Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2020 г. N 06АП-5065/20 по делу N А16-1148/2020

г. Хабаровск

23 октября 2020 г.

А16-1148/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.,

судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ашуровой Г.Х.,

при участии в заседании:

от главы крестьянского (фермерского) хозяйства Литовченко Галины Викторовны (ОГРН 304790713800032, ИНН 790400500484): Чебаков Н.Н. представитель по доверенности от 05.06.2020,

от Комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (ОГРН 1027900513398, ИНН 7900000302): представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области

на решение от 11.08.2020

по делу N А16-1148/2020

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства Литовченко Галины Викторовны

к Комитету по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Литовченко Галина Викторовна (далее - глава КФХ Литовченко Г.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области к Комитету по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (далее - Комитет, ответчик) и иском:

- об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 2 771 000 кв.м, с кадастровым номером 79:03:0700001:514, расположенного по адресу: ЕАО, Ленинский район, с. Степное, примерно в 3640 м по направлению на юг от дома N 25 по улице Центральная, относящегося к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" с видом разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пашня), изложив пункт 2.1 договора от 11.12.2019 N 51 в редакции истца: а именно "894 432 (Восемьсот девяносто четыре тысячи четыреста тридцать два) рубля 94 (Девяносто четыре) копейки";

- об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 1 070 598 кв.м, с кадастровым номером 79:03:0700004:220, расположенного по адресу: ЕАО, Ленинский район, с. Степное, примерно в 3050 м по направлению на юго-восток от дома N 25 по улице Центральная, относящегося к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" с видом разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пашня), изложив пункт 2.1 договора от 11.12.2019 N 52 в редакции истца: а именно "827 772 (Восемьсот двадцать семь тысяч семьсот семьдесят два) рубля 19 (Девятнадцать) копеек".

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 11.08.2020 исковые требования удовлетворены, спорные условия договоров купли-продажи изложены в предложенной истцом редакции.

Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 11.08.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что предлагаемая главой КФХ Литовченко Г.В. стоимость земельных участков отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Ссылается на то, что на дату обращения истца в Комитет (15.11.2019) стоимость земельных участков соответствовала стоимости, указанной Комитетом в договорах в редакции ответчика. Считает, что на момент обращения истца в Комитет сведения о новой кадастровой стоимости спорных земельных участков, определенной решением суда от 19.12.2019, не могли быть внесены в ЕГРН.

В отзыве на апелляционную жалобу глава КФХ Литовченко Г.В. просит оставить решение от 11.08.2020 без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Глава КФХ Литовченко Г.В. обратилась в апелляционный суд с ходатайством об участии в онлайн-заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел". Судом ходатайство удовлетворено.

В судебном заседании представитель истца просил оставить решение без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик извещался о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представитель в суд не прибыл. Жалоба рассмотрена в порядке, установленном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав представителя истца, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального района муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области от 31.07.2013 N 467 между отделом по земельным отношениям администрации муниципального образования "Ленинский муниципальный район" (арендодателем) и главой КФХ Литовченко Г.В. (арендатором) заключен договор от 31.07.2013 N 56 аренды земельного участка, согласно условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование сроком на десять лет из земель категории "земли сельскохозяйственного назначения" для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства девять земельных участков (пашня) общей площадью 599,33 га, в том числе:

- земельный участок N 4 площадью 107,0598 га, кадастровый номер 79:03:0700004:220, находится примерно в 3 050 метрах от ориентира по направлению на юго-восток;

- земельный участок N 9 площадью 277,1 га, кадастровый номер 79:03:0700001:514, находится примерно в 3 640 метрах от ориентира по направлению на юг.

Местоположение земельных участков установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участков. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: ул. Центральная, д. 25, село Степное, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679387.

Впоследствии глава КФХ Литовченко Г.В. обратилась в Комитет с заявлениями от 15.11.2019 о предоставлении в собственность за плату для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства вышеуказанных земельных участков.

Комитетом (продавец) подготовлены и направлены главе КФХ Литовченко Г.В. (покупателю) проекты договоров купли-продажи земельных участков от 11.12.2019 N 51, N 52.

В соответствии с условиями договора от 11.12.2019 N 51, в редакции продавца, продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях, изложенных в договоре, земельный участок в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости: адрес (местоположение) земельного участка: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Степное, примерно в 3 640 м по направлению на юг от дома 25 по ул. Центральная с кадастровым номером 79:03:0700001:514 площадью 2 771 000 кв.м, относящийся к категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения" с видом разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пашня).

Пунктом 2.1 договора от 11.12.2019 N 51 в редакции продавца предусмотрена цена продажи участка в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона Еврейской автономной области от 18.03.2015 N 667-ОЗ в сумме 9 726 210 руб.

Согласно условиям договора от 11.12.2019 N 52 продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях, изложенных в договоре, земельный участок в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости: адрес (местоположение) земельного участка: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Степное, примерно в 3050 м по направлению на юго-восток от дома 25 по ул. Центральная с кадастровым номером 79:03:0700004:220 площадью 1 070 598 кв.м, относящийся к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" с видом разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пашня).

В пункте 2.1 договора от 11.12.2019 N 52 установлено, что цена продажи участка установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона Еврейской автономной области от 18.03.2015 N 667-ОЗ и составляет 3 757 798,98 руб.

Глава КФХ Литовченко Г.В. 12.11.2019 обратилась в суд Еврейской автономной области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельных участков.

Решением от 19.12.2019 по делу N 3а-65/2019 заявление главы КФХ Литовченко Г.В. удовлетворено, установлена кадастровая стоимость, в том числе, спорных земельных участков:

- с кадастровым номером 79:03:0700001:514 общей площадью 2 771 000 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пашня), местоположение: ЕАО, Ленинский район, с. Степное, примерно в 3640 м по направлению на юг от дома N 25 по ул. Центральная, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.07.2013 в размере 894 432,94 руб. на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- с кадастровым номером 79:03:0700004:220 общей площадью 1 070 598 кв. м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пашня), местоположение: ЕАО, Ленинский район, с. Степное, примерно в 3050 м по направлению на юго-восток от дома N 25 по ул. Центральная, равной его рыночной стоимости по состоянию на 31.01.2013 в размере 827 772,19 руб. на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Глава КФХ Литовченко Г.В. с сопроводительным письмом от 24.12.2019 направила ответчику подписанные договоры купли-продажи земельного участка и протоколы согласования разногласий к ним.

В соответствии с протоколом согласования разногласий от 24.12.2019 к договору купли-продажи земельного участка от 11.12.2019 N 51 главой КФХ Литовченко Г.В. предложена редакция пункта 2.1 договора: "Цена продажи участка составляет 894 432,94 руб.".

В протоколе согласования разногласий от 24.12.2019 к договору купли-продажи земельного участка от 11.12.2019 N 52 глава КФХ Литовченко Г.В. предложила свою редакцию пункта 2.1 договора: "Цена продажи участка составляет 827 772,19 руб.".

Сопроводительное письмо истца от 24.12.2019 с приложениями получено ответчиком 14.01.2020.

В свою очередь Комитет с письмом от 13.02.2020 N 605 направил главе КФХ Литовченко Г.В. для подписания протоколы согласования разногласий N 2 к договорам купли-продажи земельных участков от 11.12.2019 NN 51, 52, указав, что постановлением правительства Еврейской автономной области от 26.11.2019 N 420-пп утверждена новая кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения. А именно Комитетом предложена иная редакция спорного пункта договора: "Цена продажи земельного участка, указанного в подпункте 2.2.1 договора, установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона Еврейской автономной области от 18.03.2015 N 667-ОЗ и согласно выписке из ЕГРН составляет 13 079 120 руб. за земельный участок с кадастровым номером 79:03:0700001:514".

Согласно протоколу согласования разногласий от 13.02.2020 N 2 к договору купли-продажи земельного участка от 11.12.2019 N 52, Комитет предложил новую редакцию спорного пункта договора: "Цена продажи земельного участка, указанного в подпункте 2.2.1 договора, установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона Еврейской автономной области от 18.03.2015 N 667-ОЗ и согласно выписке из ЕГРН составляет 5 053 222 руб. за земельный участок с кадастровым номером 79:03:0700004:220".

Глава КФХ Литовченко Г.В. направила в адрес Комитета свои возражения на протоколы согласования разногласий N 2 от 13.02.2020 к договорам купли-продажи земельных участков от 11.12.2019 NN 51, 52.

Комитетом в ответ на указанные возражения в письме от 16.03.2020 N 1054 предложено главе КФХ Литовченко Г.В. заключить договоры купли-продажи земельных участков по цене, предлагаемой в протоколах согласования разногласий N 2 от 13.02.2020.

Глава КФХ Литовченко Г.В., не согласившись с условиями спорных договоров купли-продажи в редакции ответчика, обратилась в арбитражный суд.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался следующими нормами права.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В пункте 1 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В пункте 1 статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона Еврейской автономной области от 18.03.2015 N 667-ОЗ "О регулировании некоторых вопросов, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения в Еврейской автономной области" арендатор земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности области или государственная собственность на который не разграничена, вправе приобрести арендованный земельный участок в собственность при условии отсутствия у органа, уполномоченного на предоставление земельных участков, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка по истечении трех лет с момента заключения договора аренды по цене, равной 100 процентам от его кадастровой стоимости.

Вступившим в законную силу 31.01.2020 решением от 19.12.2019 по делу N 3а-65/2019 установлена кадастровая стоимость, в том числе, земельных участков:

- с кадастровым номером 79:03:0700001:514 общей площадью 2 771 000 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пашня), местоположение: ЕАО, Ленинский район, с. Степное, примерно в 3 640 м по направлению на юг от дома N 25 по ул. Центральная, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.07.2013 в размере 894 432,94 руб.;

- с кадастровым номером 79:03:0700004:220 общей площадью 1 070 598 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пашня), местоположение: ЕАО, Ленинский район, с. Степное, примерно в 3050 м по направлению на юго-восток от дома N 25 по ул. Центральная, равной его рыночной стоимости по состоянию на 31.01.2013 в размере 827 772,19 руб.

При этом кадастровая стоимость в отношении спорных земельных участков установлена указанным решением суда на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дав оценку по правилам статьи 71 АПК РФ имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе обстоятельствам обращения главы КФХ Литовченко Г.В. в Комитет с заявлением о заключении договоров купли-продажи, суд первой инстанции установил, что с таким заявлением истец обратилась 15.11.2019.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется, исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Поскольку обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что выкупная цена спорных земельных участков должна определяться в соответствии с решением суда Еврейской автономной области от 19.12.2019 по делу N 3а-65/2019.

Следовательно, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования главы КФХ Литовченко Г.В., положения договоров купли-продажи от 11.12.2019 N 51, N 52 изложены в редакции истца.

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно того, что предлагаемая главой КФХ Литовченко Г.В. стоимость земельных участков отсутствует в ЕГРН и что на дату обращения истца в Комитет стоимость земельных участков соответствовала стоимости, указанной Комитетом в договорах в редакции ответчика, а также об отсутствии на момент обращения истца сведений о новой кадастровой стоимости спорных земельных участков, не опровергают выводы суда первой инстанции об обстоятельствах дела. Вступившим в законную силу решением суда от 19.12.2019 по делу N 3а-65/2019 кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Проверив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для ее удовлетворения, доводы апелляционной жалобы с учетом правовой позиции вышестоящих инстанций подлежат отклонению.

От уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы заявитель освобожден на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 11.08.2020 по делу N А16-1148/2020 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

М.О. Волкова И.В. Иноземцев