Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2020 г. N 07АП-7174/20 по делу N А27-8201/2020

город Томск

20 октября 2020 г.

Дело N А27-8201/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2020 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Афанасьевой Е.В.,
судей		Киреевой О.Ю.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воронецкой В.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бондаренко Дениса Валерьевича (N 07АП-7174/2020) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03 июля 2020 года по делу N А27-8201/2020 (судья Дубешко Е.В.) по иску администрации города Новокузнецка (654080, Кемеровская область - Кузбасс, город Новокузнецк, улица Кирова, 71, ОГРН 1024201470556, ИНН 4216005979) к индивидуальному предпринимателю Бондаренко Денису Валерьевичу (Кемеровская область, город Междуреченск, ОГРН 309421416800016, ИНН 421408901906) о продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

В заседании приняли участие:

от ответчика - Бондаренко Д.В. лично, Григорьева О.М. по доверенности от 26.02.2020,

от истца - без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

администрация города Новокузнецка (далее - администрация, истце) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бондаренко Денису Валерьевичу (далее - предприниматель, ответчик) об изъятии незавершенного строительством объекта (нежилое здание) кадастровый номер объекта 42:30:0505008:2151, площадь 1135 кв.м., степень готовности - 10 %, расположенного по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, Орджоникидзевский район, улица Новаторов, здание N 16 путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03 июля 2020 года исковые требования удовлетворены; у предпринимателя Бондаренко Д.В. изъят объект незавершенного строительства (проектируемое назначение - нежилое здание), степень готовности - 10%, площадь: 1135 кв.м., кадастровый номер: 42:30:0505008:2151, адрес объекта: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, г. Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул. Новаторов, здание N 16, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 42:30:0505008:2146, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства"

Не согласившись с данным решением, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель привел следующие доводы: судом первой инстанции не соблюдены требования о размещении информации о принятии искового заявления, подготовке дела к судебному разбирательству, времени и месте судебного заседания, совершении отдельного процессуального действия на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, что создало преимущества для истца в доказывании обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование своих требований, исключило для ответчика возможность доказывания своей правовой позиции. Ответчиком не были получены исковое заявление, определение суда о принятии искового заявления к производству, в связи с чем ответчик не смог реализовать в полном объеме свои права как стороны по делу; судом по формальным основаниям было отклонено ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства для предоставления времени для подготовки дополнительных доводов и представления доказательств в обоснование своей позиции; судом не соблюдены требования о протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи; нарушение срока строительства обусловлено действиями (бездействием) органов местного самоуправления, уполномоченных распоряжаться земельным участком, а также лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения. Удовлетворяя требования истца, суд не установил характеристики спорного объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи, вместе с тем на момент рассмотрения спора готовность объекта составляла 100%.

В обоснование своих доводов ответчик представил дополнительные доказательства согласно перечню, указанному в приложении к апелляционной жалобе, в отношении которых заявил ходатайство о приобщении к материалам дела.

Администрация представила в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что в материалах дела имеются почтовые квитанции, подтверждающие отправку иска в адрес ответчика по адресу регистрации и месту фактического проживания, ответчик был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания и располагал достаточным количеством времени для предоставления доказательств; степень готовности объекта не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку реализации подлежит объект, зарегистрированный в ЕГРН; фактическая степень готовности может быть учтена при определении начальной продажной цены продаваемого объекта, в связи с чем права ответчика не будут нарушены; наличие начальной цены спорного объекта не является обязательным и безусловным; оснований для приобщения дополнительных доказательств не имеется, поскольку ответчик не обосновал невозможность представления их в суд первой инстанции.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик к ранее изложенным доводам указал, что не получал распоряжения Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка от 27.03.2020 N 23 о прекращении действия разрешения на строительство, скриншот страницы Яндекс.Почта таким доказательством не является, поскольку не содержит адрес получателя; предпринимателем срок завершения строительства не был соблюден в связи с тем, что до начала фактического строительства ему понадобилось время для согласования и переноса сетей энергоснабжающих организаций, находящихся на арендуемом земельном участке; о наличии ограничений и обременений земельного участка, которые не были оговорены в договоре аренды, ответчик извещал истца письмами; заявляя требование о применении статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не обосновал цель, для которой требуется фактически реализация завершенного строительством объекта на торгах.

В обоснование своей позиции ответчик ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приложенных к дополнениям на апелляционную жалобу согласно перечню, указанному в приложении.

Ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств рассмотрено судом в порядке статей 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворено: представленные ответчиком дополнительные доказательства приобщены к материалам дела, поскольку они касаются обстоятельств, подлежащих установлению по делу, и необходимы для оценки доводов сторон, при этом апелляционный суд учитывает, что ответчик заявлял в суде первой инстанции о необходимости представления таких доказательств в обоснование его доводов и об отложении рассмотрения дела.

Судебное разбирательство по апелляционной жалобе откладывалось, администрации было предложено представить в суд письменную позицию относительно заявленных ответчиком доводов о том, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов и лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, и по существу представленных ответчиком документов, в частности по документам о согласовании вопроса о сетях, получения разрешительной документации.

Администрация представила отзыв на дополнения к апелляционной жалобе, в котором дополнительно к ранее изложенному указала, сведения об обременениях, ограничениях прав на земельный участок, параметрах разрешенного строительства, технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения установлены в пояснительной записке к документации для проведения аукциона; подписав договор аренды земельного участка, ответчик выразил свое согласие с изложенными в документации для проведения аукциона условиями. Срок действия договора подлежит исчислению с 21.09.2018, даты заключения договора, поскольку договор связывает стороны обязательствами с момента его подписания; с момента государственной регистрации договор считается заключенным для третьих лиц.

Ответчик представил дополнения к апелляционной жалобе, указал, в случае отмены обжалуемого судебного акта, истец будет обязан разрешить вопрос о предоставлении однократно земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта на срок до трех лет на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации; в целях подтверждения своей правовой позиции обратился в экспертную организацию - общество с ограниченной ответственностью "Симплекс"; ходатайствовал о приобщении к материалам дела экспертного заключения от 09.10.2020 N 20-668 СТЭ.

Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своего представителя не обеспечил, ходатайств об отложении заседания не поступало.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в данном заседании в отсутствие представителей истца.

В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик и его представитель на удовлетворении апелляционной жалобы настаивали; поддержали ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства.

Ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств рассмотрено судом в порядке статей 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в его удовлетворении отказано, поскольку данное заключение подготовлено уже после принятия решения судом первой инстанции и не может быть использовано при проверке законности и обоснованности решения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, дополнений, заслушав объяснения ответчика и его представителя, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 21.09.2018 между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка и предпринимателем на основании п. 14 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии с протоколом от 10.09.2018 рассмотрения заявок на участие в аукционе с открытой формой подачи предложений о цене по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, назначенного на 11.09.2018, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0505008:2146, площадью 1258 кв. м, под проектирование и строительство магазина, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул. Зыряновская.

Пунктом 2.1. договора согласовано, земельный участок передается арендодателем арендатору в аренду до 10.02.2020.

Пунктом 7.2. договора установлено, право аренды прекращается со дня окончания срока договора, не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

Договор зарегистрирован 17.10.2018 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.

02.08.2019 на основании заявления предпринимателя органом местного самоуправления выдано разрешение на строительство N 42-RU 42310000-29-2019 магазина непродовольственных товаров на земельном участке с кадастровым номером 42:30:0505008:2146 с площадью застройки 619,75 кв. м. Срок действия разрешения установлен до 02.08.2020.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости с 26.11.2019 зарегистрировано право собственности Бондаренко Дениса Валерьевича на незавершенный строительством объект (нежилое здание) кадастровый номер объекта 42:30:0505008:2151, площадь 1135 кв. м, степень готовности - 10%, расположенный по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, Орджоникидзевский район, улица Новаторов, здание N 16.

Ссылаясь но то, что строительство объекта не завершено (степень готовности 10%), объект в эксплуатацию не введен, в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка разрешение на строительство объекта прекращено на основании Распоряжения Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка от 27.03.2020 N 23, о чем истец уведомил ответчика письмом от 01.04.2020, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что действие договора аренды земельного участка, заключенного по результатам проведения торгов в форме аукциона, в настоящее время прекращено, право аренды земельного участка у ответчика отсутствует; доказательства нарушения срока строительства в связи с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект, в материалы дела не представлены.

Между тем, судом не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против иска об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов ответчик, должен доказать суду то, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) истца или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект незавершенного строительства.

Аукционной документацией предусмотрено, что при проектировании и строительстве объекта капитального строительства необходимо учитывать особые условия использования земельного участка в охранных зонах инженерных коммуникаций либо предусмотреть их вынос (пояснительная записка к документации для проведения аукциона).

Договор аренды земельных участков подписан сторонами 21.09.2018; зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области 17.10.2018.

В целях уточнения расположения, согласования условий выноса линейных сооружений, находящихся в зоне строительства, предприниматель подавал заявления ООО "Сибэнерго", начиная с 25.10.2018; ПАО "Ростелеком", начиная с 06.11.2018; ПАО "МРСК Сибирь", начиная с 21.01.2019; что свидетельствует о добросовестности действий предпринимателя по организации работ, необходимых для осуществления строительства в том порядке, который предусмотрен законом, и своевременном принятии мер по организации работ.

Необходимость проведения указанных работ обусловлена строительством спорного объекта недвижимости, соответствует указанным в аукционной документации условиям. Вопреки доводам ответчика, все необходимые сведения для решения вопроса о необходимости выноса линейных сооружений и конкретном их месте расположения не всегда могут быть получены лишь при ознакомлении с аукционной документацией и даже при осмотре земельного участка, поскольку в данном случае объективно потребовалось уточнение места расположения сетей, а также согласование документации в сетевых организациях, производившееся длительное время

Разрешение на строительство выдано предпринимателю органом местного самоуправления после совершения всех этих действий 02.08.2019 (срок его действия установлен до 02.08.2020), за 6 месяцев до окончания срока действия договора аренды. При этом из пояснительной записки к проектной документации 0419 магазина непродовольственных товаров по адресу: город Новосибирск, Орджоникидзевский район, улица Зыряновская, следует, что ориентировочная продолжительность строительства 12 месяцев.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, ответчиком представлены в материалы дела относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что нарушение срока строительства объекта допущено предпринимателем в результате действий уполномоченных органов, лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

Указанный факт является основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства на основании пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и связанное с этим неправильное применение норм материального права является в силу пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции и принятия нового судебного акта.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03 июля 2020 года по делу N А27-8201/2020 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с администрации города Новокузнецка в пользу индивидуального предпринимателя Бондаренко Дениса Валерьевича 3 000 рублей судебных расходов на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

О.Ю. Киреева М.А. Фертиков