Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2020 г. N 09АП-33310/20 по делу N А40-319272/2019

г. Москва

19 октября 2020 г.

Дело N А40-319272/19

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.В.Бекетовой,

судей:	С.Л.Захарова, Л.А.Москвиной,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Б.В.Хмельницким,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.03.2020 по делу N А40-319272/19,

по заявлению 1) индивидуального предпринимателя Морозовой Татьяны Владимировны (ИНН 772206881896), 2) ООО "Хэлси вэген" (ИНН 5017113890)

к Управлению Росреестра по Москве (ИНН 7726639745)

о признании незаконным и отмене решения,

при участии:

от заявителей:	1) Сафронов Я.Э. по дов. от 14.02.2018; 2) не явился, извещен;
от заинтересованного лица:	Панин А.А. по дов. от 30.12.2019;

УСТАНОВИЛ:

ИП Морозова Т.В. (далее также - предприниматель) и ООО "Хэлси вэген" (далее также - общество) обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным и отмене решения Управления Росреестра по Москве (далее также - Управление, заинтересованное лицо) от 17.10.2019, оформленного сообщением N 77/009/281/2019-3701 об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды N М06/6-1 от 01.06.2019, заключенного между ИП Морозовой Т.В. (арендодатель) и ООО "Хэлси Вэген" (арендатор) в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 36, стр. 6, общая площадью 122, 8 кв.м., кадастровый номер 77:02:0021015:3340, возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности зарегистрировать договор аренды N М06/6-1 от 01.06.2019 г.

Решением суда от 11.03.2020 заявление предпринимателя и общества удовлетворено.

С таким решением суда не согласилось Управление Росреестра по Москве и обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой. Ссылается, что заявления о государственном кадастровом учете части помещения, обременяемой договором аренды, а также технический план в электронной форме в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем для внесения сведений в ЕГРН об арендуемой части помещения в рамках заявления N 77/009/281/2019-3701, необходимый для осуществления государственного кадастрового учета вышеуказанной части здания, в материалы реестрового дела на рассмотрение в Управление Росреестра по Москве не представлены.

В отзыве на апелляционную жалобу общество с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Москве поддержал доводы жалобы, представитель предпринимателя поддержал обжалуемое решение суда.

Дело рассмотрено в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя общества.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Апелляционный суд, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01 июня 2019 г. между ИП Морозовой Татьяной Владимировной (Арендодатель) и ООО "ХЭЛСИ ВЭГЕН" (Арендатор) (далее также - заявители_ заключен Договор аренды N М06/6-1 (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1. Договора арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 122,8 кв.м. (Помещения), 1 этаж: пом. II ком. 1; антресоль al 1-го этажа; пом. VII ком. 1, 2, расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 36, стр. 6 (Здание), выделенное в Приложении N 1 к настоящему Договору ("Поэтажный план БТИ") цветной линией, для целей размещения органов управления арендатора, а также использования Помещений согласно их назначению. Кадастровый номер помещения 77:02:0021015:3340 (копия кадастрового паспорта - Приложение N 5 к Договору).

В силу п. 2.1. в рамках настоящего Договора помещения передаются Арендодателем Арендатору на период с даты подписания Сторонами Акта приема -передачи Помещений по "31" декабря 2023 года включительно (далее - "Срок аренды"), а в случае досрочного расторжения Договора - по дату возврата Помещений Арендодателю и подписания Сторонами соответствующего Акта возврата Помещений.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимого имущества от 12.11.2019 г., здание общей площадью 848, 3 кв.м., кадастровый N 77:02:0021015:1033, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая

Новодмитровская, д. 36, строен. 6, принадлежит на праве общей долевой собственности: Обществу с ограниченной ответственностью "Хрустальный", ИНН: 7715627709 (запись регистрации права N 77-77/002-77/015/001/2016-1904/5 от 22.12.2016, доля в праве 1960/10000); Коротаевой Ольге Викторовне (запись регистрации права N 77-77/015-77/015/001/2016-1904/3 от 22.12.2016, доля в праве 4567/10000); Морозовой Татьяне Владимировне (запись регистрации права N 77-77/015-77/015/001/2016-1904/2 от 22.12.2016, доля в праве 1448/10000); Ковылиной Марине Николаевне (запись регистрации права N 77-77/015-77/015/001/2016-1904/4 от 22.12.2016, доля в праве 2025/10000).

Предоставляемые по договору аренды помещения кадастровый N 77:02:0021015:334 расположены в здании с кадастровым N 77:02:0021015:1033.

Как следует из материалов дела, 08.07.2019 Договор аренды вместе с документами согласно описи был представлен ООО "Хэлси Вэген" на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Москве.

Управлением 17.07.2019 г. принято решение, оформленное уведомлением N 77/009/281/2019-3701 от 17.07.2019 о приостановлении осуществления государственной регистрации договора аренды.

Приостановление государственной регистрации мотивировано следующими основаниями: в договоре аренды в отношении ИП Морозовой Т.В. не указаны такие сведения как дата и место рождения, место жительства, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность; на Объект недвижимости зарегистрирована общая долевая собственность, однако в договоре аренды невозможно

идентифицировать сторон сделки, являющимися сособственниками заявленного Объекта; не представлен технический план в электронной форме в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем для внесения сведений в ЕГРН об арендуемой части помещения;

В ответ на уведомление о приостановлении государственной регистрации договора, с заявлением от 12.08.2019 г. N 77/009/211/2019-1301 ООО "ХЭЛСИ ВЭГЕН" представило в Управление дополнительные документы, в частности, информационное письмо от 09.08.2019 и договор аренды N М06/6-1 с внесенными изменениями.

Однако 17.10.2019 г. Управлением Росреестра по Москве было принято решение, оформленное уведомлением N 77/009/281/2019-3701 об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды, заключенного между ИП Морозовой Т.В. (Арендодатель) и ООО "ХЭЛСИ ВЭГЕН" (Арендатор) в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 36, стр. 6, кадастровый номер 77:02:0021015:3340 (далее по тексту - Помещения).

Отказ Управления мотивирован тем, что заявителем не устранены причины приостановления государственной регистрации, в частности:

- в договоре аренды в отношении ИП Морозовой Т.В. не указаны такие сведения как дата и место рождения, пол, место жительства, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность;

* на Объект недвижимости зарегистрирована общая долевая собственность, однако в договоре аренды невозможно идентифицировать сторон сделки, являющимися сособственниками заявленного Объекта;

* не представлен технический план в электронной форме в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем для внесения сведений в ЕГРН об арендуемой части помещения;

* в качестве отдельного основания указано на отсутствие ответа на запрос Управления в адрес Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.

Не согласившись с решением от 17.10.2019, заявители обратились в суд с соответствующим заявлением.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Сроки, предусмотренные ч. 4 ст. 198 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно счел соблюденными.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Основания для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав исчерпывающим образом перечислены в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Между тем, как следует из материалов дела, в договор аренды N М06/6-1 от 01.06.2019 сторонами в отношении ИП Морозовой Т.В. были внесены дополнительные сведения, такие как дата и место рождения, пол, место жительства, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, и указанный договор с внесенными изменениями был представлен в Управление, в связи с чем является необоснованным довод Управления о том, что в договоре аренды в отношении ИП Морозовой Т.В. не указаны такие сведения как дата и место рождения, пол, место жительства, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность.

В п. 1.3. Договора внесены сведения: "арендодатель является участником общей долевой собственности на Здание запись в ЕГРН N 77-77/015-77/015/001/2016-1904/2 от 22.12.2016 (копия выписки из ЕГРН является приложением N 6 к Договору). Арендодатель обладает всеми необходимыми правомочиями по сдаче Помещения в аренду на основании ст. 247 ГК РФ и соглашения о раздельном пользовании общим имуществом N 6 от 26.12.2016 г. (Приложение N 7 к Договору)".

Кроме того, в соглашении N 6 от 26.12.2016 г. ООО "Хрустальный, Коротаева О.В., Морозова Т.В., Ковылина М.Н. пришли к соглашению установить режим раздельного владения и пользования Объектом с кадастровым N 77:02:0021015:1033. В этих целях каждой Стороне условно выделяются в Объекте конкретные площади (зона ответственности), соответствующие размеру их долей в праве общей долевой собственности на Объект. Площади, условно выделенные для каждой из Сторон, обозначены в Приложении N 1 к настоящему Соглашению, являющемуся его неотъемлемой частью (п. 2.1)

На поэтажных планах Объекта, являющихся приложением к соглашению, помещения/зона ответственности ИП Морозовой Т.В. выделены розовым цветом.

По договору аренды переданы Помещения и площади соответствующие зоне ответственности Морозовой Т.В.

С даты подписания Сторонами настоящего Соглашения каждая из Сторон признается надлежащим и правомочным правообладателем помещений,

расположенных в условно выделенных ей согласно настоящему Соглашению зонах ответственности в Объекте (п. 2.2)

Пунктом 3.1. соглашения предусмотрено "Право Сторон на использование помещений". В частности, согласно данному пункту Договора, каждая из сторон вправе по своему усмотрению владеть и пользоваться имуществом, расположенным в своей зоне ответственности, а том числе:

3.1.1. осуществлять предпринимательскую и иную не запрещенную законодательством деятельность с использованием помещений, расположенных в своей зоне ответственности, в том числе вправе передавать помещения в аренду третьим лицам без получения согласия на это других Сторон.

3.1.2. каждая из сторон вправе получать доход (плоды, продукцию) от использования (владения и пользования) помещениями, находящимися в своей зоне ответственности (в том числе получать доходы от передачи помещений в аренду), при этом весь полученный доход является в полном объеме (100%) доходом той Стороны, в зоне ответственности которой находятся эти помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Стороной сделки - договора аренды является участник долевой собственности ИП Морозова Т.В., которая владеет и пользуется имуществом, находящимся в долевой собственности по соглашению всех ее участников, что соответствует п. 1 ст. 247 ГК РФ.

Таким образом, довод Управления о том, что на объект недвижимости зарегистрирована общая долевая собственность, однако в договоре аренды невозможно идентифицировать сторон сделки, являющимися сособственниками заявленного Объекта, является необоснованным.

Ссылка Управления на необходимость указания в договоре аренды сособственников Объекта в качестве сторон сделки не основана на нормах права.

Довод Управления о непредставлении заявителями технического плана в электронной форме в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем для внесения сведений в ЕГРН об арендуемой части помещения со ссылкой на п. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также признается судом необоснованным по следующим основаниям.

Согласно п. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Технический план нужен для кадастрового учета объектов недвижимости, в отношении которых он составляется, в том числе при изменении их основных характеристик, что следует из п. 7 ч. 2, п. 6 ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Однако управлением не учтен тот факт, что арендуемое помещение поставлено на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 77:02:0021015:3340, что подтверждается кадастровым паспортом (приложение N 5 к договору аренды). Данные об указанном помещении внесены в ЕГРН. На государственную регистрацию был представлен технический паспорт Помещений от 03.06.2019 г.

Таким образом, п. 7 ч. 2 ст. 14 и п. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не подлежат применению, отсутствует необходимость постановки данного помещения на кадастровый учет.

В силу пп. 7 п. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу п. 2 и 3 ст. 26 и п. 10 ст. 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом недействительным.

В п. 25 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)" указано, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графический и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора согласован сторонами.

Однако, в настоящем случае, сведения о передаваемых по договору аренды Помещениях содержатся в ЕГРН, а также заявителями в Управление представлен подписанный сторонами документ, содержащий как графическое, так и текстуальное описание Помещений.

Согласно п. 9 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о такие частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В то же время, как следует из материалов дела, заявлением от 16.10.2019 г. Общество представило в Управление дополнительные документы: пояснительное письмо от 15.10.2019 г.; дополнительное соглашение от 03.04.2019 г. к соглашению от N 6 от 26.12.2016 г. о раздельном пользовании общим имуществом; решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.08.2016 г. по делу N А40-59138/16.

В дополнительном соглашении от 03.04.2019 г. указано, что Морозовой Т.В. выделены конкретные площади - помещение с кадастровым N 77:02:0021015:3340.

Однако Управление не приняло во внимание, что арендатором устранены недостатки и Уведомлением от 23.08.2019 г. N 77/009/281/2019-3701 отказало в снятии приостановления государственной регистрации.

При этом суд также отмечает, что отсутствие ответа на запрос Управления в адрес Госинспекции по недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды.

Как следует из правовой позиции, сформированной в п. 12 "Обзора практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), непредставление органом или организацией в порядке межведомственного взаимодействия документов и информации, запрошенных органом кадастрового учета, само по себе не может повлечь отказ в осуществлении государственного кадастрового учета.

Кроме того, суд принимает во внимание тот факт, что Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к собственникам помещений в здании, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Новодмитровская, д. 36, строен. 6, в частности, к Индивидуальному предпринимателю Морозовой Татьяне Владимировне, о признании, в частности, передаваемого по Договору аренды N М06/6-1 от 01.06.2019 г. недвижимого имущества самовольной постройкой.

Решением суда от 26.11.2019 N А40-227730/17 в удовлетворении иска отказано.

Указанное решение было оставлено без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020 N 09АП-2637/2020-ГК.

Исходя из вышеизложенного, вступившим в законную силу судебным актом установлено, что передаваемое Морозовой Т.В. ООО "Хэлси Вэген" по договору аренды недвижимое имущество не является самовольной постройкой.

С учетом изложенного, судом установлено, что представленные заявителями в Управление документы соответствовали требованиям законодательства и оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды от 01.06.2019 г. N М06/6-1, не имелось.

Таким образом, с учетом установленных судом доказательств того, что передаваемое ОО "Хэлси Вэген" по договору аренды недвижимое имущество не является самовольной постройкой, заявителями на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, отказ в государственной регистрации договора аренды является незаконным и нарушает право ИП Морозовой Т.В. на распоряжение имуществом, находящимся в ее собственности и право ООО "Хэлси Вэган" на заключение договора аренды помещения.

Таким образом, совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований, в данном случае установлена.

Доводы апелляционной жалобы, проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта. Все документы и обстоятельства спора были приняты во внимание судом первой инстанции, что нашло подтверждение в ходе проверки и повторного рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11.03.2020 по делу N А40-319272/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

И.В. Бекетова

Судьи

С.Л. Захаров Л.А. Москвина