момента размещения извещения об аукционе и оканчивая регистрацией перехода права собственности, осуществлялись Лагуновой Еленой Анатольевной. Предметом договора купли-продажи N 1128-КП от 27.05.2019 явилось индивидуально-определенное имущество, нежилое здание и участок газопровода - объекты недвижимого имущества, при этом объект купли-продажи, указанный в договоре N 1128-КП от 27.05.2019, полностью идентичен объекту недвижимости согласно документации об аукционе. Земельный участок в предмет аукциона не входил.

Установив указанные обстоятельства, свидетельствующие о заключении договора по итогам конкурентных процедур, соответствие предмета купли-продажи аукционной документации, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об отсутствии оснований для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 178 ГК РФ, поскольку в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана, входят факты сообщения информации не соответствующей действительности, намеренного умолчания об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась от условий оборота, повлиявшая на принятие решения о заключении договора, обязательным условием признания сделки недействительной является установление факта умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждении относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, между тем, таких обстоятельств при рассмотрении настоящего дела не установлено, исходя из предмета оспариваемого договора купли-продажи покупатель был осведомлен о составе и предназначении продаваемого имущества.

Доводы апеллянта о невозможности оформления прав на земельный участок были предметом рассмотрения и правомерно отклонены, поскольку действуя разумно и добросовестно, покупатель имел возможность получить информацию о земельном участке в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости, учитывая публичный, общедоступный принцип сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, что установлено ст.ст. 7, 62 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

Кроме того, в силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В связи с чем, суд правильно указал, что истец не лишен возможности сформировать земельный участок, необходимый для использования объектов недвижимости, и приобрести его в собственность либо аренду без торгов.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции правомерно отметил, что в материалы дела не представлены доказательства того, что продавец сообщил покупателю заведомо ложные сведения об объекте, что исключает для истца возможность требовать признания договора недействительным и применения последствий, предусмотренных п. 2 ст. 179 ГК РФ.

Доводы апеллянта о том, что ответчиком представлена часть отчета о рыночной стоимости объектов недвижимости, указанных в п..1.1 договора купли-продажи имущества N 1128-КП от 27.05.2019, не могут являться основанием для признания сделки недействительной, поскольку спор относительно цены имущества между сторонами отсутствовал.

Вопреки позиции апеллянта, выводы суда об осведомленности покупателя о составе и предназначении продаваемого имущества, недоказанности того, что продавец сообщил покупателю заведомо ложные сведения об объекте, являются верными.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

В данном случае отсутствуют основания полагать, что сторона заблуждалась в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные, поскольку предметом договора купли-продажи N 1128-КП от 27.05.2019 являлось определенное имущество, земельный участок в предмет договора не входил. Доводы апеллянта о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию не свидетельствуют об обмане покупателя продавцом.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 июля 2020 года по делу N А60-2733/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Е.И. Гуляева Д.И. Крымджанова