Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2020 г. N 18АП-11617/20 по делу N А76-48402/2019

г. Челябинск

23 октября 2020 г.

Дело N А76-48402/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Челябинской региональной общественной организации содействия развитию гражданского общества "Народная Воля" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.08.2020 по делу N А76-48402/2019.

В судебном заседании принял участие представитель Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом и в Челябинской и Курганской областях - Манылова Н.О. (доверенность N 3552 от 06.03.2020, служебное удостоверение, диплом).

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом и в Челябинской и Курганской областях (далее - МТУ Росимущества, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Челябинской региональной общественной организации содействия развитию гражданского общества "Народная воля" (далее - ЧРОО "Народная воля", общественная организация, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 25.05.2017 по 29.02.2020 в размере 1 813 491 руб. 10 коп.; пени за период с 14.06.2017 по 05.04.2020 в размере 247 060 руб. 67 коп., с продолжением начисления пени за ненадлежащее исполнение обязательств в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, с 06.04.2020 по день фактической уплаты долга в размере 1 813 491 руб. 10 коп.; расторжении договора аренды от 25.05.2017 N 232; обязании ответчика освободить арендованное помещение и передать его истцу (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - т. 2, л.д. 16, 17).

Определением суда от 16.03.2020 (т. 1, л.д. 126) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Троицкий электромеханический завод" (далее - АО "ТЭМЗ", третье лицо).

Решением суда от 12.08.2020 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 813 491 руб. 10 коп., неустойка за период с 14.06.2017 по 05.04.2020 в размере 235 180 руб. 28 коп.; суд расторг договор аренды имущества от 25.05.2017 N 232; суд обязал ответчика освободить федеральное имущество - нежилое здание электрогруппы, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Им. Братьев Малышевых, д. 34, общей площадью 398,4 кв.м, и передать по акту приема-передачи. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе общественная организация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе её податель указывает, что помещение не было передано, кроме того, помещение не пригодно для использования, и к нему отсутствует доступ с территории общего пользования. Единственный возможный доступ осуществляется только через территорию АО "ТЭМЗ". Данный факт подтвержден истцом в части предоставления акта, в соответствии с которым доступ отсутствует.

Апеллянт считает, что судом не применены нормы ст. ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Отзывы на жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" - представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом мнения представителя управления, дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель МТУ Росимущества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, письмом N 33 от 21.03.2017 ответчик обратился к истцу с просьбой о передаче ему в долгосрочную аренду четыре нежилых помещения, в том числе, здание электрогруппы, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Им. Братьев Малышевых, д. 34, общей площадью 398,4 кв.м. (бывшая мечеть) (т. 1, л.д. 111).

Между МТУ Росимущества (арендодатель) и общественной организацией (арендатор) заключен договор аренды от 25.05.2017 N 232 (далее - договор; т. 1, л.д. 18-25), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду (временное пользование) федеральное имущество - нежилое здание электрогруппы, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Им. Братьев Малышевых, д. 34, общей площадью 398,4 кв.м (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договора имущество передается по акту приема-передачи для размещения ЧРОО "Народная воля" (приложение N 1 к договору). Акт является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п. 3.17 договора аренды, арендатор обязан провести государственную регистрацию договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в течение 5 дней с момента подписания в соответствии с требованиями ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В трехдневный срок после проведения регистрации, экземпляр документов с отметкой о регистрации предоставить арендодателю.

Ответчиком договор передан на государственную регистрацию вместе с актом приема-передачи имущества, в котором указано, что переданное имущество полностью соответствуют договору аренды от 25.05.2017. На день составления акта имущество находится в технически исправном состоянии, пригодном для использования по назначению (л.д. 26).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (запись о регистрации от 05.06.2017 N 74:35:0300001:86-74/035/2017-1).

На основании п. 1.3-1.4. договора, срок его действия определяется с 01.05.2017 до 01.05.2022. Условия договора распространяются на отношения сторон фактически возникшие с 01.05.2017.

Пунктом 4.1 договора установлено, что размер арендной платы в месяц составляет 54 580 руб. 80 коп.

Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 100%. Датой платы аренды считается дата зачисления платежа органом федерального казначейства на код бюджетной классификации (п. 4.2 договора).

Согласно расчету истца (т. 2, л.д. 25) за период с 25.05.2017 по 29.02.2020 арендная плата составила 1 813 491 руб. 10 коп., и не оплачена ответчиком в полном объеме.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатора по оплате арендной платы истец 13.08.2019 направил ответчику предарбитражное уведомление (т. 1, л.д. 12-14), что подтверждается отметкой в ее получении ответчиком 20.08.2019. Ответов на претензию ответчиком не представлено.

В материалах дела имеется письмо ответчика от 11.07.2019 в адрес истца, в котором ответчик указывает на невозможность дальнейшего использования переданного по договору аренды N 232 от 25.05.2017 имущества, в связи с его аварийным состоянием и необходимостью проведения капитального ремонта и полной реконструкции (т. 1, л.д. 15).

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды от 25.05.2017 N 232.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из содержания п. 1 ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторонами согласованы все существенные условия спорного договора аренды, в том числе об объекте аренды и размере арендной платы.

В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате по спорному договору аренды.

Согласно представленному расчету суммы исковых требований задолженность по арендной плате за период с 25.05.2017 по 29.02.2020 составила 1 813 491 руб. 10 коп.

Расчет задолженности, произведенный истцом, судом проверен, признан правильным.

Ответчик доказательства оплаты арендных платежей по договору аренды не представил.

Податель жалобы ссылается на невозможность использования переданного в аренду нежилого помещения по целевому назначению, в связи с чем, у арендодателя отсутствуют основания для требования внесения арендной платы.

Этот довод апеллянта подлежит отклонению судебной коллегией в силу следующего.

При оценке возражений ответчика судом первой инстанции обоснованно принято во внимание следующее.

В акте приема-передачи (приложение к договору N 1 - т. 1, л.д. 26) стороны зафиксировали, что на день составления акта имущество находится в технически исправном состоянии, пригодном для использования по назначению. Это состояние арендатору известно.

ЧРОО "Народная воля" договор аренды имущества N 232 от 25.05.2017 передан на государственную регистрацию вместе с актом приема-передачи имущества в соответствии с п. 3.17 договора. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в установленном законом порядке вместе с актом приема-передачи имущества (запись о регистрации от 05.06.2017 N 74:35:0300001:86- 74/035/2017-1) (т. 1, л.д. 27).

Судебная коллегия обращает внимание, что между датой подписания договора и акта приема-передачи - 25.05.2017, и датой государственной регистрации этих документов - 05.06.2017, прошло всего 10 календарных дней; без подписанных сторонами договора и акта регистрирующий орган не совершил бы регистрацию этой сделки.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что о состоянии помещения и об условиях договора аренды ответчик знал, но не отказался от заключения договора, а наоборот заключил его на условиях договора.

Затем, как установлено судом первой инстанции, в письме N 151 от 11.07.2019 ответчик указывает на то, что здание нуждается в проведении значительного капитального ремонта и полной реконструкции арендуемого объекта недвижимости (т. 1, л.д. 15). Также сообщает истцу о планировании капитального ремонта со всеми видами работ в полном объеме с 01.08.2019.

Апелляционный суд обращает внимание на то, что с 25.05.2017 по 11.07.2019, то есть, более двух лет, арендатор не предъявлял претензий к арендуемому имуществу, о его недостатках арендодателя в известность не ставил - доказательств обратного в силу ст. 65 АПК РФ общественной организацией в материалы дела не представлено.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела, истцом проведен визуальный осмотр спорного объекта, о чем составлен акт от 17.03.2020 (т. 1, л.д. 134-146) с приложением фотоматериалов. Из указанного акта и фотоматериалов следует, что доступ к имуществу - нежилому зданию электрогруппы, расположенному по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Им. Братьев Малышевых, д. 34, общей площадью 398,4 кв.м, осуществляется через центральную проходную АО "ТЭМЗ" или через "нежилое здание пассажа Яушевых". Также, согласно указанному акту имеется вход через железные ворота (на момент осмотра заварены) со стороны ул. Им. Братьев Малышевых.

Также в силу п. 3.7 договора в случае необходимости производить капитальный и текущий ремонт арендованного имущества, согласно техническим нормам, возлагается на арендатора.

Вышеуказанное свидетельствует о том, что услуги по выполнению работ по ремонту, в соответствии с договором лежит на ЧРОО "Народная воля", а не на арендодателе.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 15 Постановления N 73, если договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Приобретая права арендатора нежилого помещения в целях использования под торговлю, склады, административную деятельность, прочие виды использования, ответчик мог и, проявляя разумную степень осмотрительности, должен был проверить все условия необходимые для данной цели.

При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия доказательств ненадлежащего состояния арендуемого имущества и невозможности его использования по назначению, суд правомерно признал требование истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды в размере 1 813 491 руб. 10 коп., обоснованным.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

В соответствии с п. 5.1 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от суммы долга за каждый день просрочки.

Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Учитывая, что нарушение ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы подтверждается материалами дела, исковое требование о взыскании договорной неустойки является законным и обоснованным.

Расчет пени арбитражного суда первой инстанции проверен, признан верным.

С учетом установленных выше обстоятельств дела, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил частично требование истца о взыскании неустойки в размере 235 180 руб. 28 коп.

В части, отказанной судом в удовлетворении, лица, участвующие в деле, судебный акт не обжаловали.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционной жалобы, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба общества удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.08.2020 по делу N А76-48402/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Челябинской региональной общественной организации содействия развитию гражданского общества "Народная Воля" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева