Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2020 г. N 07АП-7421/20 по делу N А45-943/2020

город Томск

21 октября 2020 г.

Дело N А45-943/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2020 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Павлюк Т. В., Хайкиной С. Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Абросимовой Н. Э. с использованием средств аудиозаписи рассмотрел апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска (N 07АП-7421/2020) на решение от 26.06.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-943/2020 (судья Булахова Е.И.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" (ИНН 5406726723, 630091, г. Новосибирск, ул. Жуковского, 107/1, эт. 2, оф. 2) к Мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, Красный проспект, 34) об обязании заключить договор аренды земельного участка, при участии:

от заявителя: Лихошерстова А. А. по дов. от 15.01.2020,

от заинтересованного лица: без участия,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Альтернатива" (далее - заявитель, ООО "Альтернатива", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к мэрии города Новосибирска (далее - заинтересованное лицо, мэрия) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) (л.д. 127 т. 1), о признании недействительным отказа мэрии города Новосибирска в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Альтернатива" в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:5560, площадью 2297 кв. м, расположенного в пределах Заельцовского района города Новосибирска для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54-54-01/221/2009-266, расположенного по адресу г. Новосибирск, ул. Линейная, оформленного письмом от 04.12.2019 N 31/19/16234. Заявитель просил обязать мэрию города Новосибирска устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов путем направления обществу проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:5560, площадью 2297 кв. м, расположенного в пределах Заельцовского района города Новосибирска, для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номеров 54-54-01/221/2009-266 в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.06.2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, мэрия обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы мэрия указывает на то, что основания для предоставления земельного участка заявителю в аренду без проведения торгов повторно на три года для завершения строительства объекта капитального строительства отсутствуют, поскольку продление, возобновление на неопределенный срок либо заключение нового договора аренды действующим законодательством не предусмотрено; общество уже использовало однократное приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства объекта. Кроме того, суд первой инстанции, при рассмотрении спора, по мнению апеллянта, вышел за пределы заявленных требований.

Общество в порядке статьи 262 АПК РФ представило в материалы дела возражение на апелляционную жалобу, в котором, не соглашаясь с ее доводами, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал позицию, изложенную в возражениях на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, не явились в судебное заседание суда апелляционной инстанции.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, заслушав представителя заявителя, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Альтернатива" является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу (местоположение): г. Новосибирск, ул. Линейная, кадастровый номер 54-5401.221.2009-266, площадь застройки 572.4 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности 54АЕ N 284926 от 25.12.2013).

Основанием для приобретения права собственности ООО "Альтернатива" на вышеназванный объект недвижимости послужили следующие обстоятельства:

собственник 2.9 % в праве общей долевой собственности на объект недвижимости Сергеев В.В. заключил договор купли-продажи недвижимого имущества 20 марта 2013 года с ООО "Альтернатива", дополнительное соглашение от 17.07.2013 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2013;

собственник 26.4 % в праве общей долевой собственности на объект недвижимости Бальчинов А.В. заключил договор купли-продажи недвижимого имущества 20 марта 2013 года с ООО "Альтернатива", дополнительное соглашение от 17.07.2013 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2013;

собственник 70.7 % в праве общей долевой собственности на объект недвижимости Батов В.Ф. внес долю в праве собственности на объект недвижимости в качестве вклада в уставный капитан ООО "Альтернатива" на основании решения N 2 от 21.02.2013 участника ООО "Альтернатива".

30.12.2016 между мэрией г. Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений Управления по земельным ресурсам (Арендодатель) и ООО "Альтернатива" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 127325р, в соответствии с п. 1.1. которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:032770:5560, расположенный в пределах Заельцовского района города Новосибирска, площадью 2297 кв.м.

Разрешенное использование: многофункциональные здания и комплексы, объединяющие виды разрешенного использования, установленные пунктом 1 части 1 статьи 29 Правил землепользования и застройки города Новосибирска.

Земельный участок передавался Арендатору для завершения строительства незавершенного строительством объекта по ул. Линейной (п. 1.4. договора аренды).

Срок действия договора с 30.12.2016 по 29.12.2019.

В соответствии с ответом мэрии г. Новосибирск в лице Департамента земельных и имущественных отношений Управления по земельным ресурсам N 31/19/16234 от 04.12.2019 на заявление ООО "Альтернатива" N 31/11493 от 19.11.2019 о заключении договора аренды на новый срок, обществу отказано в связи с тем, что продление, возобновление на неопределенный срок либо заключение нового договора аренды действующим законодательством не предусмотрено.

ООО "Альтернатива", не согласившись с отказом мэрии, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением (с учётом уточнения от 04.06.2020).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обосновано исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Исключение из этого общего правила предусмотрены статьей 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в частности, в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ, обоснованность отказа в продлении договора аренды связывается с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из материалов дела следует, что ООО "Альтернатива" с даты заключения договора аренды на земельный участок N 127325р проводило работы и подготовку документов для получения разрешения на реконструкцию недостроенного объекта недвижимости.

Судом установлено, что на неоднократные заявления общества, начиная с 18.09.2017, мэрия отказывала ему в выдаче разрешения на строительство (уведомления об отказе от 25.09.2017 N 11/1/11.1-04-02701, от 30.01.2018 N 11/1/11.1-04- 00239, от 17.10.2018 N 11/1/11.1-04-03127, от 30.10.2018 N11/1/1 1.1- 04-03305, от 14.11.2018 N 11/1/11.1-04-03503, от 25.01.2019 N 11/1/11.1 -04-00257), приводя каждый раз разные основания отказа, не указанные в ранее выданных уведомлениях, что требовало для общества необходимого времени для исполнения указанных уведомлений.

Общество настаивает на том, что после получения каждого из уведомлений об отказе в выдаче разрешения на строительства объекта, добросовестно осуществляло все необходимые мероприятия и сбор документов, указанных в уведомлениях, и представляло в мэрию в лице Управления архитектурно-строительной инспекции, в связи с чем полагает, что является добросовестным арендатором и не имело возможности закончить строительство (реконструкцию) незавершенного объекта недвижимости в период действия договора аренды земельного участка от 30.12.2016 N 127325 по независящим от него обстоятельствам.

При установленных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что из общего срока по договору аренды (три года), арендатор не имел возможности использовать арендованный земельный участок по назначению более двух лет: с сентября 2017 года по декабрь 2019 года фактически не по его вине, недобросовестности в действиях общества не установил.

Согласно сведениям ЕГРН на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54-54-01/221/2009-266, площадь застройки - 572.4 кв.м., степень готовности - 6%.

На обращение заявителя N 31/11493 от 19.11.2019 письмом от 04.12.2019 N 31/19/16234 мэрия г. Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений вновь отказала в выдаче разрешения на строительства объекта, указав, что поскольку возможность продления, возобновления на неопределенный срок либо заключения нового договора аренды действующим законодательством не предусмотрена, договор аренды от 30.12.2016 N 127325р будет прекращен по истечении срока действия 30.12.2019, а Департаментом земельных и имущественных отношений будет проводиться работа по обращению в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (статья 239.1 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В то же время, согласно подпункту 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ у заявителя имеется право на заключение договора аренды на новый срок без торгов, поскольку на момент обращения к заинтересованному лицу с заявлением о заключении договора на новый срок заявитель являлся собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке.

Согласно положениям статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Доказательств того, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, в суд заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования (подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ) не представлено.

Учитывая изложенное, принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего спора, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что строительство не было завершено в установленный в договоре аренды срок обществом не по причине недобросовестности общества, не имеющего возможности приступить к строительству в отсутствие разрешений на строительство в связи с действиями мэрии, выдававшей арендатору шесть отказов в выдаче разрешения на строительство с различными основаниями отказа.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в Определении Верховного Суда РФ от 08.02.2017 N 304-ЭС16-6168, при рассмотрении вопроса о продлении срока договора аренды следует учитывать добросовестность поведения арендатора при исполнении договора аренды, разумные ожидания арендатора в части реализации конечной цели арендного соглашения - осуществление строительства объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума ВАС от 23.12.2008 N 8985/08). Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Такие обстоятельства в настоящем деле установлены.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что имеются основания для признания недействительным отказа мэрии в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:5560, площадью 2297 кв. м, расположенного в пределах Заельцовского района города Новосибирска для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54-54-01/221/2009-266, расположенного по адресу г. Новосибирск, ул. Линейная, оформленного письмом от 04.12.2019 N 31/19/16234.

В качестве способа устранения нарушенных прав общества суд обязал мэрию направить обществу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032770:5560, площадью 2297 кв. м, расположенного в пределах Заельцовского района города Новосибирска, для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номеров 54-54-01/221/2009-266 в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора вышел за пределы заявленных требований, не нашли своего подтверждения в ходе установления обстоятельств дела и исследования доказательств, в связи с чем подлежат отклонению.

С учетом изложенного, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.06.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-943/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

С. В. Кривошеина

Судьи

Т. В. Павлюк С. Н. Хайкина