Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2020 г. N 13АП-17789/20 по делу N А56-136374/2019

г. Санкт-Петербург

29 октября 2020 г.

Дело N А56-136374/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Кротова С.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником Куренковой Е.М.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Кэсси" представителя Теттера Д.А. (доверенность от 01.09.2020),

от общества с ограниченной ответственностью "Фармацевтическое объединение "Аптека" представителя Кашаева М.Э. (доверенность от 15.06.2020),

рассмотрев 20.10.2020 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17789/2020) общества с ограниченной ответственностью "Фармацевтическое объединение "Аптека" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.06.2020 по делу N А56-136374/2019,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кэсси", адрес: 198095, Санкт-Петербург, ул. Шкапина, д. 50, лит. Б, оф. 205, ОГРН 1137847345767, ИНН 7805630791 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Фармацевтическое объединение "Аптека", адрес: 188663, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, пос. Кузьмоловский, Молодежная ул., д. 8, пом. 1-Н, ОГРН 1027801566220, ИНН 7802089694 (далее - Аптека), о взыскании 274 157 руб. 60 коп. задолженности, 67 000 руб. неустойки, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды от 11.12.2007 N 26-07, а также о расторжении указанного договора и обязании освободить нежилое помещение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, адрес: 191311, Санкт-Петербурга, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 1037843045734, ИНН 7815027624.

Решением от 01.06.2020 с Аптеки в пользу Общества взысканы 274 157 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате, 67 000 руб. неустойки, и 9 823 руб. судебных расходов по улате государственной пошлины, исковые требования о расторжении договора оставлены без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Аптека обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Податель жалобы полагает решение суда первой инстанции необоснованным, а выводы суда не соответствующими материалам дела.

По мнению Аптеки, суд не указал, какие именно нормативные акты Российской Федерации изменились, и что послужило основанием для увеличения истцом размера арендной платы в порядке пункта 3.3 договора; довод суда о том, что одностороннее изменение арендной платы является оспоримой сделкой, не признанной в судебном порядке недействительной, несостоятелен, поскольку одностороннее изменение условий договора в соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) недопустимо.

Кроме того, судом первой инстанции не дана правовая оценка доводам ответчика о недобросовестности истца, в частности, в рамках дела N А56-56935/2017 Общество обращалось с требованиями о признании договора аренды от 11.12.2007 N 27-07 недействительным и выселении ответчика, при этом о взыскании задолженности и неустойки Общество не заявляло; приобретая в собственность нежилое помещение, обремененное арендой, Общество фактически выразило свое согласие на сохранение обязательственных отношений по договору аренды; Аптека является социально значимым объектом и его выселение из арендуемого помещения вызовет возникновение дефицита медицинских препаратов среди местного населения.

В дополнениях к апелляционной жалобе Аптека, ссылаясь на положения пункта 1 дополнительного соглашения от 29.04.2013 к договору, согласно которому арендная плата в соответствии с пунктом 3.1 договора составляет 63 997 руб. 52 коп. в год, 5 333 руб. 13 коп. в месяц, полагала установленную таким дополнительным соглашением ставку арендной платы не подлежащей изменению.

В отзыве на жалобу Общество указало, что изменяя ставку арендной платы, оно руководствовалось принципиально изменившимся порядком расчета арендной платы за пользование государственным и муниципальным имуществом. Так, в соответствии с пунктом 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", размер арендной платы должен определяться по результатам оценки, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Общество полагало, в связи с изложенными обстоятельствами, а также исходя из буквального толкования положений пункта 3.3 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы.

В судебном заседании представитель Аптеки поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Общества - в отзыве на нее.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования Кузьмоловское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области в лице администрации муниципального образования Кузьмоловское городское поселение (далее - Администрация) (арендодатель, правопредшественник Общества) и Аптекой (арендатор) 11.12.2007 заключен договор N 26-07 аренды нежилого помещения площадью 149,10 кв. м, расположенного на первом этаже в здании жилого дома по адресу: Ленинградская область, Кузьмоловский пос., Молодежная ул., д. 8, под размещение аптеки.

На дату заключения договора помещение являлось муниципальной собственностью на основании свидетельства о государственной регистрации права, о чем в ЕГРП 16.11.2007 сделана запись N 4778-13/057/2007-065.

Срок действия договора установлен сторонами до 31.12.2027 года (пункт 1.2 договора).

Согласно приложению N 2 к договору аренды годовая арендная плата за помещение составляла 34 879 руб. 56 коп. в год и определена в соответствии с приведенной формулой, при этом на основании решения совета депутатов от 06.09.2006 при ее расчете применен понижающий коэффициент социальной значимости 0,3.

В соответствии с пунктом 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения к нему от 10.03.2011 N 1 платежи по договору состоят из арендной платы за пользование помещением и земельным участком.

Арендная плата составляет 63 997 руб. 52 коп. в год (в том числе НДС в размере 9 762 руб. 33 коп.), 5 333 руб. 13 коп. в месяц (в том числе НДС 813 руб. 53 коп.). Арендатор уплачивает арендную плату двумя платежами: 4 519 руб. 60 коп. - в бюджет муниципального образования Кузьмоловское городское поселение, а НДС в сумме 813 руб. 53 коп. - в УФК, согласно налоговому законодательству.

Согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению от 10.03.2011 N 1 расчет арендной платы осуществлен в соответствии с решением совета депутатов от 28.12.2008 N 383 "Об утверждении Методики определения величины арендной платы за пользование нежилыми помещения, находящимися в муниципальной собственности МО Кузьмоловское городское поселение" (далее - Методика) и внесенных в названную Методику изменений решениями совета депутитов от 14.04.2009 N 415 и от 17.12.2009 N 27. Арендная плата определена по формуле, приведенной в пункте 2.1 Методики.

В силу пункта 4.3 договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде начисления ему пеней в размере 0,2% от просроченных сумм за каждый день просрочки.

Впоследствии на основании договора купли-продажи право собственности на арендуемое помещение было зарегистрировано за Обществом.

Ссылаясь на положения подпункта 1 пункта 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также полагая, что поскольку с 31.10.2016 помещение находится в частной собственности нормативные акты Российской Федерации и иные, предусмотренные пунктом 3.3. договора, не могут применяться к данным арендным отношениям, Общество путем направления в адрес Аптеки уведомления от 29.10.2018 сообщило об изменении размера арендной платы на основании отчета об оценке стоимости ежемесячной арендной платы от 29.10.2018 N 16оц/10-18, подготовленного индивидуальным предпринимателем Коноваловым Андреем Владимировичем, и установлении его в размере 73 059 руб. в месяц.

Полагая, что уведомление от 29.10.2018 было получено ответчиком 07.11.2018, а с момента получения уведомления размер арендной платы составил упомянутую в нем сумму, Общество направило в адрес Аптеки претензию от 21.02.2019 с требованием об уплате 292 236 руб. задолженности и 70 000 руб. штрафных санкций, а также уведомило о расторжении договора аренды.

Возражая против заявленных исковых требований, Аптека ссылалась на доводы, аналогичные изложенным в апелляционной жалобе, кроме того, представила копии платежных поручений, свидетельствующих об уплате Аптекой арендных платежей, в том числе в соответствии с постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 по делу N А56-126896/2018.

Суд первой инстанции, согласившись с представленным истцом расчетом задолженности и неустойки, а также приняв во внимание отсутствие доказательств перечисления арендатором арендной платы в размере, порядке и сроки, установленные договором с учетом одностороннего уведомления, не оспоренного Аптекой и не признанного недействительным судом, частично удовлетворил исковые требования.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 5 статьи 35 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования находится, в том числе, определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

На основании упомянутого федерального закона Совет депутатов муниципального образования Кузьмоловское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области решением от 28.12.2008 N 383 утвердил Методику определения величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности указанного муниципального образования.

Решение об утверждении Методики вступило в силу с 01.01.2009.

Впоследствии ввиду утверждения указанной методики, а также последующих внесений в нее изменений, между Администрацией и Аптекой было заключено дополнительное соглашение от 10.03.2011 N 1 к договору аренды об изменении расчета арендной платы.

При этом как на момент заключения договора аренды, так и на момент подписания дополнительного соглашения N 1 сторонами согласовано применение при расчете арендной платы формулы, установленной Методиками (2006 и 2008 годов).

Согласно разъяснениям, изложенным пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В пункте 3.3 договора стороны предусмотрели, что в случае изменения нормативных актов Российской Федерации и (или) Ленинградской области, местных правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

При этом, как следует из разъяснений, изложенных в пункте 17 Постановления N 73, переход в частную собственность из публичной собственности земельного участка, который являлся предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой, также не означает изменения условия этого договора об арендной плате. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы. Указанное разъяснение может быть применено и к случаям перехода в частную собственность помещений из публичной собственности, поскольку в силу требований пункта 1 статьи 617 переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как следует из ответа, представленного Администрацией на запрос суда, с 2011 года по настоящее время в Методику не вносились изменения, предусматривающие возможность арендодателя перейти к взиманию арендной платы, определенной по результатам отчета об оценке рыночного размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Поскольку обстоятельства, с которыми договор связывал возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке, не наступили, соглашение сторон об ином порядке расчета арендной платы не достигнуто, в судебном порядке изменения в договор аренды не вносились, правовых оснований для принятия расчета арендной платы, предоставленного истцом, у суда не было.

Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание внесение Аптекой арендной платы в установленном договором размере, в том числе за периоды, указанные в исковом заявлении, решение суда первой инстанции в части взыскания задолженности и неустойки подлежит отмене, а в удовлетворении иска в этой части должно быть отказано.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.06.2020 по делу N А56-136374/2019 отменить в обжалуемой части.

В иске о взыскании задолженности, неустойки, а также судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова С.М. Кротов