Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2020 г. N 13АП-24583/20 по делу N А56-107584/2019

г. Санкт-Петербург

27 октября 2020 г.

Дело N А56-107584/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баженовой Ю.С., Галенкиной К.В.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: Прядеин И.А. (доверенность от 13.08.2020)

от ответчика: Каменский И.А. (доверенность от 04.09.2020)

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24583/2020) ООО "СтройПроектСпб" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2020 по делу N А56-107584/2019 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску ООО "СтройПроектСпб"

к ТСЖ "Лидваль"

3-е лицо: Администрация Петроградского района Санкт-Петербурга

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СтройПроектСПб" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к товариществу собственников жилья "Лидваль" (далее - ответчик, Товарищество) о взыскании 8 608 800 рублей задолженности по договору аренды с последующим выкупом от 24.11.2017 N 1025/17.

Товарищество обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании договора аренды с последующим выкупом от 24.11.2017 N 1025/17 недействительным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Петроградского района Санкт-Петербурга.

Решением от 10.07.2020 договор аренды признан недействительным, в удовлетворении иска Общества отказано.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, решение отменить, иск Общества удовлетворить, указывая, что в приложении к договору аренды на плане подкровельного пространства четко очерчены границы подлежащего передаче в аренду подкровельного пространства, судом не приведены обстоятельства, на основании которых сделан вывод о намерении сторон не исполнять условия договора. В уточненной апелляционной жалобе Общество указало, что в пункте 6.5 договора отражены заверения Товарищества о наличии у него правомочий на распоряжение имуществом, получение разрешений и согласований, необходимых для заключения и/или исполнения договора, при наличии таких заверений у Общества отсутствовали основания сомневаться в наличии у ответчика необходимых правомочий, что свидетельствует о злоупотреблении Товариществом правом при заключении договора, влечет отказ Товариществу в иске о признании договора недействительным, а также применение в соответствии со ст. 431.2 ГК РФ мер ответственности в виде возмещения убытков либо взыскания предусмотренной договором неустойки.

Ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Товариществом (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор аренды с последующим выкупом от 24.11.2017 N 1025/17, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 63. 3 кв. по адресу: г. Санкт-Петербург, Каменоостровский пр., д. 1-3; два машино-места (парковочных места) по адресу: г. Санкт-Петербург, Каменоостровский пр., д. 1-3, и земельный участок (для установки лифтового оборудования) по адресу: г. Санкт-Петербург, Каменоостровский пр., д. 1-3.

Согласно пункту 3.1 договора арендатор имеет право выкупить в собственность арендованное нежилое помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора, по истечении срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии уплаты арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены любым способом. Арендная плата, уплачиваемая по настоящему договору аренды, засчитывается в счет уплаты выкупной цены.

В соответствии с пунктом 3.2 договора выкупная цена арендованного нежилого помещения, указанного в п. 1.1, составляет 8 608 800 рублей. Сумма выкупной цены не подлежит увеличению. Порядок, способ, сроки оплаты выкупных платежей могут быть предусмотрены дополнительным соглашением сторон.

Пунктом 4.3.1. договора установлена обязанность арендодателя в течение 10 дней с момента подписания договора передать арендатору арендуемые помещения по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 6.5 договора на дату заключения настоящего соглашения арендодатель обладает всеми необходимыми правомочиями для распоряжения имуществом, имущество на дату заключения настоящего договора свободно от каких-либо обременений, залогов, прав или требований третьих лиц, кроме тех, которые прямо указаны в настоящем договоре. Имущество не состоит в споре, под запретом или арестом. Арендодателем получены все и любые разрешения, одобрения и согласования, необходимые ему для заключения и/или исполнения договора (в том числе, необходимые в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации или учредительными документами арендодателя, включая одобрение сделки с заинтересованностью, одобрение крупной сделки).

Согласно пункту 5.2 договора арендодатель выплачивает арендатору отступное в размере суммы, установленной в п.3.2. договора, в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору (в том числе при непредставлении арендатору указанных в п. 1.1. помещений, непредставлении в собственность выкупленного нежилого помещения в разумный срок).

Ссылаясь на то, что арендодатель намеренно уклонялся от исполнения своих обязанностей по договору аренды, а именно от передачи в собственность выкупленного нежилого помещения, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против требований истца, ответчик обратился в суд со встречным иском о признании договора аренды с последующим выкупом N 1025/17 от 24.11.2017 недействительным со ссылкой на нормы статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, установив, что согласованный сторонами в договоре объект аренды является общим имуществом собственников помещений дома, у Товарищества отсутствовали полномочия по распоряжению данным имуществом, руководствуясь статьей 36 ЖК РФ, статьями 10, 167, 170 ГК РФ, признал договор недействительным, в удовлетворении иска Общества отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Апелляционный суд полагает правильными выводы суда первой инстанции о том, что у Товарищества отсутствовали полномочия по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.

Вместе с тем, при принятии решения судом первой инстанции не принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" также разъяснено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 3 статьи 154 и пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из вышеназванных законодательных норм, существенными условиями договора аренды являются условия о его предмете.

Согласно пункту 1.1. договора в аренды передается нежилое помещение площадью 63. 3 кв. по адресу: г. Санкт-Петербург Каменоостровский пр. д. 1-3; два машино-места (парковочных места) по адресу: г. Санкт-Петербург Каменоостровский пр. д. 1-3, и земельный участок (для установки лифтового оборудования) по адресу: г. Санкт-Петербург Каменоостровский пр. д. 1-3. Арендуемое нежилое помещение находится в подкровельном пространстве многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Каменоосторовский пр., д. 1-3, площадь и границы арендуемого нежилого помещения отмечена на плане красным цветом (приложение N 1 к договору).

В пункте 7 договора поименованы три приложения: 1. акт приема-передачи нежилого помещения, 2. экспликация нежилых помещений этажа, 3. план расположения недвижимого имущества, передаваемого по настоящему договору.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, акт приема-передачи нежилого помещения сторонами не подписан, приложения N 2 и N 3 к договору в материалы дела не представлены.

Иных документов, позволяющих установить объект аренды, в том числе парковочные места и земельный участок, в материалах дела также не имеется.

При таких обстоятельствах следует признать, что объект аренды должным образом сторонами не индивидуализирован, таким образом, условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, является не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, которые в спорном договоре отсутствуют.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 153 Кодекса сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Незаключенный договор нельзя признать соглашением об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, то есть сделкой.

К незаключенным договорам не применяются правила параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности сделок. По смыслу статей 166, 168 Кодекса недействительной может быть признана только состоявшаяся сделка.

Таким образом, оспариваемый договор не может по требованию Товарищества быть признан недействительным, поскольку договор является незаключенным, отсутствует сам юридический факт его заключения, порождающий соответствующие правовые последствия для сторон.

Учитывая изложенное, встречный иск не подлежит удовлетворению судом.

Вместе с тем, в отсутствие заключенного договора отсутствуют основания для удовлетворения иск Общества, основанного на неисполнении Товариществом условий незаключенного договора.

Ссылка подателя жалобы на положения ст. 431.2 ГК РФ является несостоятельной. Из пункта 1 названной статьи следует, что предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставляющая недостоверные сведения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Однако, Общество не могло не знать как об отсутствии оснований считать указанное в п.1.1 договора имущество соответствующим требованиям к объекту аренды и купли-продажи, так и об отсутствии у Товарищества прав в отношении имущества, предполагаемого к передаче Обществу.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит изменению, в удовлетворения исков Общества и Товарищества следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2020 по делу N А56-107584/2019 изменить.

В иске ООО "СтройПроектСПб" отказать.

В удовлетворении встречного иска ТСЖ "Лидваль" отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Ю.С. Баженова К.В. Галенкина