Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2020 г. N 14АП-7324/20 по делу N А05-933/2020

г. Вологда

20 октября 2020 г.

Дело N А05-933/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2020 года.

В полном объёме постановление изготовлено 20 октября 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шуиной Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полистрой" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 июля 2020 года по делу N А05-933/2020,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" (ОГРН 1032901360304, ИНН 2904005937; адрес: 165300, Архангельская область, город Котлас, площадь Советов, дом 3; далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Полистрой" (ОГРН 1062905007538, ИНН 2905008715; адрес: 165300, Архангельская область, город Котлас, улица Маяковского, дом 36, корпус Б, офис 2; далее - Общество) о взыскании с 308 391 руб. 42 коп., в том числе: 287 113 руб. задолженности по уплате арендной платы за 4 квартал 2017 (с 10.10.2017 по 31.12.2017), за 2018 и 2019 годы по договору аренды земельного участка N 4312 от 29.12.2014, 21 278 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 26.12.2017 по 27.01.2020, о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2014 N 4312, заключенного между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" и обществом с ограниченной ответственностью "Полистрой", об обязании ответчика в течение десяти календарных дней с даты вступления в силу решения суда передать истцу земельный участок, расположенный по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. Ст. Разина, квартал 1, кадастровый номер 29:24:050202:694, площадью 30 060 кв. м., разрешенное использование: комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Ответчик обратился с встречным иском о досрочном расторжении договора аренды от 29.12.2014 N 4312 на основании статей 415, 620 ГК РФ; взыскании 5 700 000 руб., уплаченных при заключении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 17 июля 2020 года по делу N А05-933/2020 иск комитета удовлетворен. С общества в пользу Комитета взыскано 308 391 руб. 42 коп., в том числе: 287 113 руб. долга и 21 278 руб. 42 коп. процентов. Договор от 29.12.2014 N 4312 аренды земельного участка, заключенный между комитетом и обществом, расторгнут.

Суд обязал общество в течение десяти календарных дней с даты вступления в силу настоящего решения передать комитету земельный участок, расположенный по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. Ст. Разина, квартал 1, кадастровый номер 29:24:050202:694. В удовлетворении встречного иска общества отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Из графических материалов проекта следует, что санитарно-защитные зоны заходят на территорию арендованного земельного участка. О данных ограничениях Комитет не извещал и на момент участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка данный факт Обществу не был известен. Комитет установил и начальную цену предмета торгов и размер арендной платы, хотя организатор торгов обязан либо определить цену выкупа земельного участка, либо размер арендной платы за пользование земельным участком. В рассматриваемом случае, оплата предмета торгов, сумма, уплаченная за предмет торгов, должна включаться в состав арендной платы. Фактически Комитет произвел продажу данного земельного участка, определив выкупную стоимость по отчету независимого оценщика.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Стороны извещены надлежащим образом о принятии апелляционной жалобы к производству, представителей в суд не направили.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.12.2014 между Комитетом (арендодатель по договору) и Обществом (арендатор по договору) по результатам аукциона, оформленным протоколом от 08.12.2014, заключен договор N 4312 аренды земельного участка, по которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. Ст. Разина, квартал 1, кадастровый номер 29:24:050202:694, площадью 30 060 кв. м., разрешенное использование: комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Срок действия договора установлен с 29.12.2014 на 10 лет (пункт 2.1. договора).

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается в соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Архангельской области, утвержденным Постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 N 190-пп, по формуле: А = Упкс x Sзу x Ст x Квр x Кинф, где: А - размер арендной платы (руб.); Упкс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. м), который на момент заключения договора составляет 1 077, 87 руб. / кВ.м., Sзу - общая площадь земельного участка (30 060 кв. м); Ст - ставка арендной платы по видам (группам) разрешенного использования земельного участка (%), утв. решением Собрания депутатов МО "Котлас" от 24.06.2010 N 138-273-р равная 0,3 %, Кинф- коэффициент инфляционных процессов, и составляет 107 924 руб.

Согласно пункту 3.2. арендная плата юридическими лицами вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, а за IV квартал - не позднее 25 декабря текущего года.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем изменения коэффициента инфляционных процессов, при изменении базовой ставки арендной платы, а также удельного показателя кадастровой стоимости.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 29.12.2014.

Уведомлениями от 23.01.2017, от 24.01.2018, от 27.12.2018 Комитет направлял ответчику расчеты арендных платежей на 2017, 2018, 2019 годы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 22.05.2017 по делу А05-2091/2017 с Общества в пользу Комитета взыскано 213 087 руб. 92 коп., в том числе 197 160 руб. задолженности по арендной плате за период с 29.12.2014 по 31.12.2016 (за исключением 1-го квартала 2015 года) и 15 927 руб. 92 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 15.04.2015 по 06.02.2017.

Также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 26.11.2019 по делу N А05-10285/2019 на Общество возложена обязанность включить Комитет в реестр требований кредиторов с суммой долга 274 053 руб. 92 коп., в том числе 258 126 руб. задолженности по арендной плате (долг, взысканный решением по делу N А05-2091/2017 и 60 966 руб. долга по арендной плате за 1 и 2 квартал 2017 года) и 15 927 руб. 92 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Поскольку Общество, используя земельный участок, арендную плату за это пользование вносило нерегулярно и в неполном объеме, Комитет направил в его адрес уведомление от 22.08.2019 о прекращении арендных отношений, в котором предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды и освободить земельный участок, а также потребовал погасить задолженность.

В ответе на уведомление Общество сообщило, что согласно на расторжение договора аренды при условии возврата 5 700 000 руб., уплаченных при заключении договора аренды.

Претензией от 18.09.2019 Общество, ссылаясь на то, что земельный участок передан в аренду в ненадлежащем состоянии, не позволяющем его использовать по назначению, потребовало от Комитета провести необходимые работы по устранению недостатков земельного участка либо перечислить Обществу денежные средства, необходимые для производства этих работ.

Письмом от 10.10.2019 Комитет ответил отказом на претензию Общества.

Поскольку Общество задолженность не оплатило, соглашение о расторжении договора не подписало, земельный участок не освободило, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором.

Удовлетворяя исковые требования Комитета, суд первой инстанции правильно руководствовался статьями 309, 310, 450, 606, 611, 612, 614, 619, 620, 622 ГК РФ, 37 ЗК РФ, абзацем третьим части 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей с 01.01.2017, пунктом 1 статьи 38.2 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ, а также следующими обстоятельствами.

Из извещения о проведении аукциона, опубликованного в газете Двинская Правда, следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:24:050202:694 указаны следующие ограничения: часть площадью 441 кв. м. ограничена охранной зоной газопровода, часть площадью 2007 кв.м. - охранной зоной ВЛ-10 кВ

Эти ограничений включены в условия договора аренды земельного участка.

В обоснование своих возражений о нахождении в границах земельного участка санитарно-защитных зон ответчик ссылается на то, что согласно разработанному в 2015 году по заказу Общества МУП МО "Котлас" "Котласпроект" проекту планировки территории по адресу: Архангельская область, г.Котлас, ул.Степана Разина, квартал 1, (пункт 2 проекта) земельный участок ограничен с запада Промышленной зоной (ПК - Коммунальная зона) - территория Базы Лесхоза (санитарно-защитная зона 50 м), территория Путевой части 26 (мелкий ремонт ж/д техники) (санитарно-защитная зона 100 м). По доводам ответчика из графической части проекта следует, что санитарно-защитные зоны входят в границы арендованного земельного участка.

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, на дату проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:24:050202:694 действовали Правила землепользования и застройки городского округа "Котлас", утвержденные Решением Собрания депутатов МО "Котлас" от 30.10.2014 года N 75-н, согласно которым на спорном земельном участке возможно комплексное освоение в целях жилищного строительства.

С 07.07.2020 на территории городского округа Архангельской области "Котлас" действуют новые Правила землепользования и застройки, утвержденные постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 25.06.2020 года N 57-п, которыми также разрешено комплексное освоение в целях жилищного строительства земельного участка.

Согласно пояснениям Комитета, разработанная Обществом документация по планировке территории арендованного земельного участка, утверждена постановлением администрации МО "Котлас" от 02.10.2015 N 2432, поскольку соответствовала требованиям технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов с учетом границ зон с особыми условиями использования территорий.

В схеме планировочной организации спорного земельного участка отражены показатели проекта планировки, экспликация земельных участков под жилую застройку, экспликация зданий и сооружений, ведомость тротуаров, дорожек, площадок.

При этом из схемы планировки территории усматривается, что по западной границе земельного участка, ограниченной санитарно-защитной зоной, размещены элементы благоустройства (проезды, дороги).

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, из утвержденного проекта планировки территории не следует невозможность комплексного освоения спорного земельного участка в целях жилищного строительства.

Поскольку комплексное освоение участка не предусматривает его сплошной застройки и в санитарно-защитной зоне возможно размещение объектов благоустройства территории, а также учитывая, что санитарно-защитная зона лишь к незначительной площади входит к границы земельного участка, а предоставленный Обществом проект планировки территории утвержден, суд правомерно отклонил доводы Общества о наличии санитарно-защитной зоны в границах земельного участка как обстоятельства, препятствующего использованию этого участка.

Представленный ответчиком технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий, подготовленный в 2019 году ООО "Проектгазстрой", не свидетельствует о невозможности использования земельного участка в предоставленных целях, поскольку, как следует из указанного отчета, использование участка под строительство возможно только при обязательном условии проведения дренажных работ по осушению земельного участка. Как правильно указал арбитражный суд, отчетом рекомендовано не использовать земельный участок в целях жилищного строительства, но в нем не имеется вывода о невозможности такого использования. Из отчета следует, что в целях строительство требуется понижение грунтовых вод на земельном участке не менее двух метров от проектной отметки поверхности.

О наличии растительности на принимаемом в аренду земельном участке Обществу должно было быть известно при осмотре этого земельного участка и подписании акта приема-передачи.

Как правильно указал арбитражный суд, при заключении договора аренды Общество могло и должно было выяснить всю информацию о состоянии участка, просчитать экономику и риски хозяйственной деятельности по освоению этого участка, в том числе определить расходы, необходимые для очистки земельного участка от лесных насаждений.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В статье 620 ГК РФ определены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора.

В частности, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Поскольку основания для расторжения договора аренды земельного участка по правилам статьи 620 ГК РФ, не были установлены, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении соответствующего требования ответчика.

Ссылки ответчика на допущенные Комитетом нарушения Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" при проведении торгов не состоятельны, поскольку указанные правила на организацию торгов по предоставлению земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства не распространяются.

Статьями 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона РФ от 29.12.2004 N 191-ФЗ) были установлены специальные нормы о проведении торгов в форме аукционов, на которых заключаются договоры аренды земельных участков для жилищного строительства, в том числе относительно указания в извещении о проведении аукциона начальной цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства).

Из протокола от 08.12.2014 о результатах аукциона и аукционной документации следует, что начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка) определена условиями аукционной документации в сумме 5 700 000 руб.

В связи с тем, что для участия в аукционе была подана только одна заявка - заявка Общества, аукцион был признан несостоявшимся и Обществом, как с единственным участником аукциона был заключен договор аренды.

При этом условием заключения договора аренды являлась оплата начальной цены права на заключение договора в сумме 5 700 000 руб.

Поскольку по результатам аукциона с Обществом как с единственным участником аукциона был заключен договор аренды и земельный участок был передан арендатору, суд первой инстанции правильно заключил, что оснований для возврата внесенной платы за полученное право на заключение договора аренды в сумме 5 700 000 руб. не имеется, встречное требование ответчика о взыскании с Комитета указанной суммы удовлетворению не подлежало.

Условиями договора аренды от 29.12.2014 N 4312, заключенного на торгах, предусмотрен расчет арендной платы по формуле, установленной Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области, утвержденным постановлением Правительства Архангельской области от 12.12.2009 N 190-пп.

Исходя из указанного положения по расчету истца размер арендной платы за период с 10.10.2017 по 31.12.2019 составляет 287 113 руб.

Ответчик в установленные сроки арендную плату за указанный период не внес, расчеты истца не оспорил.

Представленный истцом расчет задолженности ответчика по арендной плате проверен судом первой инстанции, в жалобе ответчиком не оспаривается, у суда апелляционной инстанции сомнений не вызывает.

В связи с невнесением ответчиком арендной платы за спорный период истец на основании статьи 395 ГК РФ начислил проценты в размере 21 278 руб. 42 коп. за период с 26.12.2017 по 27.01.2020.

Поскольку факт просрочки по внесению арендной платы за спорный период подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании долга и процентов удовлетворено правомерно.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Такое же условие предусмотрено пунктом 4.1.1. договора аренды N 4312.

Материалами дела подтверждается, что арендная плата ответчиком не уплачена более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа, что в соответствии со статьей 619 ГК РФ является основанием для расторжения судом указанного договора.

Претензия об уплате задолженности и предложение о расторжении договора оставлены ответчиком без удовлетворения.

Обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, предусмотрена статей 622 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, требование истца о расторжении договора аренды и возврате земельного участка арендодателю удовлетворено правомерно.

Доводы, приведенные ответчиком в жалобе, не опровергают законность и обоснованность решения, фактически направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств. Вместе с тем апелляционный суд согласен с правовой оценкой обстоятельств спора, которая дана судом первой инстанции.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Судебные расходы распределяются между сторонами по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 июля 2020 года по делу N А05-933/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полистрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Зорина

Судьи

Н.В. Чередина А.Н. Шадрина