Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2020 г. N 10АП-14900/20 по делу N А41-10957/2020

г. Москва

20 октября 2020 г.

Дело N А41-10957/20

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Игнахиной М.В., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания Гавриловым С.И.,

при участии в заседании:

от истца - Помазков В.В. представитель по доверенности от 15.02.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Ступино Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2020 года по делу N А41-10957/20 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Пион" (ИНН 5045022902, ОГРН 1025005928540) к Администрации городского округа Ступино Московской области (ИНН 5045062359, ОГРН 1175022008248) об урегулировании разногласий по договору,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Пион" (далее - истец, ООО "Пион") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ - л.д. 84-85, т.1) к Администрации городского округа Ступино Московской области (далее - ответчик, Администрация городского округа Ступино) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (нежилое помещение площадью 77,4кв.м., этаж подвальный, адрес объекта: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 29/9, пом. VII), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 4.1: "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы N 017-2/007-20 от 06 июля 2020, стоимость имущества составляет 1.025.907 руб.";

Пункт 4.2: "Оплата имущества осуществляется на основании письменного заявления покупателя - залогодателя в рассрочку на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях с момента заключения настоящего договора";

Пункт п. 4.3.1: "Первый платёж составляет 1/20 от цены имущества, указанной в п. 4.1. настоящего договора. Первый платёж перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора.";

Пункт 4.3.4: "Покупатель-залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет продавца-залогодержателя: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет продавца-залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение N 1 к договору).";

Пункт 4.5 договора: "Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена покупателем-залогодателем досрочно на основании их решения. При досрочном погашении части основного долга покупатель - залогодатель производят ежеквартальную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.";

Пункт 7.2.5: "В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости имущества предоставлять продавцу - залогодержателю документы, подтверждающие оплату.";

Пункт 7.2.7 из текста договора исключить;

Пункт 9.2: "Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с: - неоплатой ежеквартальной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев; - оплатой с нарушением сроков и размера процентов, начисленных на сумму основного долга, установленных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которое признается существенным нарушением данного договора.".

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.07.2020 по делу N А41- 10957/20 спорные пункты договора приняты в вышеуказанной редакции истца.

Не согласившись с данным судебным актом в части принятия п.п. 4.1, 4.3.1, 7.2.7, 9.2 договора в редакции Общества Администрация городского округа Ступино обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в обжалуемом решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права.

Учитывая, что лицами, участвующими в деле, до начала судебного разбирательства возражения по проверке только части судебного акта не заявлены, апелляционный суд, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в обжалуемой части проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда https://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить судебный акт в обжалуемой части без изменения.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения площадью 77,4кв.м., этаж подвальный, адрес объекта: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 29/9, пом. VII.

21.04.2018 с целью реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, общество в порядке статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратилось в Администрацию с заявлением о приобретении имущества в собственность.

Администрация отказала обществу в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 18.10.2018 по делу N А41-51396/18 признан незаконным отказ Администрации в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества.

Суд обязал Администрацию городского округа Ступино совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права ООО "Пион" на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, в том числе обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия отчета о его оценки и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Администрацией подготовлен и направлен в адрес истца договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.

Общество направило в адрес Администрации протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором предложило согласовать спорные пункты договора, оставленный последним без ответа.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Принимая редакцию спорных условий договора, предложенную истцом, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела соответствия указанной редакции действующему законодательству.

Решение суда первой инстанции обжаловано ответчиком в части принятия редакции пунктов 4.1, 4.3.1, 7.2.7, 9.2 договора.

Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает их несостоятельными в связи со следующим.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п. 2 ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 N 7240/12.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 21.04.2018, определением суда первой инстанции от 01.06.2020 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО "МК Эксперт" Пановой Н.В.

По результатам экспертизы представлено заключение эксперта N 017-2/007-20 от 06.07.2020, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 21.04.2018 составляет 1.025.907 руб., без учета НДС.

Оценив заключение эксперта N 017-2/007-20 от 06.07.2020, заключение является допустимым доказательством по делу, так как эксперт, проводивший исследование, является компетентным специалистом в своей профессиональной области, имеет необходимое профильное образование и стаж работы по специальности, перед проведением экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, само экспертное заключение аргументировано, содержит ответ на поставленный судом вопрос, основано на исследовании представленных материалов.

Допустимых доказательств того, что заключение эксперта, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, является не полным, не соответствует требованиям действующего законодательства, а равно, что заключение содержит недостоверные выводы, и выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено.

Каких-либо сомнений в обоснованности выводов в заключении эксперта, а также противоречий судом не установлено.

На основании вышеизложенного, указанная в экспертном заключении стоимость имущества подлежит применению к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно и обоснованно принял пункт 4.1 договора в редакции истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Учитывая стоимость имущества, определенную по результатам экспертизы, суд первой инстанции правомерно и обоснованно принял пункт 4.3.1 договора в редакции истца.

Пункт 7.2.7 договора в редакции ответчика: "застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца - залогодержателя. Копию страхового полиса представить продавцу - залогодержателю в пятидневный срок со дня заключения договора страхования."

Учитывая, что обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции правомерно и обоснованно исключил пункта 7.2.7 из договора.

Согласно пункт 9.2 договора редакции истца: "Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с:

- неоплатой ежеквартальной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

- оплатой с нарушением сроков и размера процентов, начисленных на сумму основного долга, установленных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которое признается существенным нарушением данного договора.".

Учитывая, что пункт договора в данной редакции не противоречит нормам действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о его принятии в редакции истца.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что представленный отчет по установлению рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 21.04.2018 - дату обращения истца за выкупом объектов, не соответствует вышеуказанным требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности, несостоятелен в силу изложенного выше.

Довод заявителя апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права является несостоятельным, поскольку определение законов и иных нормативных правовых актов, подлежащих применению при рассмотрении дела, является прерогативой суда, разрешающего спор (ч. 1 ст. 168 АПК РФ).

Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции в части принятия пунктов 4.1, 4.3.1, 7.2.7, 9.2 договора в редакции истца, ответчик не указывает каких-либо конкретных обстоятельств, по которым он не согласен с обжалуемым решением, а лишь повторно ссылается на те обстоятельства, которые им указаны в письменных возражениях, поданных в суд первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16.07.2020 года по делу N А41-10957/20 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.С. Юдина

Судьи

М.В. Игнахина Э.С. Миришов