Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2020 г. N 11АП-11021/20 по делу N А55-20133/2019

г. Самара

06 ноября 2020 г.

Дело N А55-20133/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 ноября 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лихоманенко О.А., судей Бажана П.В., Поповой Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Законовым А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 июля 2020 года по делу N А55-20133/2019 (судья Черномырдина Е.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Усманка", Самарская область, Борский район, с.Усманка, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г.Самара, Министерства имущественных отношений Самарской области, г.Самара, Администрации муниципального района Борский Самарской области, с. Борское, Администрации сельского поселения Заплавное муниципального района Борский Самарской области, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области, г.Самара, о признании недействительным уведомления,

с участием в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Усманка" - адвоката Бушевой Л.А. (доверенность от 09.10.2020),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области - представителя Ряховой Л.В. (доверенность от 26.12.2019),

в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Усманка" (далее - ООО "Усманка", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) об отказе в осуществлении государственной регистрации права от 17 июня 2019 года N 63/016/300/2019-455 по договору N 1 купли-продажи от 26 января 2015 года на нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070,0 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, Борский район, пос. им.Клары Цеткин, ул.Центральная, д.71и, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186 и обязать Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировать переход права собственности по договору N 1 купли-продажи от 26 января 2015 года на нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070,0 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, Борский район, пос. им.Клары Цеткин, ул.Центральная, д.71и, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация муниципального района Борский Самарской области, Администрация сельского поселения Заплавное муниципального района Борский Самарской области, филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03 июля 2020 года по делу N А55-20133/2019 заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по Самарской области в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению Управления Росреестра по Самарской области, обжалованное судебное решение является незаконным и необоснованным.

Общество в отзыве апелляционную жалобу отклонило.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей третьих лиц, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав представителей сторон в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 11.03.2019 ООО "Усманка" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости - нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070,0 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, Борский район, пос. им.Клары Цеткин, ул. Центральная, д.71 и, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186.

Уведомлением от 14.03.2019 N 63/016/300/2019-455 Управление Росреестра по Самарской области приостановило осуществление действий по регистрации права собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимости в соответствии с пунктами 5, 44 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.06.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о праве колхоза "За мир" на заявленное здание; представленный на государственную регистрацию договор купли - продажи N 1 от 26 января 2015 года не является основанием для регистрации права собственности общества.

Для возобновления государственной регистрации обществу рекомендовано зарегистрировать право собственности колхоза "За Мир" на указанное здание и подать заявление о переходе права собственности от колхоза или представить иные документы, подтверждающие право общества на заявленный объект недвижимости.

Уведомлением от 17.06.2019 N 63-016/300/2019-455 Управление Росреестра по Самарской области отказало ООО "Усманка" в осуществлении государственной регистрации права собственности (перехода права) в связи с истечением 14.06.2019 срока приостановления регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности (перехода права), изложенных в уведомлении о приостановлении.

В связи с тем, что устранить недостатки, препятствующие осуществлению государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении спорного объекта, во внесудебном порядке не представляется возможным, ООО "Усманка" обратилось с указанным заявлением в Арбитражный суд Самарской области.

С учетом положений части 2 статьи 201 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявление ООО "Усманка".

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

Таким образом, как следует из данного разъяснения, в случае ликвидации продавца до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по исполненному договору купли-продажи для защиты своих прав может обратиться с требованиями, подлежащими рассмотрению не в исковом порядке, а по правилам главы 24 АПК РФ.

Согласно статье 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости, Закон N 218-ФЗ) в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктами 5, 44 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

- не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N122-ФЗ) перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, принадлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ).

Частью 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации недвижимости установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости, права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1, 2 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1, 2 статьи 69, или совершенной после дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ было установлено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Материалами дела подтверждается, что 26.01.2015 между ООО "Усманка" (покупатель) и колхозом "За мир" (продавец) в лице конкурсного управляющего Пикало А.С., действующей на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 14.05.2013 по делу N А55-32458/2012 в соответствии с протоколом N 1 от 22.01.2015 о результатах открытых торгов посредством публичного предложения N 0016409, проведенных организатором торгов Обществом с ограниченной ответственностью "ТРЭЙД" в системе электронных торгов в сети интернет, заключен договор N 1 купли продажи имущества организации должника признанной банкротом, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял и оплатил имущество, в том числе недвижимое имущество: нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070,0 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, Борский район, с. им.Клары Цеткин, ул. Центральная, д.71и, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186 (далее - договор).

Подпунктом 2.1.2 договора продавец обязуется передать вместе с объектами документы в соответствии с перечнем, положенным по закону.

Согласно подпункту 2.2.3 договора покупатель обязуется осуществить за свой счет необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Ликвидационная стоимость объектов составила 3707715 руб. 26 коп. (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора сумма задатка - 185385 руб. 76 коп., перечисленная покупателем организатору торгов по договору задатка, считается задатком по настоящему договору и засчитывается в счет исполнения обязательств по настоящему договору. Оставшуюся часть стоимости имущества (без суммы задатка) в размере 3522329 руб. 50 коп. покупатель обязуется оплатить путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 30 (тридцати) дней с момента подписания настоящего договора.

ООО "Усманка" в полном объеме исполнило свои обязательства покупателя по договору, что подтверждается платежными поручениями N 12 от 20.01.2015 на сумму 185385 руб. 76 коп., N 36 от 17.02.2015 на сумму 3522329 руб. 50 коп.

После поступления денежных средств от победителя торгов на расчетный счет должника продавец передал имущество по акту N 1 от 18.02.2015 к договору купли-продажи от 26.01.2015, подписанному сторонами договора.

Согласно оборотно-сальдовой ведомости ООО "Усманка" по состоянию на 2015 года спорный объект недвижимости числится на балансе общества по счету 08.

Все обязательства по вышеуказанному договору сторонами выполнены полностью, договор является действительным, никем в установленном законом порядке не оспорен.

В материалы дела представлен технический паспорт на спорный объект по состоянию на 20.10.2011, изготовленный Борским филиалом ГУП Самарской области "Центр технической инвентаризации", согласно которому год ввода в эксплуатацию данного объема 1993.

Согласно выписке колхоза "За мир" Борского района Самарской области, имеющейся в техническом паспорте, спорный объект недвижимости по состоянию на 01 октября 2011 года числился на балансе колхоза по 01 счету. Нежилое здание (крытый ток) построено колхозом "За мир" хозяйственным способом.

Также в отношении спорного объекта недвижимости осуществлен государственный кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом на здание по состоянию на 22 ноября 2013 года N 63-00-102/13-623947.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в силу положений части 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ право на объект недвижимости (нежилое здание (крытый ток), возникшее до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, признается юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.05.2019 N 63/162/700/2019-238 на нежилое здание (крытый ток) ООО "Усманка" стало известно о том, что данный объект 07.08.2018 принят на учет Управлением Росреестра по Самарской области как бесхозяйный, о чем свидетельствует запись N 63:16:1701003:1186-63/016/2018-1У и в подразделе 11-1 Единого государственного реестра прав в графе 1.1. "Правообладателем" указано муниципальное образование сельское поселение Заплавное муниципального района Борский Самарской области.

Судом установлено, что указанные записи в ЕГРП произведены на основании заявлений Главы сельского поселения Заплавное муниципального района Борский Самарской области о принятии на учет в качестве бесхозяйных недвижимых вещей указанных выше объектов капитального строительства.

Общество, не согласившись с данными действиями Управления Росреестра по Самарской области, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании их незаконными и обязании Управления Росреестра по Самарской области аннулировать в ЕГРН названные записи на спорные объекты недвижимости, в том числе, на нежилое здание (ток крытый) (дело N А55-20909/2019).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.12.2019 по делу N А55-20909/2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 по делу N А55-20909/2019 решение Арбитражного суда Самарской области от 30.12.2019 отменено. Заявленные требования удовлетворены. Признаны незаконными действия Управления Росреестра по Самарской области по принятию на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи в том числе: Нежилого здания (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070,0 кв. м, адрес: Самарская область, Борский район, пос. им.Клары Цеткин, ул. Центральная, д. 71и, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186, запись N 63:16:1701003:1186-63/016/2018-1У.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что спорный объект не числится ни в реестре муниципальной собственности (письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Борский Самарской области от 17.05.2019 N 174), ни в реестре федерального имущества (письмо ТУ Росимущества в Самарской области от 04.06.2019 N 6215).

Согласно письму Министерства имущественных отношений Самарской области от 24.05.2019 N 12-03/5810 спорный объект в реестре имущества Самарской области также не числится.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.04.2015 по делу N А55-32458/2012 конкурсное производство в отношении колхоза "За мир" завершено. 22.06.2015 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации этого колхоза, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 27.05.2019 N ЮЭ9965-19-50824264.

Продавец спорного объекта недвижимости ликвидирован, спор о праве собственности на данный объект отсутствует.

Договор купли-продажи был представлен обществом на государственную регистрацию права собственности на спорный объект в качестве правоустанавливающего документа-основания для совершения регистрационных действий.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы Управления Росреестра по Самарской области о том, что в ЕГРН относительно спорного объекта недвижимости отсутствует запись о праве собственности лица, которое по факту выступает в качестве передающей стороны по договору купли-продажи от 26.01.2015 N 1.

Доводы Управления Росреестра по Самарской области, изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии с выводами суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу.

Несогласие Управления Росреестра по Самарской области с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибке.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного решения в соответствии с частями 3 и 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 июля 2020 года по делу N А55-20133/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

О.А. Лихоманенко

Судьи

П.В. Бажан Е.Г. Попова