Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2020 г. N 15АП-16425/20 по делу N А32-17932/2019

город Ростов-на-Дону

26 октября 2020 г.

дело N А32-17932/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой О.В.,

при участии:

от истца: представитель Аракелян А.Л. по доверенности от 13.10.2020,

от ответчика: представитель Кожухов В.С. по доверенности от 05.02.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 по делу N А32-17932/2019

по иску индивидуального предпринимателя Карагодина Владимира Александровича (ИНН 631307593608, ОГРНИП 317237500092729)

к ответчику Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района (ИНН 2303023681, ОГРН 1052301315880)

о признании незаконным отказа в продлении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Карагодин Владимир Александрович (далее - ИП Карагодин В.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района (далее - администрация) в однократном продлении договора аренды от 19.10.2017 N 3900008469 земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1134 для завершения строительства (письмо от 25.03.2019 N 02-12/734). В качестве способа восстановления нарушенного права просит об обязании администрации заключить с ИП Карагодиным В.А. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1134 для завершения строительства.

Заявленные требования мотивированы тем, что предприниматель в силу подп. 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право на однократное продление договора аренды без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 заявление удовлетворено. Суд признал незаконным отказ администрации Белореченского городского поселения Белореченского района, выраженный в письме главы Белореченского городского поселения Белореченского района от 25.03.2019 N 02-12/734, в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1134 в аренду на новый срок, для завершения строительства расположенного на земельном участке объекта незавершённого строительства. В порядке устранения допущенного нарушения суд обязал администрацию в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить в адрес предпринимателя подписанный администрацией

проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1134, без проведения торгов, для завершения строительства расположенного на земельном участке объекта незавершённого строительства.

Решение мотивировано тем, что такое основание как намерение обратиться с иском об изъятии объекта незавершенного строительства не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации.

Администрация Белореченского городского поселения Белореченского района обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы указывает на следующее. Публичная процедура проведения торгов была соблюдена, поэтому предприниматель не может претендовать на повторное заключение договора без торгов. У администрации имеется намерение изъять земельный участок, реализованное в рамках дела N А32- 45784/2019.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании представитель администрации представил дополнение к апелляционной жалобе, в котором указал на то, что кассационным постановлением по делу N 33-39219/2018 отменено апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 27.11.2018 с оставлением в силе решения Белореченского районного суда от 09.08.2018. Судом первой инстанции указанное обстоятельство учтено не было.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, дополнения к жалобе и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды от 19.10.2017 N 3900008469, в силу пункта 1.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101085:1134 площадью 108 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённый вид использования - магазины, расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, город Белореченск, ул. Ленина, 151/1.

Согласно пункту 7.2 договор действует 1 год 6 месяцев, действие договора прекращается по истечении срока аренды участка (пункт 8.1 договора).

Договор аренды земельного участка заключён по результатам публичной процедуры в виде организации торгов на право аренды, которые не состоялись по причине неявки участников, договор аренды заключён с Карагодиным В.А. как с единственным участником, с установлением срока аренды - 1 год и 6 месяцев (протокол от 06.10.2017 N 21-т заседания конкурсной комиссии по проведению торгов и признании торгов несостоявшимися по лоту N 21 - т. 1, л.д. 186; извещение о проведении торгов - т.1, л.д. 197 - 206).

21 марта 2018 года заявителю выдано разрешение N 23Ru23504000-202-2018 на строительство объекта (магазина) сроком действия до 21.03.2021.

Постановлением администрации муниципального образования Белореченского района от 14.03.2018 N 521 Карагодину В.А. предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства магазина на земельном участке по адресу: Белореченский район, Белореченское городское поселение, г. Белореченск, ул. Ленина, N 151/1, без отступов от земель общего пользования.

Согласно акту от 20.05.2019 готовности объекта незавершенного строительства, выполненному специалистами ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по Белореченскому району, в настоящее время степень готовности исследуемого объекта составляет 79%.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 21.02.2019 предпринимателю на праве собственности принадлежит объект с кадастровым номером 23:39:1101085:1160, степенью готовности 4%, площадью 57,8 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101085:1134, по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, город Белореченск, ул. Ленина, 151/1. Право собственности на объект зарегистрировано 21.02.2019 (запись о государственной регистрации права N 23:39:1101085:1160-23/007/2019-1).

В целях завершения строительства объекта предприниматель 27.02.2019 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1134.

Решением, оформленным письмом от 25.03.2019 N 02-12/734, отказано в предоставлении в аренду спорного земельного участка.

Отказ мотивирован ссылкой на положения пункта 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющего органу местного самоуправления, уполномоченному на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, право на обращение в суд с требованием о продаже такого объекта с публичных торгов. Администрация указала, что по истечении срока аренды будет заявлено требование в суд об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

По общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). К исключениям из этого правила законодатель отнес случай заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства с его собственником (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6). Такое предоставление осуществляется однократно собственнику объекта незавершенного строительства при следующих условиях. Уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом отказано в удовлетворении такого требования. Этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6).

Названные положения внесены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Суд установил, что иск администрации Белореченского городского поселения об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов поступил в Арбитражный суд Краснодарского края 27.09.2019 (дело N А32- 45784/2019).

Таким образом, в течение шести месяцев с даты истечения срока договора аренды (19.04.2019) администрация реализовала своё право на обращение с иском об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов, подав соответствующий иск в арбитражный суд 27.09.2019, то есть до истечения шести месяцев после 19.04.2019.

Определением от 25.12.2019 производство по делу N А32-45784/2019 приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу NА32-17932/2019.

Вместе с тем, указанное не свидетельствует о правомерности отказа в продлении договора аренды ввиду следующего.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Необходимость анализа действий сторон на предмет соответствия их критериям добросовестности предписана Определением Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2017 N 304-ЭС16-6168.

С учетом разумных ожиданий предпринимателя в части реализации конечной цели арендного соглашения - осуществления им строительства магазина, факт совершения мероприятий, направленных на строительство этого объекта, готовность которого на момент обращения в суд составила 79 %, а также наличия объективных препятствий к осуществлению строительства в сроки, определенные договором, действия администрации по отказу в продлении срока действия договора аренды подлежат оценке на предмет добросовестного поведения.

Суд первой инстанции установил, что в период срока договора аренды земельного участка строительство на земельном участке было временно невозможно в результате следующих обстоятельств.

Определением судьи Белореченского районного суда от 05.07.2018 были приняты обеспечительные меры по запрету строительства магазина на спорном земельном участке. Решением Белореченского районного суда от 10.08.2018 был удовлетворен иск прокурора, запрещено строительство магазина на данном земельном участке. Однако апелляционным определением от 27.11.2018 судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27.11.2018 по делу N 33-39219/2018 данное решение Белореченского районного суда от 09.08.2018, и в удовлетворении исковых требований о запрете деятельности по строительству магазинов прокурору отказано. Кассационным постановлением по делу N 33-39219/2018 отменено апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 27.11.2018 с оставлением в силе решения Белореченского районного суда от 09.08.2018. Суд указал на необходимость внести изменения в проектную документацию на предмет выноса наружных сетей водопровода из зоны строительства магазинов, а также в связи с разработкой раздела 9 РПМ для объектов "магазины" (в сфере пожарной безопасности). Строительство возможно после устранения допущенных нарушений.

Обеспечительные меры в виде запрета деятельности по строительству магазина на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101085:1134 были отменены определением Белореченского районного суда от 24.01.2019 (т. 1, л.д. 69 - 71).

Таким образом, в период с 05.07.2018 по 24.01.2019, то есть в течение свыше полугода арендатор земельного участка по независящим от него обстоятельствам не мог вести строительство на спорном земельном участке, поскольку такое строительство ему было запрещено судебным актом, который был принят в обеспечение иска прокурора (т. 1, л.д. 73 - 77).

Ссылка администрации на то, что необходимость выноса сетей и обустройство противопожарных проездов не произведены предварительно по вине арендатора, противоречит материалам дела, поскольку при выставлении на торги лота N 21 (право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1134) в разделе "технические условия" (т. 2 л.д. 31-32) указано только на вынос линейно-кабельных сооружений ПАО "Ростелеком".

Внесение изменений в проектную документацию, ее корректировка в связи с установлением обстоятельств наличия на земельном участке водовода и необходимости обустройства противопожарного проезда - обычная часть процесса строительства, причем о наличии обстоятельств, требующих выноса водопроводных сетей и обустройства противопожарного подъезда к многоквартирному жилому дому администрации было известно до организации аукциона в отношении спорного земельного участка. В данном случае следствием выявленных нарушений является необходимость контроля за строительством, с выдачей при необходимости обязательных к исполнению предписаний, а не отказ от продления договора аренды. Выявленные прокурором нарушения не свидетельствуют о невозможности строительства объекта недвижимости, в отношении которого выдано разрешение на строительство.

В свою очередь, действуя добросовестно, имея интерес в своевременном завершении строительства, арендатор заблаговременно обратился к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды, а также с иском в суд.

Довод администрации о том, что процедура однократного возобновления договора аренды, предусмотренная подп. 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не применяется к спорным правоотношениям ввиду того, что договор аренды с предпринимателем заключен по итогам торгов, подлежит отклонению. Процедура торгов обязательна для заключения договора аренды в целях строительства (п. 2, 3 статьи 39.1 ЗК Российской Федерации), и вышеприведенные положения закона (подп. 10 пункта 2 статьи 39.6) такого исключения на продление аренды не содержат.

Являясь собственником объекта недвижимости, предприниматель вправе ставить перед органами местного самоуправления вопрос о заключении нового договора аренды земельного участка однократно для завершения строительства (без торгов) на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В резолютивной части решения о признании незаконным решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд обоснованно возложил на уполномоченный орган обязанность по предоставлению предпринимателю в аренду (однократно без проведения торгов) земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1160 для завершения строительства расположенного на земельном участке магазина.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству; нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно; судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 по делу N А32-17932/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов