Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2020 г. N 19АП-4949/20 по делу N А14-4710/2020

город Воронеж

20 октября 2020 г.

Дело N А14-4710/2020

Резолютивная часть постановления объявлена "13" октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено "20" октября 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Щербатых Е.Ю.,
судей	Поротикова А.И., Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карабковой О.В.,

при участии:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области: Данцер Д.А., представителя по доверенности 21.09.2020;

от индивидуального предпринимателя Любушкина Михаила Алексеевича: Ширинян К.В., представителя по доверенности от 22.05.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2020 по делу N А14-4710/2020 (судья Романова Л.В.),

по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 1093668037220, ИНН 3664099440) к индивидуальному предпринимателю Любушкину Михаилу Алексеевичу (ОГРНИП 308366819000176, ИНН 366603296027) о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, его сносе, расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Воронежской (далее - истец, ТУ Росимущества в Воронежской области) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области к индивидуальному предпринимателю Любушкину Михаилу Алексеевичу (далее - ответчик, ИП Любушкин М.А.) с иском о признании объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, ул.Шишкова, д.140Б, участок 3, кадастровый номер 36:34:0602001:35889, самовольной постройкой и обязании произвести его снос; расторжении договора аренды N 195-з-2016 от 27.09.2016 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0602001:149, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, ул.Шишкова, д.140Б, участок 3.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2020 по делу N А14-4710/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2020 по делу N А14-4710/2020 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, ТУ Росимущества в Воронежской области издан приказ от 15.08.2016 N 62-од "О Комиссии по организации и проведению торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0602001:149, находящегося в федеральной собственности и составляющего государственную казну Российской Федерации".

Предметом аукциона являлся земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:149, общей площадью 2926+/-18,93 кв.м из категории земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием - здания, строения, сооружения и земли сельскохозяйственного использования; цель использования земельного участка - ремонтные мастерские и мастерские технического обслуживания, фотоателье, фотолаборатория, объекты по оказанию обрядовых услуг (свадеб, юбилеев).

Границы земельного участка установлены в результате проведения кадастровых работ в отношении данного земельного участка.

Право собственности Российской Федерации на земельный участок зарегистрировано 12.03.2012, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации N 36-36-01/044/2012-227.

На земельном участке расположен объект самовольной постройки, который по решению Арбитражного суда Воронежской области от 03.12.2014 по делу N А14-8682/2014 подлежит сносу за счет средств арендатора.

Начальный размер арендной платы - 402 000 руб., срок аренды 10 лет.

27.09.2016 по итогам аукциона (протокол заседания комиссии по подведению итогов аукциона N 1 от 16.09.2016) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между ТУ Росимущества в Воронежской области (арендодателем) и Любушкиным Михаилом Алексеевичем (арендатором) заключен договор аренды указанного земельного участка N 195-3-2016.

В соответствии с пунктом 1.1 договора разрешенное использование земельного участка- здания, строения, сооружения и земли сельскохозяйственного использования. Цель использования земельного участка: ремонтные мастерские и мастерские технического обслуживания, фотоателье, фотолаборатория, объекты по оказанию обрядовых услуг (свадеб, юбилеев).

Срок действия договора аренды определен с 27.09.2016 по 27.09.2026.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (запись регистрации права N 36-36/001-36/001/009/2016-1949/2 от 11.10.2016).

Согласно данным ЕГРН на земельном участке на момент заключения договора отсутствовали объекты капитального строительства, за исключением объектов, подлежащих сносу арендатором по условиям аукциона на основании решения Арбитражного суда Воронежской области от 03.12.2014 по делу N А14-8682/2014, а именно: кафе-павильон "Флора", площадью 165,3 кв.м, литер А, инвентарный номер 5432; навес, площадью застройки 74,3 кв.м, литер Г, инвентарный номер 5432; замощение площадью 465 кв.м, литер 1, инвентарный номер 5432; забор протяженностью 10 м, литер 3, инвентарный номер 5432; забор протяженностью 15 п.м, литер 2, инвентарный номер 5432, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, 2316.

Пунктом 4.4.7 указанного договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан не осуществлять на участке строительство объектов недвижимого имущества.

Истцом на арендованном земельном участке возведен объект недвижимого имущества - ремонтные мастерские, кадастровый номер 36:34:0602001:35889, что следует из выписки из ЕГРН от 10.04.2019.

Истец полагает, что данный объект создан в нарушение условий договора аренды земельного участка N 195-3-2016, в отсутствие разрешения собственника земельного участка на осуществление строительства, вследствие чего является самовольной постройкой.

Ответчику направлено предложение от 04.06.2019 о сносе самовольной постройки и расторжении договора аренды земельного участка.

Поскольку в добровольном порядке спор сторонами не урегулирован, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, обоснованно руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями является основанием досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя и в соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ.

Разъяснениями, изложенными в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", предусмотрено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Истец полагает, что пунктом 4.4.7 договора аренды предусмотрен запрет на строительство арендатором объектов недвижимости на земельном участке, в нарушение которого арендатором возведено капитальное строение. Данное нарушение договора, по мнению истца, является существенным, арендодатель вправе расторгнуть договор по указанному основанию.

Ответчик считает, что из разрешенного использования земельного участка (здания, строения, сооружения) и цели его использования (ремонтные мастерские, мастерские технического обслуживания и т.п.), указанных в пункте 1.1 договора аренды, следует возможность использования земельного участка для строительства указанных объектов.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ, пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Для договора аренды земельного участка существенными условиями являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 1 пункта 1 статьи 432, статьи 606, 607, 614 ГК РФ, пункт 12 статьи 22 ЗК РФ).

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение, содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и тому подобное).

Проект договора аренды земельного участка разработан ТУ Росимущества в Воронежской области и является приложением к информационному сообщению о проведении торгов, следовательно, при неясности условия договора подлежат толкованию в пользу арендатора.

Судом первой инстанции с учетом объяснений сторон относительно их действительной воли при заключении договора сделан вывод о том, что поскольку земельный участок был предоставлен без расположенных на нем объектов капитального строительства, то его использование по назначению предполагало возведение на нем объектов недвижимости из поименованных в договоре, а именно: ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания, фотоателье, фотолаборатории, объектов по оказанию обрядовых услуг (свадеб, юбилеев), учитывая разрешенное использование земельного участка: здания, строения, сооружения и земли сельскохозяйственного использования.

Как следует из пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

Цель использования и разрешенное использование земельного участка относятся к предмету договора (раздел 1), то есть являются существенным его условием.

Пункт 4.4.7 находится в разделе 4 (права и обязанности сторон) и не соответствует существенному условию пункта 1.1 договора.

Судом области учтено, что ответчиком, начиная с октября 2017 года, осуществлены необходимые действия, направленные на строительство объекта, такие как получение градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, разработка проекта, получение решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта от 26.10.2017, получение разрешения на строительство N 36-RU36302000-164-2017 от 29.12.2017, заключение договора подряда на выполнение строительных работ, получение технических условий, по окончании строительства объекта постановка на кадастровый учет, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 36-RU36302000-034-2019 от 25.03.2019.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Как установлено пунктом 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

В части 3 вышеуказанной статьи закреплено, что в градостроительном плане земельного участка содержится информация о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии); о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства; об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом; о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается; о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, установленных в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7.1 настоящей части; о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных положением об особо охраняемых природных территориях, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории.

Согласно градостроительному плану N 36302-3036 от 19.07.2012 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0602001:149, а также в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденными решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-П, ремонтные мастерские и мастерские технического обслуживания, фотоателье, фотолаборатории, объекты по оказанию обрядовых услуг (свадеб и юбилеев) отнесены к основному виду разрешенного использования земельного участка.

Получение ответчиком необходимых разрешений в области строительства объектов недвижимости свидетельствует о том, что уполномоченные государственные органы в области градостроительства полагали правомерным возведение арендатором объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном для возведения зданий, строений, сооружений.

Ответчиком представлено экспертное заключение, выполненное ООО "Центр экспертизы в строительстве", в котором указано, что спорный объект соответствует строительным, градостроительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, угроза жизни и здоровью граждан отсутствует.

Изложенные обстоятельства исключают отнесение спорного здания (ремонтная мастерская) к самовольной постройке (статья 222 ГК РФ).

С учетом правомерного использования ответчиком земельного участка в соответствии с разрешенным использованием основания для удовлетворения требований о расторжении договора и сносе самовольной постройки отсутствуют.

Ссылка заявителя жалобы на определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2016 по делу N А41-17069/2014 отклоняется апелляционным судом, поскольку он принят по иному делу с иными фактическими обстоятельствами.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют позицию заявителя жалобы при рассмотрении дела судом первой инстанции, исследованы судом области и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заявитель жалобы освобожден от уплаты госпошлины на основании положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2020 по делу N А14-4710/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

А.И. Поротиков М.С.Воскобойников