Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2020 г. N 08АП-9530/20 по делу N А75-1632/2020

город Омск

22 октября 2020 г.

Дело N А75-1632/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Воронова Т.А.,

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Борисычевым Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9530/2020) индивидуального предпринимателя Титаренко Наталии Николаевны на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.07.2020 по делу N А75-1632/2020 (судья Зубакина О.В.), принятое по иску администрации сельского поселения Сергино к индивидуальному предпринимателю Титаренко Наталии Николаевны (ОГРНИП 313861002400076, ИНН 861001374988) о взыскании 306 850 руб. задолженности, о расторжении договора аренды земельного участка,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя Титаренко Наталии Николаевны к администрации сельского поселения Сергино о признании незаключенным договора аренды земельного участка и взыскании 152 150 руб. неосновательного обогащения,

судебное заседание проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания;

УСТАНОВИЛ:

администрация сельского поселения Сергино (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Титаренко Наталии Николаевны (далее - предприниматель Титаренко Н.Н., ответчик) о взыскании 306 850 руб. основного долга за период с 30.12.2017 по 02.12.2019, о расторжении договора аренды земельного участка от 03.10.2016 N 22.

Индивидуальный предприниматель Титаренко Наталия Николаевна обратилась со встречным исковым заявлением к администрации сельского поселения Сергино о признании незаключенным договора аренды земельного участка от 03.10.2016 N 22 и взыскании 152 150 руб. неосновательного обогащения.

Встречное исковое заявление принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

Решением от 14.07.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя Титаренко Н.Н. в пользу Администрации взыскано 306 850 руб. задолженности, в удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано; в удовлетворении встречных исковых требований также отказано, с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 9137 руб. государственной пошлины,

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель Титаренко Н.Н. обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.07.2020 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме и об удовлетворении встречного иска.

В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает, что в момент заключения договора аренды границ земельного участка не было, в поселке смещены границы земельных участков, в связи с чем схема земельного участка утверждена только в 2018 г. постановлением Главы Октябрьского района (поскольку Администрация не смогла самостоятельно урегулировать данный вопрос), в 2019 г. участок поставлен на кадастровый учет, в настоящее время по одному и тому же адресу в реестре зарегистрировано два земельных участка; предприниматель был введен в заблуждение относительно местоположения земельного участка при заключении договора (ответчику был показан иной земельный участок, межевых знаков на участке не было), участком ответчик не пользовался, поскольку имел интерес в аренде именно указанного ему земельного участка (углового); в связи с изложенным, предприниматель полагает договор аренды незаключенным, а произведенные арендатором платежи - неосновательным обогащением истца.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Администрация и предприниматель Титаренко Н.Н., надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем заседание суда проведено в их отсутствие на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, по итогам аукциона на основании протокола от 20.09.2016 N 2 по продаже права аренды земельных участков между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Титаренко Н.Н. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.10.2016 N 22 (далее - договор).

По условиям договора арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 86:07:0101002:1533, общей площадью 2145 кв. м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Октябрьский район, п. Сергино, ул. Центральная, д. 13, сроком на три года категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: многоквартирное жилищное строительство.

Срок аренды определен с 03.10.2016 по 02.10.2019 (пункт 6.1. договора).

В соответствии с протоколом ежегодный размер арендной платы за земельный участок составляет 153 000 руб. (пункт 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.5 договора ежеквартальный размер арендной платы, подлежащей уплате арендатором, составляет 38 250 руб. (153000 руб. / 4 календарных квартала в году)

Арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств ежеквартально до 10-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом (пункт 2.8 договора).

Ответчик за период с 4 квартала 2017 года по 02.10.2019 арендную плату не вносил, задолженность по арендной плате за указанный период составила 306 850 руб.

В претензии от 10.01.2019 N 28 истец потребовал погашения задолженности.

Уведомлением от 22.07.2019 N 1074 Администрация предложила ответчику расторгнуть договор в связи с существенным нарушением его условий.

Поскольку в добровольном порядке требования Администрации не исполнены, земельный участок не возвращен, Администрация обратилась в суд с иском.

Предприниматель по доводам, аналогичным изложенным в апелляционной жалобе, просил признать договор незаключенным, взыскать с истца 152 150 руб. неосновательного обогащения (сумму внесенной предпринимателем арендной платы).

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации частично (отказав в удовлетворении требования о расторжении договора в судебном порядке, поскольку действие договора прекращено до обращения в суд) и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Суд первой инстанции верно квалифицировал сложившиеся между сторонами правоотношения как обязательства аренды, которые подлежат регулированию нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (общие положения об аренде и аренда зданий и сооружений), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенных договором.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Таким образом, существенным условием договора аренды в силу статей 606, 607 ГК РФ является условие о предмете.

Как разъяснено в пунктах 14-15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (пункт 15).

По смыслу указанных разъяснений, не может признаваться незаключенным договор, фактически исполнявшийся сторонами, поскольку ссылки на такую незаключенность являются недобросовестным способом избежания исполнения обязательства.

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ, пункт 6 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

В пункте 1.1 Договора от 03.10.2016 приведено описание земельного участка, указаны его адрес, площадь, кадастровый номер, ответчик не отрицает, что участок поставлен на кадастровый учет. 03.10.2016 стороны договора подписали передаточный акт к Договору. Предприниматель Титаренко Н.Н. частично внесла арендную плату.

Предприниматель указывает, что по итогам проведенных по его просьбе кадастровых работ постановлением Главы Октябрьского района N 1584 от 23.07.2018 утверждена схема расположения земельного участка, образуемого путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 86:07:0101002:1533 (то есть указанного в договоре аренды), согласно которой участок находится не в указанном истцом месте. 06.06.2019 Администрацией на кадастровый учет поставлен участок с кадастровым номером 86:07:0101002:2056, общей площадью 1570 кв.м., расположенный в п.Сергино, ул.Центральная, д.13 (то есть по адресу, указанному в договоре).

Однако, данные обстоятельства имели место после заключения договора.

Сведения о наличии у сторон разногласий относительно предмета договора на момент его заключения и начала исполнения у суда отсутствуют.

Вместе с тем, будучи свободным в заключении договора (статья 421 ГК РФ), участвуя в торгах и подписывая договор, ответчик, как он сам утверждает, был осведомлен об отсутствии межевых знаков, однако, согласился на заключение договора на таких условиях, в дальнейшем об изменении договора не заявил.

В связи с изложенным, основания для признания договора незаключенным по мотивам, указанным предпринимателем, для удовлетворения встречного иска, отсутствуют.

21.02.2019 предприниматель Титаренко Н.Н. обратилась к Администрации с претензией о возвращении суммы неосновательного обогащения в размере 152 150 руб., ссылаясь на те же обстоятельства. При этом, об изменении условий договора предприниматель не просил, о его расторжении не заявлял.

Следовательно, в период действия договора предприниматель должен был вносить арендную плату на предусмотренных договором условиях.

Размер арендной платы (задолженности), указанной истцом, ответчиком не оспорен, предприниматель также указал, что арендная плата им внесена в сумме 152 150 руб., в связи с чем исковые требования о взыскании 306 850 руб. основного долга по договору аренды по состоянию на 02.10.2019 удовлетворено судом правомерно.

Согласно части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 3.1.1.4 договора в случае не внесения арендной платы в полном объеме более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор.

Данные положения согласуются со статьей 619 ГК РФ: по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Истец уведомлением от 22.07.2019 N 1074 обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор в связи с существенным нарушением условий договора, установив 10-дневный срок (в рабочих днях) арендатору.

Из содержания уведомления усматривается, что истец просит ответчика урегулировать вопрос с погашением задолженности по арендной плате за длительный период (более двух период подряд) и настаивает на расторжении договора при неудовлетворении требования об оплате долга.

Таким образом, материально-правовой интерес арендодателя очевидно направлен на отказ от дальнейшего исполнения договора и его расторжение в случае неудовлетворения требований арендатором.

Уведомление получено арендатором 25.07.2019. Таким образом, с 05.08.2019 срок исполнения требований уведомления истек. Арендатор не исполнил требования в добровольном порядке.

Данное уведомление судом первой инстанции расценено как заявление одностороннем отказе от договора, договор признан прекращенным во внесудебном порядке. Поскольку доказательств возвращения имущества арендодателю не представлено, на основании статьи 622 ГК РФ плата за пользование имуществом в установленном договором размере подлежит взысканию по дату фактического возвращения имущества.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что договор заключен на срок до 02.10.2019, на дату обращения с иском срок договора истек, из уведомления от 22.07.2019 N 1074 с определенностью следует, что арендодатель не намерен сохранять существующие арендные отношения. Кроме того, договор аренды не может быть продлен на неопределенный срок, поскольку согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи; возобновление договора после истечения срока действия законодательством не предусмотрено.

Таким образом, основания для расторжения договора в судебном порядке отсутствуют.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.07.2020 по делу N А75-1632/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

Е.Б. Краецкая О.А. Сидоренко