Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2020 г. N 18АП-11572/20 по делу N А76-28752/2019

г. Челябинск

26 октября 2020 г.

Дело N А76-28752/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бета Эстейт" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.08.2020 по делу N А76-28752/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца по первоначальному иску (ответчиков по встречному иску): общества с ограниченной ответственностью "Аленький цветочек" - Жолудева Евгения Владимировна (доверенность от 16.07.2020);

ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску): общества с ограниченной ответственностью "Бета Эстейт" - Демин Александр Юрьевич (доверенность от 07.10.2019).

Общество с ограниченной ответственностью "Аленький цветочек" (далее - истец по первоначальному иску, ООО "Аленький цветочек") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью "Бета Эстейт" (далее - ответчик по первоначальному иску, ООО "Бета Эстейт") о взыскании 4 147 060 руб. 50 коп. (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 1-4 т. 3).

ООО "Бета Эстейт" обратилось со встречным исковым заявлением к ООО "Аленький цветочек" об освобождении ООО "Бета Эстейт" от оплаты арендной платы по договору аренды нежилого помещения N 6 от 25.03.2014 за период с 01.01.2019 по 31.05.2019 (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 127 т. 2).

К участию в деле по делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО "Торговый дом "Перекресток", Администрации города Магнитогорска Челябинской области (далее - третьи лица).

Решением суда первой инстанции от 10.08.2020 (резолютивная часть объявлена 03.08.2020) исковые требования ООО "Аленький цветочек" к ООО "Бета Эстейт" удовлетворены частично. С ООО "Бета Эстейт" в пользу ООО "Аленький цветочек" взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.05.2019 в размере 3 000 000 руб., государственную пошлину в размере 31 638 руб. Обществу "Аленький цветочек" из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 2 304 руб. Встречные исковые требования ООО "Бета Эстейт" к ООО "Аленький цветочек" удовлетворено частично. Суд снизил размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения N 6 от 25.03.2014 за период 01.01.2019 по 31.05.2019 до суммы 3 000 000 руб. С ООО "Аленький цветочек" в пользу ООО "Бета Эстейт" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. Судом произведен взаимозачет встречных однородных требований в части государственной пошлины. С ООО "Бета Эстейт" в пользу ООО "Аленький цветочек" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 638 руб. (т. 3 л.д.79-86).

С таким решением ООО "Бета Эстейт" (далее также - податель жалобы, апеллянт) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований по первоначальному иску и полном удовлетворении требований по встречному исковому заявлению.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции суд не дал оценку доводу ООО "Бета Эстейт" о невозможности использования помещения в период с 01.01.2019 по 31.03.2019 именно по причине отсутствия полного доступа в помещение, обосновывая невозможность использования, запретом доступа в помещение связанного с проведением государственной экспертизы.

Делая вывод о возможности использования помещения для иных целей суд не учел того обстоятельства, что препятствием для использования помещения по целевому назначению весь спорный период являлось не наличие пожарного входа, доступ через который был возможен с 01.04.2019, а отсутствие входа для покупателей и отсутствие зоны разгрузки (дебаркадер).

В период, когда у ответчика по первоначальному иску отсутствовал доступ в помещение, в помещении не было как минимум одного эвакуационного выхода, ширина имеющегося выхода не соответствовала нормативным требованиям, а расстояние от имеющегося выхода до торгового зала не превышало и половины расчетных значений (по СП 1.13130.2009) эксплуатация помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.2 договора аренды нежилого помещения N 6 от 25.03.2014, с учетом сложившейся ситуации не представлялась возможной.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.03.2014 между истцом - ООО фирма "Зори Урала" (арендодатель) и ООО "Малахит" (арендатор) был заключен договор аренды N 6 (л.д. 21-27), по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество, за исключением обременения помещения в виде залога ООО КБ "Конфидэнс Банк" по договору ипотеки (залога недвижимости) от 2801.2014 г. (N регистрации в ЕГРП 74-74-33/038/2014-228 от 04.02.2014 г.).

ООО "Малахит" 06.06.2017 прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Бета Эстейт" (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 18.07.2019 г., л.д. 73-78 т. 1).

Характеристики помещения, в том числе адрес расположения, общая площадь и перечень комнат в соответствии с документами технической инвентаризации указаны в разделе I приложения N 1 к настоящему договору (пункт 1.1 договора).

В соответствии с разделом I приложения N 1, адрес помещения: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д. 164. Помещение находится в нежилом помещении N 3, кадастровый номер 74-74-33/367/2008-058, Литер: А1, А2 и, согласно техническому паспорту, выданному областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области Челябинское управление 25.08.2006 г., состоит из: этаж 1, литер А, помещение 3, комнаты (номер на поэтажном плане) NN 1, часть комнаты 2, 3, 5, 7, 24, 25, 28, 29, 30, часть комнаты 31, 32-40. Общая площадь помещения - 1 490 кв. м (л.д. 28-30 т. 1).

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 74АА N 856055 от 30.10.2008 г. (л.д. 34 т. 1).

В силу пункта 1.2 указанного договора аренды целевое назначение помещения: торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. Кроме прямого целевого назначения часть данного помещения может быть также использована для оказания услуг в том числе: телекоммуникационных, страховых и банковских, приема платежей по оплате услуг третьих лиц, размещения платежных терминалов.

С целью использования помещения в вышеуказанных целях арендатор имеет право разместить в помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещение или его часть в субаренду.

Согласно разделу II приложения N 1 к договору аренды, передача арендатору помещения по акту приема-передачи осуществляется арендодателем не позднее 10 (десяти) дней с момента государственной регистрации договора аренды.

Срок аренды по договору составляет 10 (десять) лет с даты подписания акта приема-передачи помещения (раздел VII приложения N 1 к договору аренды).

В соответствии с пунктами 1 - 3 раздела VI приложения N 1 к договору аренды, ежемесячная величина арендной платы составляет 819 500 руб. Оплата арендной платы производится арендатором не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды. Начиная с 367-го дня аренды, с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, размер величины арендной платы может быть увеличен арендодателем на величину не более чем 5 процентов от предыдущего установленного размера величины арендной платы без оформления дополнительного соглашения путем направления соответствующего уведомления арендатору (л.д. 29 т. 1).

Сторонами 07.04.2014 был подписан акт приема-передачи имущества, согласно которому переданное имущество полностью соответствуют договору аренды нежилого помещения N 6 от 25.03.2014. На день составления акта имущество находится в технически исправном состоянии, пригодном для использования по назначению (л.д. 31 т. 1).

Согласно уведомлениям N 1 от 20.02.2018 и Nб/н от 18.02.2019 г. ставка арендной платы с 01.04.2018 по договору аренды нежилого помещения N 6 от 25.03.2014 составляет 903 499 руб., а с 01.04.2019 - 948 674 руб. соответственно (л.д. 32-33 т. 1).

В период действия указанного договора аренды, а именно 31.12.2018 произошел взрыв газа, в результате которого обрушился 7-ой подъезд (блок-секция N 4) жилого многоквартирного дома N 164 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске.

Переданное в аренду ООО "Бета Эстейт" нежилое помещение находится в пределах блок-секции N 3 (подъезды 5, 6) жилого многоквартирного дома N 164 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске и используется арендатором для размещения магазина "Пятерочка" на основании договора субаренды нежилого помещения от 07.04.2014 г., заключенного между ответчиком и ООО "Торговый дом "Перекресток" (л.д. 91-93 т. 1).

В районе территории обрушенного 7-го подъезда дома N 164 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске было установлено ограждение для производства демонтажных работ и производства работ по благоустройству сквера на месте демонтированных 7 и 8 подъездов вышеуказанного дома.

Согласно письму Администрации города Магнитогорска Челябинской области N АГ02/7152 от 24.10.2019, работы по монтажу металлического забора (ограждения) проводились в режиме чрезвычайной ситуации по ликвидации последствий аварии, иных чрезвычайных ситуаций по адресу: г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, дом 164. Ограждение было установлено с 05.01.2019 по 31.05.2019 включительно, входы в магазин "Пятерочка" были включены в территорию ограждения (л.д. 1 т. 2).

В соответствии со схемой нежилого помещения N 3 по пр. К. Маркса, д. 164 в г. Магнитогорске, используемого для размещения магазина "Пятерочка" (приложение N 2 к договору аренды, л.д. 119-120 т. 1), а также с техническим паспортом на нежилое помещение N 3 (л.д. 84-93 т. 2) со стороны пр. К. Маркса в вышеуказанное нежилое помещение имеется несколько входов.

Письмом N 02/8023 от 27.11.2019 Администрация города Магнитогорска Челябинской области сообщила, что обозначенный на вышеуказанной схеме, как "Вход N 2", нежилого помещения N 3 (магазин "Пятерочка"), расположенного в указанном многоквартирном жилом доме, не попадал в территорию, огороженную металлическим забором (л.д. 27 т. 2).

Ответчиком в материалы дела представлены акты осмотра от 14.01.2019, 18.01.2019, 12.04.2019 в отношении проверки доступа помещений магазина "Пятерочка", расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д. 164, согласно которым установлено, что в помещения магазина невозможен беспрепятственный доступ, поскольку имеется ограждение металлическим забором центрального входа в магазин "Пятерочка" и зоны разгрузки товара в связи с работами по разбору завалов (л.д. 53-54, 57-60 т. 2).

Представитель истца на проверке доступа помещений магазина "Пятерочка" не присутствовал, но был приглашен на осмотр телеграммами, которые не были им получены в силу произошедшей аварии (л.д. 55-56 т. 2).

Считая произошедший случай взрыва газа форс-мажорными обстоятельствами, ответчик отказался от уплаты арендных платежей за весь период нахождения металлического ограждения с 01.01.2019 по 31.05.2019

В результате чего у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 4 607 845 руб.

Истцом 24.06.2019 в адрес была направлена претензия исх.N 8 от 24.06.2019 с требованием о погашении задолженности по договору аренды нежилого помещения N 6 от 25.03.2014 за период 01.01.2019 по 31.05.2019.

Копия вышеуказанной претензии была также направлена обществу "Корпоративный центр икс 5", которое является управляющей организацией ответчика с сопроводительным письмом исх.N 9 от 24.06.2019. Однако указанная претензия оставлена ответчиком без ответа, задолженность до момента подачи настоящего иска ответчиком не погашена.

ООО "Бета Эстейт", ссылаясь на то, что по независящим от него объективным причинам не осуществляло эксплуатацию магазина арендуемого по договору аренды нежилого помещения N 6 от 25.03.2014, общество направило в адрес истца по первоначальному иску требование от 19.06.2019 об освобождении от уплаты арендной платы. Полагая, что в силу положений пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации общество "Бэта Эстейт" вправе требовать уменьшения арендной платы ввиду ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества, обратилось со встречными исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что арендованное помещение частично использовалось ответчиком по назначению, в том числе и для хранения товарно-материальных ценностей. Удовлетворяя встречные требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что и у общества "Бета Эстейт" возникло право требования уменьшения арендной платы, в связи с чем суд уменьшил размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения N 16 до 600 000 руб. в месяц на период с 01.01.2019. по 31.05.2019, всего до 3 000 000 руб.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору аренды N 6 от 24.03.2014, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Факт получения и использования арендованного имущества подтверждается актом приема-передачи от 07.04.2014, подписанным обеими сторонами (л.д. 31 т. 1).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исполнение сторонами обязательств по договору аренды носит встречный характер, в силу которого обязанность арендатора по внесению платы за пользование арендованным имуществом обусловлена встречным предоставлением со стороны арендодателя этого имущества в пользование в определенном состоянии, что в целом соответствует пункту 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная норма предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований:

во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существо ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды);

во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в котором он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, исходя из аналогии закона, к возникшим между сторонами отношениям в период произошедшей чрезвычайной ситуации - взрыва газа, в результате которого обрушился 7-ой подъезд (блок-секция N 4) жилого многоквартирного дома N 164 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске, возможно применить Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Из материалов дела следует, что в результате ликвидации последствий произошедшего взрыва в районе территории обрушенного 7-го подъезда дома N 164 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске было установлено ограждение для производства демонтажных работ и производства работ по благоустройству сквера на месте демонтированных 7 и 8 подъездов вышеуказанного дома.

Согласно письму Администрации города Магнитогорска Челябинской области N АГ02/7152 от 24.10.2019, работы по монтажу металлического забора (ограждения) проводились в режиме чрезвычайной ситуации по ликвидации последствий аварии, иных чрезвычайных ситуаций по адресу: г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, дом 164. Ограждение было установлено с 05.01.2019 по 31.05.2019 включительно, входы в магазин "Пятерочка" были включены в территорию ограждения (л.д. 1 т. 2).

В соответствии со схемой нежилого помещения N 3 по пр. К. Маркса, д. 164 в г. Магнитогорске, используемого для размещения магазина "Пятерочка" (приложение N 2 к договору аренды, л.д. 119-120 т. 1), а также с техническим паспортом на нежилое помещение N 3 (л.д. 84-93 т. 2) со стороны пр. К. Маркса в вышеуказанное нежилое помещение имеется несколько входов.

В материалах дела имеется схема нежилого помещения N 3 по пр. К. Маркса, д. 164, на котором указаны два входа в магазин "Пятерочка" (л.д. 26 т. 2).

Письмом N 02/8023 от 27.11.2019 Администрация города Магнитогорска Челябинской области сообщила, что обозначенный на вышеуказанной схеме, как "Вход N 2", нежилого помещения N 3 (магазин "Пятерочка"), расположенного в указанном многоквартирном жилом доме, не попадал в территорию, огороженную металлическим забором (л.д. 27 т. 2).

Из письма ФГКУ "2 отряд федеральной противопожарной службы по Челябинской области" N 1262-1-12 от 25.09.2019 (л.д. 13 т. 2) следует, что в зону ограждения по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, д. 164, вошли входы в магазин "Пятерочка", расположенные в районе арки вблизи подъезда N 6.

По мнению ответчика по первоначальному исковому заявлению, ООО "Бэта Эстейт" не могло воспользоваться спорным арендованным помещением в силу того, что доступ в оба входа в принадлежащий ему магазин "Пятерочка" был ограничен специальным металлическим ограждением. Следовательно, он как арендатор не мог использовать свое арендованное имущество по назначению.

Истец по первоначальному иску с доводами ответчика не согласился. По мнению общества "Аленький цветочек", арендатор в лице ООО "Бэта Эстейт" мог воспользоваться вторым входом, который не входил в зону металлического ограждения.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные сторонами доказательства, принимая во внимание конкретные условия заключенного между сторонами договора аренды суд первой инстанции, снижая размер подлежащей взысканию арендной платы, пришел к выводу, что в период с января 2019 года по май 2019 года ответчик не мог надлежащим образом эксплуатировать магазин, расположенный в арендуемом помещении, поскольку вследствие произошедшей чрезвычайной ситуации, а именно взрыва газа, в результате которого обрушился 7-ой подъезд (блок-секция N 4) жилого многоквартирного дома N 164 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске, в период с 03.01.2019 по 31.05.2019 на месте обрушения стояло металлическое ограждение, которое закрывало вход в вышеуказанный магазин.

Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что по смыслу пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в ее нормативном единстве со статьями 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13689/12 от 09.04.2013, предполагающими направленность арендных отношений на фактическое использование арендуемой вещью с целью извлечения из нее полезных свойств, при наличии возражений арендатора о наличии препятствий в пользовании арендуемым имуществом доказыванию подлежит факт создания арендодателем конкретных препятствий в фактическом пользовании имуществом, и именно во взаимосвязи с невозможностью фактического использования имущества в конкретный период норма пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации связывает невозможность использования арендатором имущества.

Кроме того, из материалов дела и представленных фотоматериалов (л.д. 61-74 т. 2) следует, что металлическое ограждение перекрывало вход в магазин "Пятерочка", который использовался арендатором для осуществления разгрузочных и погрузочных работ, приема товара, что также препятствовало надлежащим образом эксплуатировать магазин.

Часть 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора.

Таким образом, названным правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если в договоре нет ограничений, касающихся изменений размера арендной платы и порядка ее пересмотра.

Такие ограничения являются вполне правомерными, так как в соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды нежилого помещения N 6 от 25.03.2014 стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство, не могла ни предвидеть, ни преодолеть разумными мерами (л.д. 26 т. 1).

Обе стороны должны немедленно известить письменно друг друга о начале и окончании обстоятельств форс-мажора, препятствующих выполнению обязательств по договору (пункт 6.2 договора аренды).

В данном случае, ООО фирма "Зори Урала" в числе прочего указало на то, что в период с 01.01.2019 по 31.05.2019 ответчик не был лишен реальной возможности использовать арендованное имущество в соответствии с его целевым назначением и условиями заключенной между сторонами сделки, поскольку имел доступ к помещению в виде второго входа в помещение N 3.

Кроме того, ответчиком каких-либо уведомлений о наступлении форс-мажорных обстоятельств в адрес истца не направлялось. В материалах дела имеется направленное в адрес истца требование ответчика от 19.06.2019 об освобождении его от уплаты арендной платы (л.д. 130 т. 2).

При этом судом установлено, что в период в период с 01.01.2019 по 31.05.2019 арендуемое помещение использовалось ответчиком, поскольку в нем находилось торговое оборудование магазина "Пятерочка", а также продукты питания и иные товары народного потребления, принадлежащие ответчику. Помещение от указанного имущества не освобождалось, истцу по акту приема-передачи не возвращалось.

Помимо этого, согласно пункту 1.2. договора аренды, кроме прямого целевого назначения (торговля) часть данного Помещения может быть также использована для указания услуг в том числе: телекоммуникационных, страховых и банковских, приема платежей по оплате услуг третьих лиц, размещения платежных терминалов. С целью использования помещения в вышеуказанных целях Арендатор имеет право разместить в Помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать Помещение или его часть в субаренду.

Тем самым, факт неосуществления в помещении арендатором или его субарендатором торговой деятельности не свидетельствует о невозможности использования помещения в соответствии с иными целями, предусмотренными договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации мерами ответственности за неисполнение обязательства являются: возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет основания ответственности явного должника за нарушение обязательства и не предусматривает оснований освобождения стороны по договору от исполнения самого обязательства (в данном случае - от исполнения обязательства по внесению арендных платежей).

Следовательно, наличие форс-мажорных обстоятельств влечет за собой лишь освобождение сторон от гражданско-правовой ответственности за невыполнение своих обязательств, а также отодвигает срок исполнения обязательств по договору, но не освобождает ответчика от обязанности своевременно вносить плату, предусмотренной пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный подход также согласуется с разъяснениями, изложенными в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, если в условиях распространения новой коронавирусной инфекции будут установлены обстоятельства непреодолимой силы по правилам пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать, что наступление таких обстоятельств само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"), если кредитор не отказался от договора, должник после отпадения обстоятельств непреодолимой силы применительно к пунктам 1, 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан исполнить обязательство в разумный срок.

Удовлетворяя требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в части суд первой инстанции учел, что арендованное помещение частично использовалось ответчиком по назначению, в том числе и для хранения товарно-материальных ценностей.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о частичном удовлетворении требования истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по арендной плате по спорному договору аренды в размере 3 000 000 руб.

В свою очередь, частично удовлетворяя и встречные исковые требования, суд первой инстанции также пришел к выводу о наличии у общества "Бета Эстейт" права требования уменьшения арендной платы. В связи с чем, суд пришел к справедливому выводу об уменьшении размера арендной платы по договору аренды нежилого помещения до 600 000 руб. в месяц на период с 01.01.2019 по 31.05.2019, всего до 3 000 000 руб.

Вопреки доводам подателя жалобы, судом первой инстанции учтено, что в период с января 2019 года по май 2019 года ответчик не мог надлежащим образом эксплуатировать магазин, расположенный в арендуемом помещении, однако установленные в настоящем деле обстоятельства не позволяют прийти к выводу о наличии оснований для полного освобождения арендатора от обязанности по уплате арендной платы.

Доводы и аргументы апеллянта, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, однако не опровергают их и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судом первой инстанции обстоятельств дела. Вместе с тем несогласие заявителя с выводами суда, основанными на оценке доказательств, не свидетельствует о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в оспариваемой части не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству на заявителя апелляционной жалобы была возложена обязанность представить в суд апелляционной инстанции доказательства уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Поскольку указанное требование заявителем выполнено не было и документ, подтверждающий уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе, обществом не представлен, с названного лица подлежит взысканию в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.08.2020 по делу N А76-28752/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бета Эстейт" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бета Эстейт" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова