Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2020 г. N 19АП-8347/19 по делу N А14-9025/2019

город Воронеж

22 октября 2020 г.

Дело N А14-9025/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Воскобойникова М.С.
судей	Поротикова А.И.
	Щербатых Е.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фединым М.В.,

при участии:

от ООО "Проминвест": Ереминой Н.В., представителя по доверенности от 24.09.2020, паспорт

от ООО "ДатаПорт": Тетерятника А.В., представителя по доверенности от 09.01.2018, паспорт

от ООО "ДатаПорт": Щипановской Н.А., представителя по доверенности от 09.01.2018, паспорт

от Воронежской области в лице Департамента экономического развития Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Проминвест" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.08.2020 по делу N А14-9025/2019 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ПромИнвест" (ОГРН 1073668006686, ИНН 3661041570, 394033, г. Воронеж, ул. Землячки, д. 1, к. 308) к Обществу с ограниченной ответственностью "ДатаПорт" (ОГРН 1117746962420, ИНН 7714858076, 394033, г. Воронеж, ул. Землячки, д. 1, к. А), третье лицо: Воронежская область в лице Департамента экономического развития Воронежской области (ОГРН 1093668004660, ИНН 3664095502, 394018, г. Воронеж, пл. Ленина, д. 1) о расторжении договора аренды помещения N 01.04.12 от 01.04.2012, обязании освободить нежилые помещения, вернуть имущество по акту приема-передачи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ПромИнвест" (далее - истец, ООО "ПромИнвест") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ДатаПорт" (далее - ответчик, ООО "ДатаПорт") с требованием о расторжении договора аренды помещения от 01.04.2012 N 01.04.12, заключенного между сторонами, обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: 394033, г. Воронеж, ул. Землячки, д. 1, обязании ответчика вернуть истцу арендуемое имущество (нежилые помещения) по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 19.09.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Воронежская область в лице Департамента экономического развития Воронежской области (далее - третье лицо, Департамент экономического развития ВО).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 08.11.2019 производство по делу N А14-9025/2019 приостановливалось до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-6734/2019.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 05.06.2020 производство по настоящему делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.08.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд воронежской области.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "ПромИнвест" указало, что предметом спора по договору аренды является выяснение фактических обстоятельств, свидетельствующих об исполнении сторонами обязательств, предусмотренных договором аренды и не связанных с наличием или отсутствием права собственности арендодателя, а достижение договоренностей между сторонами по оплате сумм арендной платы в процессе рассмотрения спора в судебном порядке не является основанием для отказа в иске о расторжении договора.

Основание для расторжения договора в связи с нарушением арендатором условий договора согласовано сторонами при заключении спорного договора аренды.

01.10.2020 ответчиком через информационный сервис "Мой Арбитр" представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддерживал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, представитель ООО "ДатаПорт" с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил. 13.10.2020 через информационный сервис "Мой арбитр" представил заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ) рассматривалась в отсутствие их представителей.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом руководствуется следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,

01.04.2012 между ООО "ПромИнвест" и ООО "ДатаПорт" заключен договор аренды помещений N 01.04.12, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование следующие помещения по адресу: 394033, г. Воронеж, ул. Землячки, д. 1 за плату, на срок и на условиях, указанных в настоящем договоре.:

- помещения - часть здания Литер А, номер помещения1, первый этаж, поз. 65-70, 72-104, 113-116, общая арендуемая площадь 976, 0 кв.м, в соответствии с кадастровым паспортом.

20.06.2016 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 01.04.2012 N 01.04.12, согласно которому стороны договорились, что во исполнение условия предварительного договора от 16.12.2011 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду дополнительно к ранее арендуемым помещениям - часть нежилого здания литер 9А, пом. VI, поз. 1, площадью 52,1 кв.м, пом. VII, поз. 1, площадью 21.2 кв. м, общая арендуемая площадь 73,3 кв.м, именуемое в дальнейшем помещение, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Землячки, д. 19.

Согласно п. 1.2 основой для фиксации момента передачи, а также качества и количества помещений служит подписываемый обеими сторонами в трех экземплярах Акт приема-передачи, оригинал которого прилагается к настоящему договору в качестве приложения N 2.

Во исполнение названного пункта договора, сторонами 01.04.2012 подписан акт приема-передачи помещений.

В соответствии с п. 2.1 арендатор обязан уплачивать арендодателю за пользование помещением арендную плату.

График оплат за владение и пользование помещением согласован сторонами в п. 2.1.1.

На основании п. 2.3 размер арендной платы, установленной выше, является окончательным и обязательным для сторон и не подлежит пересмотру.

В соответствии с п. 3.3 названного договора арендная плата подлежит оплате на ежемесячной основе не позднее 28 числа месяца, предшествующему расчетному, путем банковского перевода денежных средств на расчетный счет арендодателя, на основании счета, выставляемого арендодателем арендатору. В случае задержки внесения арендной платы более чем на 5 рабочих дней с момента наступления срока, установленного статьями настоящего договора аренды, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты исключительной неустойки в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа, но не более 5% от суммы задолженности.

Пунктом 4.1 названного договора в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2013 N 1 предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с даты государственной регистрации и действует до 01.04.2022, срок аренды начинается с 01.04.2012., в случае, если договор не был зарегистрирован до 01.04.2012 то первым днем срока аренды по договору является первое число месяца, следующего за месяцем, в котором договор прошел государственную регистрацию.

Согласно отметки Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии названный договор зарегистрирован 25.05.2012.

В соответствии с пп. 3 п. 4.3 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор аренды в одностороннем порядке в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, наличие задолженности по арендной плате, истец направил ответчику претензию от 14.01.2019 с требованием погасить имеющуюся задолженность.

15.04.2019 истец в адрес ответчика направил уведомление о досрочном расторжении договора аренды помещения от 01.04.2012 N 01.04.12

Поскольку ответчиком требования претензии не исполнены, истец обратился в Арбитражный суд Воронежской области с настоящим исковым заявлением.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу ст. ст. 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Проанализировав условия договора аренды помещений от 01.04.2012 N 01.04.12, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что по своей правовой природе заключённый между сторонами договор является договором аренды.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 данной ст. 450 ГК РФ устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При этом, абзац седьмой названной статьи устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно, как в указанных в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации случаях, так и в случаях, предусмотренных договором, но только при условии направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как усматривается из материалов дела, истец представил в материалы дела уведомление от 15.04.2019 о досрочном расторжении договора аренды помещения от 01.04.2012 N 01.04.12, которое было получено ответчиком (т. 1, л.д. 45-46).

Досрочное расторжение договора является крайней мерой, применяемой судом в случае существенного нарушения договора другой стороной.

Таким образом, договор подлежит расторжению в судебном порядке по требованию арендодателя на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ в случае доказанности факта невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Суд апелляционной инстанции считает доказанным факт оплаты ответчиком арендных платежей.

В рамках дела N А14-6734/2019 ООО "ПромИнвест" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к ООО "ДатаПорт" с требованием о взыскании 1 748 127 руб. 89 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды помещения N 01.04.12 от 01.04.2012 за период с ноября 2017 года по март 2019 года, 101 934 руб. 66 коп. в счет 2 погашения задолженности по дополнительному соглашению от 20.06.2016 к указанному договору аренды, 87 406 руб. 39 коп. договорной неустойки за период с 04.11.2017 по 28.03.2019.

09.01.2020 истцом было заявлено об отказе от иска, в котором указано, что истец отказывается от иска в связи с добровольным погашением ответчиком задолженности.

Представители ответчика возражали против принятия судом отказа от иска в уточненной редакции, полагали, что судом должен быть принят немотивированный отказ истца от иска; указали на отсутствие добровольного удовлетворения требований со своей стороны и обратили внимание суда, что собственники арендованного имущества менялись, стороны в процессе переговоров предпринимали попытки договориться по всему спектру разногласий, ответчик платежным поручением N 474 от 11.12.2019 на сумму 1 100 000 руб. 00 коп. внес арендную плату в том числе за период владения объектами недвижимости ООО "Престо" и ООО "Индустриальный" (что следует из назначения платежа).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 13.02.2020 производство по делу N А14-6734/2019 прекращено.

Указанное определение сторонами не обжаловалось, вступило в законную силу.

С учетом установленных обстоятельств Арбитражный суд Воронежской области пришел к обоснованному выводу о том, что по состоянию на дату рассмотрения дела задолженность по арендной плате ООО "ДатаПорт" отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, обстоятельства образования и погашения задолженности по арендной плате по договору N 01.04.12 от 01.04.2012 не подлежат доказыванию и оценке вновь в рамках настоящего дела.

Кроме того, судом принято во внимание, что в период с 12.05.2017 по 27.08.2018 право собственности арендованное помещение принадлежало нескольким лицам, так в период с 01.04.2012 по 12.05.2017 собственником спорных помещений являлось ООО "ПромИнвест"; в период с 12.05.2017 по 12.07.2017 собственником спорных помещений являлось ООО "Индустриальный"; в период с 12.07.2017 по 24.08.2018 собственником спорных помещений являлось ООО "Престо"; в период с 24.08.2018 по настоящее время собственником спорных помещений вновь является ООО "ПромИнвест".

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 20.04.2018 по делу N А14-1824/2012 сделки по отчуждению спорных арендованных помещений признаны недействительными.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям ООО "ДатаПорт" оплатило авансовые арендные платежи ООО "ПромИнвест" за период с мая 2017 года по июль 2017 года, ООО "ДатаПорт" оплатило авансовые арендные платежи в размере 585 600 руб. ООО "Песто" за август 2017 года и сентябрь 2017 года (т. 3, л.д. 83-184).

24.08.12018 ООО "ДатаПорт" подписало с руководителем ООО "ПромИнвест" - кокурсным управляющим Петровым И.Е. акт сверки, согласно которому задолженность ООО "ДатаПорт" по состоянию на 31.08.2018 за прошлые периоды отсутствует.

В рамках дела N А14-6734/2019 сторонами произведена сверка произведенные платежей по арендной плате, в результате которой установлено отсутствие задолженности.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как указано истцом в апелляционной жалобе, информационные письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики не являются обязательными для судов, а носят рекомендательный характер.

Однако они учитываются арбитражными судами, поскольку судебные акты арбитражных судов, вступившие в законную силу, согласно пункту 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат проверке на соответствие единообразию в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Таким образом, с учетом положений статьи 619 ГК РФ, а также правовых позиций, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14, в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, судебная коллегия приходит к выводу о том, что нормы статьи ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Расторжение договора аренды является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

С учетом изложенного, расторжение договора аренды по основанию нарушения условий по своевременному внесению арендной платы является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон. Кроме того, на момент рассмотрения дела по существу задолженность ответчика отсутствует, условия договора аренды выполняются, тем самым ответчик подтверждает свое намерение по использованию помещения на условиях договора аренды.

Вместе с тем, имущественные интересы арендодателя, нарушенные в случае ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могли бы быть компенсированы применением к ответчику ответственности в виде начисления неустойки, предусмотренной договором.

Иных доводов, основанных на представленных в материалы дела доказательствах, апелляционная жалоба не содержит.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, Арбитражным судом Воронежской области допущено не было.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В силу положений ст. 110 АПК РФ, учитывая результат рассмотрения спора, расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

руководствуясь пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.08.2020 по делу N А14-9025/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Проминвест" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

М.С. Воскобойников

Судьи

А.И. Поротиков Е.Ю. Щербатых