Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2020 г. N 16АП-3504/20 по делу N А63-1172/2020

г. Ессентуки

22 октября 2020 г.

Дело N А63-1172/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19.10.2020.

Полный текст постановления изготовлен 22.10.2020.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей: Афанасьевой Л.В., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., в отсутствие в судебном заседании заявителя - общества с ограниченной ответственностью "ЭлитЮгСтрой" (ОГРН 1172651026008), заинтересованного лица - администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края (ОГРН 1022601173319), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭлитЮгСтрой" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.08.2020 по делу N А63-1172/2020,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЭлитЮгСтрой" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением администрации Георгиевского городского округа (далее - администрация) о признании незаконным отказа от 20.01.2020 N 03-03/349 в предоставлении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:26:010507:147, общей площадью 2 156 кв.м, расположенный по адресу: г. Георгиевск, ул. Горийская, 2, для строительства многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и обязании принять решение по предоставлению земельного участка в аренду без торгов.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.08.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что предусмотренных законом оснований для предоставления обществу земельного участка на новый срок, не имеется.

Не согласившись с принятым решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом норм права и несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела. По мнению заявителя отказ администрации города, выдавшей арендатору разрешение на строительство незадолго до окончания срока аренды, от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление администрацией правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора. Установив указанные обстоятельства, принимая во внимание отсутствие доказательств злоупотребления обществом предоставленными ему правами в ходе осуществления строительства многоквартирного дома, либо направленность действий общества на затягивание процесса строительства, а также учитывая необходимость защиты интересов участников долевого строительства, среди которых преобладают физические лица, заявитель считает отказ Администрации незаконным, поскольку не соответствует положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и части 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отзыв на апелляционную жалобу не поступал.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности все материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании протокола N 31 заседания Единой комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков администрацией города Георгиевска (арендодатель) с Аседовым Нави Рафиковичем (арендатор) заключен договор от 30.09.2013 N 3.2013-66 аренды земельного участка из категории земель "Земли населенных пунктов", общей площадью 2156 кв.м, с кадастровым номером 26:26:010507:147, расположенного по адресу: г. Георгиевск, ул. Горийская, 2, для строительства многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, на срок с 30.09.2013 по 29.09.2016.

Указанный протокол торгов суду не представлен, однако сведения об аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:26:010507:147 (извещение N 070813/3179319/01) и о победителе этого аукциона - Аседове Н.Р., содержатся на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru).

Данный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 01.11.2013 за номером 26-26-08/030/2013-154.

По акту приема-передачи от 30.09.2013 земельный участок передан Аседову Н.Р.

24 августа 2016 года Аседову Н.Р. выдано разрешение N Ru26302000-42-2016 на строительство многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке с кадастровым номером 26:26:010507:147 со сроком действия до 24.06.2017.

01 сентября 2016 года на государственный кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:26:010507:147, степенью готовности 11 %, которому присвоен кадастровый номер 26:26:010507:156 (кадастровый паспорт N 99/2016/7249795 от 02.09.2016).

Постановлением администрации города Георгиевска от 02.09.2016 N 1232 признан расторгнутым договор аренды земельного участка от 30.09.2013 N 3.2013-66 и на основании заявления Аседова Н.Р. от 02.09.2016 земельный участок с кадастровым номером 26:26:010507:147 вновь предоставлен Аседову Н.Р. в аренду сроком на три года.

На основании указанного постановления администрацией города Георгиевска с Аседовым Н.Р. заключен новый договор от 02.09.2016 N 3.2016-42 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:26:010507:147 для строительства многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.

В пункте 1.2 договора указано, что на участке имеется незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:26:010507:156.

Срок данного договора установлен с 02.09.2016 по 01.09.2019 (пункт 2.1 договора).

Договор N 3.2016-42 от 02.09.2016 зарегистрирован в ЕГРП 02.09.2016 за номером регистрации 26-26-008-26/008/206/2016-309/3.

Согласно выписке из ЕГРП от 21.10.2016 и выписке о переходе прав на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:26:010507:156 по договору купли-продажи от 10.10.2016 Аседов Н.Р. продал указанный объект Попадиусу Валерию Владимировичу. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 21.10.2016 за номером 26-26/008-26/008/206/2016-1623/2.

По договору переуступки права аренды от 10.10.2016 Аседов Н.Р. передал свои права и обязанности по договору аренды от 02.09.2016 N 3.2016-42 Попадиусу В.В. Данный договор зарегистрирован в ЕГРП 21.10.2016 за номером 26-26/008-26/008/206/2016-1624/3.

Законом Ставропольского края от 02.03.2017 N 21-кз "О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Георгиевского муниципального района Ставропольского края, и об организации местного самоуправления на территории Георгиевского района Ставровского края" муниципальные образования, входящие в состав Георгиевского муниципального района, преобразованы путем их объединения во вновь образованное муниципальное образование Георгиевский городской округ Ставропольского края.

19 января 2018 года между Попадиусом В.В. и ООО "ЭлитЮгСтрой" заключен договор купли-продажи от 19.01.2018, по которому общество приобрело в собственность незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:26:010507:156, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Горийская, 2, степенью готовности 11 %.

Переход к обществу права собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 30.01.2018 за номером 26:26:010507:156-26/004/2018-2.

По договору о передаче прав и обязанностей от 19.01.2018 с согласия администрации (письмо от 18.01.2018 N 01-07/260) Попадиус В.В. передал обществу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 02.09.2016 N 3.2016-42.

Перенайм зарегистрирован в ЕГРН 30.01.2018 за N 26-26-010507:147-26/004/2018-4.

Согласно пункту 9 договора купли-продажи от 19.01.2018 и акта приема-передачи от 19.01.2018 объект незавершенного строительства и земельный участок переданы обществу.

02 февраля 2018 года обществу выдано разрешение N Ru26302000-19-2018 сроком до 02.12.2018 (в дальнейшем продлено до 02.10.2019) на строительство многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями с теми же характеристиками, которые указаны в разрешении от 24.08.2016.

Как следует из материалов дела, общество продолжило строительство многоквартирного дома, заключив договоры об участии в долевом строительстве N 3 от 19.06.2019, N 5 от 24.06.2019, N 6 от 24.06.2019, N 7 от 24.06.2019, N 8 от 24.06.2019, N 9 от 24.06.2019, N 10 от 24.06.2019, N 11 от 24.06.2019.

Пунктами 2.4 данных договоров установлен ориентировочный срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - 3 квартал 2019 г. (не позднее 30 сентября 2019 г.).

В соответствии с техническим планом объекта незавершенного строительством, подготовленным ООО "Георгиевское земельное бюро", по состоянию на 04.10.2019 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:26:010507:156 имел степень готовности 20 %.

Таким образом по истечении срока действия договора аренды от 02.09.2016 N 3.2016-42 общество в отсутствие возражений со стороны администрации продолжило использовать земельный участок, что свидетельствует о том, что указанный договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В этой связи суд отмечает, что продолжение строительства на земельном участке, договор аренды которого возобновлен на неопределенный срок, не противоречит закону.

16 января 2020 года общество подало в администрацию заявление о заключении договора аренды спорного земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

В ответе от 20.01.2019 N 03-03/349 администрация отказала в предоставлении спорного земельного участка без торгов ввиду того, что ранее спорный земельный участок уже предоставлялся Аседову Н.Р. для завершения строительства многоэтажного жилого дома, иных оснований для предоставления земельного участка без торгов не имеется.

Не согласившись с отказом, общество обратилось в суд.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Земельный кодекс), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Приведенный вывод содержится в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020.

В данном случае после 1 марта 2015 года спорный земельный участок был предоставлен предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства в аренду на новый срок по договору от 02.09.2016 N 3.2016-42.

Продажа объекта незавершенного строительства и передача прав арендатора по договору аренды земельного участка не влияет на невозможность повторного предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду для завершения строительства объекта в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения заявления общества отсутствуют, поскольку отказ администрации соответствует земельному законодательству и не нарушает прав заявителя по делу.

Судом также не принимаются ссылки общества на особенности правового регулирования отношений аренды земельных участков, на которых расположен объект долевого участия в строительстве, поскольку часть 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) исключает возможность применения статьи 239.1 ГК РФ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено.

Между тем Закон N 214-ФЗ не содержит положений, допускающих неприменение к застройщикам ограничений, установленных пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Более того, Земельный кодекс предусматривает иное основание для предоставления земельного участка в целях завершения строительства многоквартирного дома, строительство которого не завершено застройщиком в установленный срок.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ, действовавшей на момент принятия оспариваемого по настоящему делу отказа) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Законом N 214-ФЗ, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Ссылки лиц, участвующих в деле, на невозможность применения данной нормы ввиду отсутствия установленного Правительством Российской Федерации порядка, подлежат отклонению, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ подпункт 3.1 пункта 2 статьи 39.6 до установления Правительством Российской Федерации порядка предоставления земельного участка в соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса решение высшего должностного лица субъекта Российской Федерации о распоряжении земельным участком принимается по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Кроме того Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ внесены изменения в подпункт 3.1 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также Закон N 214-ФЗ и иные законодательные акты Российской Федерации. Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в редакции указанного федерального закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Законом N 214-ФЗ, по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с указанным Федеральным законом, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации.

При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона (часть 1.1 статьи 23.1 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом имеется специальная норма, определяющая субъект и основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для завершения строительства многоквартирных домов, являющихся объектами долевого строительства и строительство которых не завершено на день прекращения действия договора аренды земельного участка.

В настоящий момент основания для предоставления спорного земельного участка в аренду в порядке подпункта 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм земельного законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.08.2020 по делу N А63-1172/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.У. Семенов

Судьи

Л.В. Афанасьева И.А. Цигельников