Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2020 г. N 13АП-15319/20 по делу N А56-70423/2019

г. Санкт-Петербург

20 октября 2020 г.

Дело N А56-70423/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Баженовой Ю.С.,

судей Изотовой С.В., Тимухиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Самсоновой Е.В.,

при участии:

от истца: представитель Соболева М.В. по доверенности от 03.09.2018;

от ответчика: представитель Полховский А.В. по доверенности от 22.08.2020;

от третьих лиц: представители не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15319/2020) общества с ограниченной ответственностью "Маркофф Хостел/Отель менеджмент групп" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2020 по делу N А56-70423/2019, принятое по иску

индивидуального предпринимателя Тульской Анастасии Михайловны (197198, Россия, Санкт-Петербург, ул.Саблинская, д.3, кв.28, ОГРНИП: 318784700263609, ИНН: 781313641910)

к обществу с ограниченной ответственностью "Маркофф Хостел/Отель менеджмент групп" (153013, Россия, Ивановская обл., г.Иваново, ул. Павла Большевикова, д.50А, ОГРНИП: 1083702004980, ИНН: 3702549340);

третьи лица:

1 - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Россия, Санкт-Петербург, ул.Красного Текстильщика, 10-12, ОГРН: 1047833068931, ИНН: 7801267400);

2 - индивидуальный предприниматель Чагинава Гиви Ленгивич (195265, Россия, Санкт-Петербург, ОГРНИП: 316784700128467, ИНН: 780450173638);

о взыскании задолженности и неустойки, расторжении договора и возврате помещения

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Тульская Анастасия Михайловна (далее - Истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Маркофф хостел/отель менеджмент групп" (далее - Ответчик, Общество):

- о взыскании 592 500 руб. задолженности по арендной плате за период с октября 2018 года по апрель 2019 года и 305 311 руб. неустойки, 56 000 руб. задолженности по коммунальным услугам и 2 900 руб. неустойки по договору аренды жилого помещения от 15.04.2016;

- о расторжении договора аренды жилого помещения от 15.04.2016 и обязании передать жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Зверинская, дом 17а, литер А, квартира 17, по акту приема-передачи в срок не позднее пяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Третье лицо 1, Управление) и индивидуальный предприниматель Чагинава Гиви Ленгивич (далее - Третье лицо 2, ИП Чагинава Г.Л.).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что с 01.11.2018 не имел возможности пользоваться помещением не по своей вине. Кроме того, податель жалобы ссылается на перечисление им до получения 01.10.2018 уведомления о смене собственника арендной платы и коммунальных услуг за период с сентября 2019 года по январь 2019 года прежнему собственнику квартиры.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Предпринимателя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Управление, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в суд не направило, ранее представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором вопрос об удовлетворении заявленных требований оставило на усмотрение суда, просило рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.

Третье лицо 2 (ИП Чагинава Г.Л.), извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в суд не направило, отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между ИП Чагинава Г.Л. (Арендодателем) и правопредшественником Обществом (Арендатором) заключен договор N б/н от 15.04.2016 (далее - Договор аренды) аренды жилого помещения общей площадью 97,1 кв.м. с кадастровым номером: 78:07:0003063:2165, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Зверинская, дом 17а, литер А, квартира 17, назначение: жилое помещение (далее - Квартира), назначение использования помещения - оказание гостиничных услуг.

В соответствии с п. 6.1 Договора аренды указанный договор считается заключенным с момента государственной регистрации сроком на 5 лет.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 30.05.2016 произведена государственная регистрация указанного договора аренды.

По акту приема-передачи от 01.06.2016 Квартира и находящееся в ней имущество переданы Арендатору.

Согласно п. 3.1 Договора аренды за пользование жилым помещением устанавливается арендная плата в размере 75 000 руб. в месяц, кроме периода октябрь - ноябрь и февраль - март, для которого стороны согласовали арендную плату в размере 70 000 руб. в месяц. Арендная плата не включает в себя оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, услуг электроснабжения, водоотведения, водоснабжения. Указанные услуги оплачиваются Арендатором в размере 8 000 руб. в месяц.

В силу п.3.5 Договора аренды Арендодатель вправе начиная со второго года аренды изменить размер постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще чем один раз в год и не более, чем на 10% от ранее установленного размера постоянной части арендной платы.

Пунктом 3.3 Договора аренды предусмотрено, что оплата арендной платы производится Арендатором до 5 (пятого) числа текущего месяца.

На основании договора купли-продажи 21.08.2018 право собственности на Квартиру перешло к Истцу, переход права собственности зарегистрирован 30.08.2018, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), представленной в материалы дела.

В соответствии с дополнительным соглашением от 28.08.2018 к договору купли-продажи квартиры от 21.08.2018 Предпринимателю также перешло право требования арендной плате и коммунальным платежам за период с апреля 2017 года по август 2018 года в размере 281 500 руб. по договору аренды жилого помещения от 15.04.2016.

Уведомлением от 21.09.2018 Истец сообщил Обществу о смене собственника Квартиры.

Ссылаясь на неисполнение Обществом обязательств по оплате арендной платы и коммунальных платежей за период с октября 2018 года по апрель 2019 года, Предприниматель направил Обществу претензию от 11.04.2019 с требованием погасить задолженность и уплатить пени, а также предложением расторгнуть Договор и возвратить Квартиру по акту приема-передачи.

Поскольку претензия оставлена Обществом без удовлетворения, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил в полном объеме, указав на непредставление Обществом доказательств внесения арендной платы за спорный период.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

В соответствии с правилами ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт заключения Договора и передачи Квартиры в пользование Ответчика подтверждается материалами дела, Ответчиком не оспаривается.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В связи с тем, что право собственности на Квартиру перешло к Истцу, последний в соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ приобрел права и обязанности арендодателя по рассматриваемому договору аренды в силу закона.

Согласно п.1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Пунктом 3 статьи 382 ГК РФ установлено, что если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Общество указывает на получение 01.10.2018 уведомления о переходе права собственности на Квартиру к Истцу, т.е. о замене арендодателя по Договору.

Истец указанное обстоятельство не оспорил, доказательства получения Обществом уведомления ранее 01.10.2018 не представил.

Общество перечислило предыдущему собственнику спорного помещения - ИП Чагинава Г.Л. арендную плату и коммунальные платежи за период с октября 2018 года по декабрь 2018 года, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями:

- N 621 от 19.09.2018 на сумму 32 000 руб. с указанием в назначении платежа - оплата коммунальных платежей по договору аренды от 15.04.2015 за сентябрь-декабрь 2018 года;

- N 623 от 22.09.2018 на сумму 290 000 руб. с указанием назначения платежа - арендная плата за сентябрь-декабрь 2018 года.

Указанные платежи произведены Обществом до получения уведомления о смене собственника (арендодателя).

В связи с этим, правовые основания для взыскания с Общества в пользу Истца арендной платы и коммунальных платежей за период с сентября по декабрь 2018 года отсутствуют.

Учитывая непредставление Истцом бесспорных и достоверных доказательств направления (вручения) арендодателем Обществу уведомления об изменении размера арендной платы согласно п.3.5 Договора, арендная плата за период с января по апрель 2019 года подлежит исчислению, исходя из размера арендной платы, установленного п.3.1 Договора, и составляет 290 000 руб. согласно справочному расчету Истца.

Стоимость коммунальных услуг за период с января по апрель 2019 года согласно п.3.4 Договора составляет 32 000 руб. (8 000 руб. х 4 месяца).

Доводы Общества об оплате предыдущему собственнику Квартиры арендной платы и коммунальных услуг за январь 2019 года платежным поручением N 626 от 01.10.2018 на сумму 77 000 руб. не подтверждаются содержанием указанного платежного поручения, в котором в графе "назначение платежа" отсутствует указание на период, за который перечисляется арендная плата предыдущему собственнику Квартиры.

При таких обстоятельствах, требование Истца о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам подлежит удовлетворению в части 322 000 руб. за период с января 2019 по апрель 2019.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 7.1 Договора аренды предусмотрено, что в случае просрочки внесения любых платежей по Договору, виновная сторона обязана уплатить по первому требованию другой стороне пени в размере 0,5% от суммы просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно справочному расчету Истца неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы и коммунальных платежей с января по апрель 2019 года, начисленная за период с 05.01.2019 по 05.05.2019 в общей сумме составляет 120750 руб.

Доводы Общества об отсутствии у него обязанности по оплате арендной платы в связи с отсутствием с 01.11.2018 электричества в Квартире не основаны на условиях Договора и нормах права в связи со следующим.

Квартира принята Обществом по акту приема-передачи от 01.06.2016 без каких-либо замечаний с его стороны, в том числе по наличию электричества.

Как следует из представленного в материалы дела Акта от 11.12.2019, от 21.02.2020 при осмотре электроустановки обнаружено, что вводный кабель в Квартиру, идущий от распределительного щита, откушен от коммутационного аппарата, отвечающего за квартиру N 17

Вместе с тем, согласно п.2.2.6 Договора арендатор обязан обеспечить сохранность инженерных сетей и коммуникаций, инженерного оборудования в жилом помещении в период действия Договора, а в силу п.2.2.2 Договора обязан поддерживать жилое помещение в исправности и в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии и нести расходы, связанные с этим.

Доказательства исполнения Обществом предусмотренных указанными пунктами обязательств и совершения добросовестных и разумных действий, направленных на восстановление электроснабжения Квартиры, отсутствуют. В частности, Общество, занимая более года арендованное помещение, в аварийно-диспетчерскую службу управляющей компании с целью восстановления электроснабжения не обращалось. При этом, из представленных в материалы дела документов не следует, что повреждение электрического кабеля носит неустранимый характер.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Пунктом 4.1 Договора аренды установлено, что договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в случае, если Арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; при этом Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в 30-дневный срок.

Доказательств внесения арендной платы за период с января по апрель 2019 года Обществом не представлено, в связи с чем, имеются правовые основания для расторжения Договора в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку выводы суда первой инстанции в части взыскания задолженности и неустойки в полном размере не соответствуют обстоятельствам дела, обжалуемое решение суда подлежит изменению.

Расходы, по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в соответствии со ст.110 АПК РФ распределяются пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае ее уплаты в большем размере, чем предусмотрено главой 25 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2020 по делу N А56-70423/2019 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Маркофф Хостел/Отель менеджмент групп" в пользу индивидуального предпринимателя Тульской Анастасии Михайловны 322 000 руб. задолженности, 120 750 руб. пени, 10 243 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Расторгнуть договор аренды жилого помещения от 15.04.2016.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Маркофф Хостел/Отель менеджмент групп" в срок не позднее пяти рабочих дней с момента вынесения постановления по настоящему делу передать индивидуальному предпринимателю Тульской Анастасии Михайловне жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Зверинская, дом 17а, литер А, квартира 17, по акту приема-передачи.

В остальной части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Тульской Анастасии Михайловне из федерального бюджета 522 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.".

Взыскать с индивидуального предпринимателя Тульской Анастасии Михайловны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Маркофф Хостел/Отель менеджмент групп" 1 612 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

С.В. Изотова И.А. Тимухина