Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2020 г. N 15АП-12733/20 по делу N А32-21338/2020

город Ростов-на-Дону

20 октября 2020 г.

дело N А32-21338/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чекуновой А.А.,

при участии:

от ответчика: представитель Ряполов Р.В. по доверенности от 18.04.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Миракяна Михаила Сергеевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2020 по делу N А32-21338/2020 по иску индивидуального предпринимателя Малико Ирины Олеговны

к индивидуальному предпринимателю Миракяну Михаилу Сергеевичу

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Формула здоровья"

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Малико Ирина Олеговна (далее - предприниматель Малико И.О.) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Миракян Мише Сергеевичу (далее - предприниматель Миракян М.С.) о расторжении договора аренды здания и земельного участка от 21.01.2020.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, указав в резолютивной части об исключении из мотивировочной части выводы суда первой инстанции о прекращении действия договора на основании статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Определением председателя второго судебного состава Величко М.Г. от 05.10.2020 в составе суда произведена замена судьи Маштаковой Е.А. на судью Новик В.Л. в связи с нахождением судьи Маштаковой Е.А. в отпуске.

В соответствии с частью 5 статьи 18 АПК РФ после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В представленном в материалы дела отзыве истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В представленных дополнительных пояснениях истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В представленных в материалы дела возражениях на дополнительные пояснения ответчик считает, что у истца отсутствовали намерения получить отсрочку по внесению арендных платежей.

Истец, извещенный надлежащим образом о судебном заседании, явку представителя не обеспечил, в дополнительных пояснениях просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

В судебном заседании, начатом 06.10.2020, объявлен перерыв до 13.10.2020 до 12 часов 50 минут.

Информация об объявленном перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://15aas.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено 13.10.2020 в отсутствие представителя ответчика.

Представитель ответчика в судебном заседании 13.10.2020 после перерыва поддержал свою правовую позицию, изложенную до перерыва.

Судом продлен перерыв в судебном заседании в течение дня до 17 час. 45 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено 13.10.2020 в 17 час. 45 мин. в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21.01.2020 между ИП Малико И.О. (арендатор) и ИП Миракяном М.С. (арендодатель) заключен договор аренды здания и земельного участка, согласно условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает следующие объекты недвижимости (объекты права): нежилое здание площадью 667 кв.м., наименование: нежилое помещение подвала N 1 здания литер под/Г6; нежилые помещения 1-го этажа N N 2-28 здания литер Г6, Г8; нежилые помещения 2-го этажа N N 29-42 здания литер Г 8, кадастровый номер: 23:43:0310040:337, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, пр-д им. Ломоносова, д. 26; земельный участок, площадью 676 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, пр-д им. Ломоносова, д. 26, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для иных видов жилой застройки. Кадастровый номер земельного участка: 23:43:0304006:1, который необходим для эксплуатации здания.

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы за арендуемое имущество составляет 550 000 рублей в месяц.

В силу пункта 4.2 договора арендная плата оплачивается арендатором в следующем порядке: арендодатель предоставляет арендатору мораторий (каникулы) по оплате арендной платы сроком до 15.05.2020 включительно. По истечение срока моратория (каникул) арендная плата начисляется ежемесячно не позднее 10 числа расчетного месяца и перечислятся арендатором на расчетный счет арендодателя.

Согласно правовой позиции истца договор заключен с целью передачи имущества в субаренду обществу под медицинский центр, однако субарендатор впоследствии от заключения договора субаренды отказался, мотивировав отказ частичным приостановлением коммерческой деятельности в связи с введением на территории Краснодарского края режима повышенной готовности и отсутствием дальнейшей необходимости в субаренде здания и земельного участка.

14.04.2020 ИП Малико И.О. направила в адрес ИП Миракяна М.С. предложение расторжении договора.

20.04.2020 арендодатель ответил отказом на данное предложение.

22.04.2020 арендатор повторно направил в адрес арендодателя уведомление о расторжении договора аренды с приложением соглашения о расторжении, акта возврата имущества и акта возврата ключей.

Ссылаясь на то, что на предложение о расторжении договора арендодатель ответил отказом, потребовав внести арендную плату, ИП Малико И.О. обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств (определение Верховного Суда РФ от 13.09.2016 N 18-КГ16-102).

В качестве юридически значимых обстоятельств при рассмотрении спора о расторжении договора по основанию существенного изменения обстоятельств следует установить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения, и только при установлении этих обстоятельств суд может правильно разрешить вопрос о применении положений статьи 451 ГК РФ (определение Верховного Суда Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.07.2013 N 18-КГ13-70).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004 по делу N А08-7981/2013 указано, что поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, то отказ в иске является обоснованным, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора.

Суд первой инстанции со ссылкой на вышеуказанные нормы права и с учетом судебной практики пришел к верному выводу о том, что спорным договором аренды не предусмотрены специальные условия для его расторжения.

Как следует из материалов дела, истец принял в аренду имущество для целей его дальнейшей сдачи в субаренду обществу, причиной по которой истец лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, является отказ общества от принятия в аренду здания.

Между тем, факт отказа от заключения с истцом договора субаренды не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

В данном случае такого рода риски подлежат отнесению на арендатора как профессионального участника гражданского оборота.

Согласно части 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ от 01.04.2020 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закона N 98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, введено Законом N 166-ФЗ, в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора, такое право может быть реализовано арендатором в срок до 01.10.2020.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор обращался к арендатору за уменьшением размера арендной платы, и истцом был получен отказ либо не был получен ответ в разумные сроки от ответчика.

Данное обстоятельство не было оценено судом первой инстанции, вывод о расторжении договора ввиду отказа арендатора от договора являлся преждевременным, поскольку вопрос о наличии права на отказ судом не исследовался.

ИП Малико И.О. в суд апелляционной инстанции также не было представлено документов, которые бы указывали на то, что она в установленном законом порядке обращалась к ИП Миракяну М.С., однако ею был получен необоснованный отказ в уменьшении арендной платы ввиду сложившейся неблагоприятной экономической ситуации.

Право на уменьшение арендной платы является первичным в рамках правоотношений между арендатором и арендодателем, и только в случае получения арендатором отказа изменения платы он вправе воспользоваться правом на отказ от договора. Иное бы влекло за собой необоснованное прекращение договора аренды со стороны арендатора в отсутствие каких-либо обоснованных причин к этому в спорный период.

Между тем, согласно правовой позиции истца, отказ от договора мотивирован невозможностью сдачи им недвижимого имущества в субаренду, а не необходимостью уменьшения арендной платы.

Однако ни закон, ни договор не предоставляют права арендатору отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора аренды ввиду незаключения договора субаренды,

При рассмотрении иска о расторжении договора аренды суд первой инстанции не указал в итоговом судебном акте, что в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (аналогичная правовая позиция изложена в решении Арбитражного суда Новосибирской области от 10.08.2020 по делу N А45-11448/2020).

Однако таких оснований для расторжения договора арендатором не заявлялось в исковом заявлении.

Следовательно, суд первой инстанции принял по существу правильное решение об отказе в удовлетворении исковых требований ИП Малико И.О., однако неверно установил, что арендатор воспользовался предоставленным ему правом на отказ от договора по вышеизложенным основаниям.

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2020 года N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при принятии постановления арбитражный суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ.

В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения или определения, арбитражный суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

На изменение мотивировочной части судебного акта может быть также указано в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции.

Между тем, указанные действия являются правом суда и осуществляются на его усмотрение.

Таким образом, суд первой инстанции неверно определил, что договор сторонами расторгнут ввиду реализации арендатора права на односторонний отказ от исполнения договора аренды, в связи с чем мотивировочная часть обжалуемого решения подлежит изменению, при этом суд апелляционной инстанции полагает, что необходимости указания на это в резолютивной части постановления не имеется.

С учетом того, что мотивировочная часть настоящего постановления фактически изменяет мотивировочную часть решения суда первой инстанции, то апелляционная коллегия не усматривает оснований для дополнительного указания на изменение мотивировочной части судебного акта в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2020 по делу N А12-27440/2019).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2020 по делу N А32-21338/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева В.Л. Новик