Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2020 г. N 15АП-90/20 по делу N А53-23978/2019

город Ростов-на-Дону

30 октября 2020 г.

дело N А53-23978/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Варавиной Е.Н.,

при участии:

от истца: представитель Кокурин С.Ю. по доверенности от 09.01.2020, от ответчика: представитель Громов Д.О. по доверенности от 15.07.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Донская земельная компания"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 13.12.2019 по делу N А53-23978/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Донская земельная компания"

к ИП Черненко Сергею Александровичу

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "ЮРОС", Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

о расторжении договора, об обязании передать земельный участок свободным

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Донская земельная компания" обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Черненко Сергею Александровичу с требованием о расторжении договора от 16.11.2005, об обязании передать земельный участок свободным.

Решением суда от 13.12.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора. Также истец указывает, что ответчик был уведомлен о смене арендодателя.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц правовые позиции по делу поддержали.

Изучив материалы дела, оценив доводы участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между администрацией г. Ростова-на-Дону и ИВП "Оазис" был заключен договор аренды земли N 4354 от 12.10.1994, в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б, Садовая. 70.

В соответствии с мировым соглашением от 19.04.2000 арендатором по договору стало ООО ЮБА "Юрос".

Между ООО ЮБА "Юрос" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Черненко Сергеем Александровичем (арендатор) заключен Типовой договор о передаче в пользование торгово-остановочного комплекса N 61_27_2 от 16.11.2005, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял для осуществления торговой деятельности земельный участок в составе торгово-остановочного комплекса общей площадью 140 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 70, на срок до 10.10.2042.

На основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 5/15 от 02.07.2015 и дополнительного соглашения N 3 от 05.04.2016 к договору аренды земельного участка N 4354 от 12.10.1994, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 4354 от 12.10.1994 с 08.10.2015 были переданы обществу с ограниченной ответственностью "Донская земельная компания".

На этом основании к истцу перешли права и обязанности арендодателя по Типовому договору о передаче в пользование торгово-остановочного комплекса N 61_27_2 от 16.11.2005.

29.04.2019 в адрес ответчика было направлено уведомление о произошедшем правопреемстве на стороне арендодателя (том 1, л.д. 94, 45).

Ответчик подтвердил получение данного уведомления в возражениях на иск (том 1, л.д. 124-127).

Если уведомление об уступке направлено должнику первоначальным кредитором, то по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 385, пункта 1 статьи 312 ГК РФ исполнение, совершенное должником в пользу указанного в уведомлении нового кредитора, по общему правилу, считается предоставленным надлежащему лицу, в том числе в случае недействительности договора, на основании которого должна была производиться уступка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 382 ГК РФ исполнение, совершенное должником первоначальному кредитору до момента получения уведомления об уступке, считается предоставленным надлежащему лицу. В этом случае новый кредитор вправе требовать от первоначального кредитора передачи всего полученного от должника в счет уступленного требования и возмещения убытков в соответствии с условиями заключенного между ними договора (статьи 15, 309, 389.1, 393 ГК РФ).

15.10.2015 в адрес ответчика ООО "ЮБА "Юрос" было направлено уведомление, в котором сообщались реквизиты для оплаты арендной платы, указано, что платежи должны вноситься на счет ООО "РУНИ" (том 1, л.д. 135).

В соответствии с пунктом 2.2.4, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 2.2.6., в случае изменения целевого использования (реализация подакцизных товаров, пива), других коэффициентов, не позднее 3-дневного срока в письменном виде известить арендодателя для перерасчета арендной платы.

Согласно п. 2.2.7 договора, арендатор обязан передавать торгово-остановочный комплекс в аренду третьим лицам только при согласовании с арендодателем.

В целях проверки выполнения обязательств договора комиссией ООО "Донская земельная компания" 10.04.2019, 29.04.2019 были проведены осмотры земельного участка в составе торгово-остановочного комплекса по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 70, в результате которого установлены многочисленные нарушения действующего договора, в том числе установлено, что комплекс передан в аренду третьим лицам без согласования с арендодателем (установлено осуществление предпринимательской деятельности ИП Верховых М.С. и ИП Курносовым М.С.).

Кроме того, установлено, что в комплексе осуществляется торговля подакцизными товарами (табачные изделия), что в соответствии с пунктом 2.2.6. спорного Типового договора влечет обязанность арендатора (стороны 2) в письменном виде известить другую сторону (истца) для пересчета арендной платы, - чего ответчик не сделал.

В адрес ответчика истцом направлялись уведомления об устранении нарушений (исх. N 136-04-00/19 от 12.04.2019, исх. N 142-04-00/19 от 29.04.2019). Однако нарушения не были устранены, что подтверждается актами осмотра земельного участка от 29.04.2019, 20.05.2019, 14.06.2019.

Согласно п. 2.2.4. договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме производить оплату арендной платы в соответствии с Приложением N 2 к Типовому договору.

Истец утверждает также, что ответчик ненадлежащим образом исполняет данное обязательство, в связи с чем задолженность по оплате арендной платы составляет 207 655 рублей 67 копеек за период с 01.05.2017 по 18.06.2019.

В соответствии с п. 4.2. договора, в случае длительного (более двух месяцев) уклонения от исполнения обязательств арендатором по настоящему договору арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть Типовой договор.

29.04.2019 в адрес ответчика было направлено уведомление об устранении нарушений. В нем было указано на обнаруженные нарушения (размещение рекламы, сдача имуществе в субаренду без разрешения арендодателя и прочее). В уведомлении было указано, что в случае неустранения указанных нарушений в срок до 13.05.2019, типовой договор будет расторгнут (том 1, л.д. 39-40).

07.05.2019 в адрес ответчика истцом была направлена претензия об оплате задолженности, в которой было указано, что за ответчиком имеется задолженность по арендной плате за период с 01.05.2017 по 30.04.2019 в размере 199 286 руб. 07 коп., а также по оплате пени в размере 1 979 704 руб. 65 коп. Расчет пени прилагался. Также в претензии указано, что в случае, если задолженность по арендной плате не будет оплачена до 17.05.2019, типовой договор будет расторгнут (том 1, л.д. 46-47).

Таким образом, вывод суда о несоблюдении истцом досудебного порядка при предъявлении иска о расторжении договора опровергается материалами дела.

В акте осмотра от 14.08.2019 указано на нарушение - передача торгово-остановочного комплекса в субаренду без согласования с арендодателем, в том числе для реализации табака (том 1, л.д. 157).

ООО "ЮБА "Юрос" поддержало исковые требования, подтвердило, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 01.05.2017 по 18.06.2019.

Также ООО "ЮБА "Юрос" пояснило, что платежи, которые производили ответчиком, поступали на счет ООО "РУНИ", которая является управляющей организацией как для истца, так и для ООО "ЮБА "Юрос", в связи с чем денежные средства поступали истцу.

Истец также подтвердил, что внесенные ответчиком оплаты учтены истцом, между тем, оплата произведена не в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В статье 619 ГК РФ установлены основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. Из пункта 1 указанной статьи следует, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.2 типового договора, в случае длительного (более двух месяцев) уклонения от исполнения обязательств арендатора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Согласно пункту 2.2.7 типового договора в обязанности арендатора входит передача ТОК в субаренду только при согласовании с арендодателем.

Доказательств указанного согласования в материалы дела не представлено.

Ответчик уведомлялся о необходимости устранить данной нарушение неоднократно, с апреля 2019 года.

Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам на август 2019 года данное нарушение договора ответчиком не устранено.

В судебных заседаниях представитель ответчика неоднократно подтвердил отсутствие у него согласования истца на размещение в спорном комплексе субарендаторов.

Указанное обстоятельство является существенным нарушением спорного договора аренды.

По условиям договора данное нарушение, учитывая сроки неисполнения требования арендодателя его устранить, дает право арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Как уже было указано, в адрес ответчика направлялись письма с предложением устранить нарушения, содержание сроки устранения, а также с указанием о том, что в случае неустранения нарушений, договор будет расторгнут.

Между тем в установленные претензиями сроки ответчик нарушения не устранил, письменный отказ от совершения указанный действий от ответчика также не поступил.

С учетом изложенного, апелляционный суд не поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что требование, предусмотренное пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ о досудебном порядке расторжения договора, истцом не соблюдено.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку требование истца о расторжении спорного договора о передаче в пользование торгово-остановочного комплекса N 61_27_2 от 16.11.2005 подлежит удовлетворению, земельный участок в составе торгово-остановочного комплекса общей площадью 140 кв.м., состоящий из 1 павильона, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 70, ответчик должен возвратить истцу.

Как следует из пояснений третьего лица ООО "ЮБА "ЮРОС" и ответчика, в момент передачи земельного участка истцу, а также в момент заключения спорного договора N 61_27_2 от 16.11.2005 объект в виде торгово-остановочного комплекса уже располагался на спорном земельном участке и принадлежал ответчику.

В судебном заседании 23.10.2020 представитель ответчика подтвердил принадлежность ему спорного торгово-остановочного комплекса как объекта движимого имущества, остающегося в неизменном виде с момента его установки ответчиком на спорном земельном участке.

При таких обстоятельствах апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержать не может, обжалуемое решение подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об удовлетворении иска.

Судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При подаче иска истец уплатил 6000 рублей государственной пошлины платежным поручением от 04.07.2019 N 67 (т. 1 л.д. 10). При подаче жалобы истец уплатил 3000 рублей государственной пошлины платежным поручением от 20.12.2019 N 148 (т. 2 л.д. 68). Таким образом, судебные расходы истца составили 9000 рублей, которые подлежат возмещению ему ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2019 по делу N А53-23978/2019 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть типовой договор о передаче в пользование торгово-остановочного комплекса N 61_27_2 от 16.11.2005, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Донская земельная компания" и ИП Черненко Сергеем Александровичем.

Обязать ИП Черненко Сергея Александровича вернуть земельный участок в составе торгово-остановочного комплекса общей площадью 140 кв.м., состоящий из 1 павильона, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 70, обществу с ограниченной ответственностью "Донская земельная компания" по акту приема-передачи в течение 15 календарных дней с момента вступления настоящего постановления в законную силу.

Взыскать с ИП Черненко Сергея Александровича (ИНН 616400149898 ОГРНИП 304616429400140) пользу общества с ограниченной ответственностью "Донская земельная компания" (ИНН 6168720240 ОГРН 1146196011565) 9000 рублей судебных расходов по делу.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова Р.Р. Илюшин