Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2020 г. N 14АП-8540/20 по делу N А52-2208/2020

г. Вологда

06 ноября 2020 г.

Дело N А52-2208/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 06 ноября 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Ерофеевой Т.В.,

при участии от акционерного общества "Псковжилстрой" Новичковой С.Г. по доверенности от 27.10.2020, от индивидуального предпринимателя Анани Андреусу Яо его представителя Алешина А.С. по доверенности от 03.04.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Анани Андреусу Яо на решение Арбитражного суда Псковской области от 26 августа 2020 года по делу N А52-2208/2020,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Псковжилстрой" (адрес: 180559, Псковская обл., Псковский р-н, д. Борисовичи, д. 10, оф. 2002, ОГРН: 1146027000569, ИНН: 6027154129; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к индивидуальному предпринимателю Анани Андреусу Яо (адрес: 180000, г. Псков; ОГРНИП: 304602721100113, ИНН: 602700369900; далее - Предприниматель) о признании отсутствующим права собственности на расположенные по адресу: Псковская обл., г. Псков, ул. Карла Маркса, д. 42, следующие объекты недвижимости: материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:33, площадью 166,1 кв. м; материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:35, площадью 657,5 кв. м; материальный склад со столярной мастерской с кадастровым номером 60:27:0010318:38, площадью 593,9 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "12 Стульев" (далее - ООО "12 Стульев"), общество с ограниченной ответственностью "Эстейт Менеджмент" (далее - ООО "Эстейт Менеджмент"), Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (далее - Комитет), государственное бюджетное общеобразовательное учреждение Псковской области "Центр лечебной педагогики и дифференцированного обучения" (далее - Учреждение), Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (далее - МТУ Росимущества), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (далее - Управление Росреестра).

Решением суда от 26 августа 2020 года исковые требования удовлетворены, кроме того, с ответчика в пользу истца взыскано 18 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просят его отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указывает, что является собственником спорных объектов недвижимости на основании договоров купли-продажи от 13.06.2019, заключенных с ООО "Эстейт Менеджмент" и ООО "12 Стульев". Наличие объектов недвижимости, принадлежащих Предпринимателю, на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0010318:1 на момент приобретения подтверждается техническими паспортами, составленными по состоянию на 20.12.2004, отчетом об оценке от 10.09.2015 N 185/2018, подготовленным закрытым акционерным обществом "Консалт Оценка", справками от 13.05.2019 N 76, 77, выданными акционерным обществом "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (далее - АО "Ростехинвентаризация"). Право собственности ответчика на спорные объекты недвижимости возникло ранее возникновения права собственности истца на нежилые здания, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0010318:1, и права аренды на данный земельный участок. Судом не учтено, что Предприниматель, приобретя права на объекты недвижимости, в силу положений земельного и гражданского законодательства, приобрел также право использования соответствующей части спорного земельного участка, занятой данными объектами и необходимой для их использования. Считает ошибочным вывод суда о том, что разрушение объектов произошло само по себе в связи с ветхостью строений. Объекты недвижимости на момент их приобретения ответчиком имели как минимум фундамент. Предпринимателем установлено, что демонтаж конструкций принадлежащих ему объектов недвижимости производился по указанию директора Общества. По факту уничтожения принадлежащего ответчику имущества по заявлению Предпринимателя возбуждено уголовное дело. Ссылается на несоответствие фактическим обстоятельствам дела вывода суда о том, что ни ответчик, ни предыдущие собственники спорных объектов не предпринимали мер, направленных на их восстановление. ООО "Эстейт Менеджмент", ООО "12 Стульев" и Предприниматель неоднократно обращались в МТУ Росимущества с заявлениями об оформлении прав на земельный участок, расположенный под объектами, однако в предоставлении земельного участка было отказано. Отсутствие прав на землю повлекло для ответчика невозможность осуществления реконструкции объектов недвижимости непосредственно после их приобретения. Полагает, что изменение характеристик объекта недвижимости вследствие его частичного демонтажа или разрушения не означает полную гибель или уничтожение. Именно Предприниматель как собственник спорных объектов недвижимости вправе определять их дальнейшую судьбу и принять решение об их восстановлении или сносе и прекращении права собственности.

ООО "Эстейт Менеджмент" и ООО "12 Стульев" в отзывах поддержали позицию апеллянта.

Истец и Комитет в отзывах доводы подателя жалобы отклонили, просили решение суда оставить без изменения.

Отзывы на жалобу от Учреждения, МТУ Росимущества и Управления Росреестра не поступили.

Третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена без их участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как видно из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Техинвест" (далее - ООО "Техинвест") по договору купли-продажи от 21.09.2015 продало ООО "12 Стульев" объекты недвижимости, расположенные по адресу: Псковская обл., г. Псков, ул. Карла Маркса, д. 42, а именно: материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:33, инвентарный номер 1282, площадью 166,1 кв. м; материальный склад с кадастровым номером 60:27:0010318:35, инвентарный номер 128214.02.2004, площадью 657,5 кв. м; материальный склад со столярной мастерской с кадастровым номером 60:27:0010318:38, инвентарный номер 128214.02.2004, площадью 593,9 кв. м.

Впоследствии два объекта - материальный склад со столярной мастерской площадью 593,9 кв. м и материальный склад площадью 657,5 кв. м проданы ООО "12 Стульев" ООО "Эстейт Менеджмент" по договору купли-продажи от 07.09.2016.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.06.2019 ООО "12 Стульев" передало Предпринимателю в собственность материальный склад площадью 166,1 кв. м по цене 2 000 000 руб.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.06.2019 Предприниматель приобрел у ООО "Эстейт Менеджмент" материальный склад со столярной мастерской площадью 593,9 кв. м и материальный склад площадью 657,5 кв. м по цене 5 000 000 руб., в том числе 2 400 000 руб. стоимость материального склада со столярной мастерской площадью 593,5 кв. м, 2 600 000 руб. стоимость материального склада площадью 675,5 кв. м.

Объекты недвижимости располагались на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0010318:1, находящимся в федеральной собственности. При заключении всех сделок купли-продажи между ООО "12 Стульев", ООО "Эстейст Менеджмент" и Предпринимателем права на земельный участок под объектами недвижимости не оформлялись.

Общество является собственником части здания площадью 2 079 кв. м с кадастровым номером 60:27:0010318:30, а также объектов недвижимости с кадастровыми номерами 60:27:0010318:34, 60:27:0010318:145, расположенных по адресу: Псковская обл., г. Псков, ул. Карла Маркса, д. 42, приобретенных им у ООО "Техинвест". Объекты недвижимости, принадлежащие истцу, расположены на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0010318:1, находящимся в федеральной собственности.

Между МТУ Росимущества (Арендодатель) и ООО "Техинвест" (Арендатор) 15.03.2005 заключен договор аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков N 6, в соответствии с которым Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений для общественно-деловых целей с кадастровым номером 60:27:010318:01, находящийся по адресу: г. Псков, ул. Карла Маркса, д. 42, общей площадью 7907 кв. м, в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. Срок аренды участка установлен 49 лет. Договор зарегистрирован 19.08.2005 в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости (далее - Реестр).

В последующем Обществу в связи с приобретением объектов недвижимости у ООО "Техинвест" перешли права Арендатора по договору аренды от 15.03.2005 указанного земельного участка, о чем в Реестр 03.12.2019 внесена соответствующая запись.

Также из материалов дела видно, что приказом Комитета от 07.04.2020 N 1518 нежилое помещение с кадастровым номером 60:27:0010318:380, общей площадью 532,1 кв. м, расположенное по адресу: Псковская обл., г. Псков, ул. Карла Маркса, д. 42, пом. 1002 (ясли), учтено в реестре имущества, находящегося в собственности Псковской области. Данное помещение закреплено на праве оперативного управления за Учреждением.

ООО "Эстейт Менеджмент" обращался к МТУ Росимущества с заявлением об утверждении схемы расположения земельных участков, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 60:27:0010318:1 площадью 7629 кв. м. Письмом от 17.10.2018 N 6502 ему было отказано.

Данный отказ ООО "Эстейт Менеджмент" обжаловало в судебном порядке. Решением Арбитражного суда Псковской области от 20.06.2019 по делу N А52-141/2019, оставленным без изменений постановлением суда апелляционной инстанции от 03.09.2019, ООО "Эстейт Менеджмент" отказано в удовлетворении требований о признании незаконным решения МТУ Росимущества об отказе в утверждении схемы расположения земельных участков, образуемых путем раздела земельного участка, выраженного в письме от 17.10.2018 N 6502 и о возложении на МТУ Росимущество обязанности в порядке устранения нарушенных прав заявителя утвердить схему расположения земельных участков, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 60:27:0010318:1 на на два земельных участка.

Судом также установлено, что Предприниматель и ООО "12 Стульев", заключили дополнительное соглашение от 20.06.2019 к договору купли-продажи от 13.06.2019 материального склада площадью 166,1 кв. м, которым установили стоимость передаваемого имущества по договору в размере 550 000 руб. Предприниматель и ООО "Эстейт Менеджмент", являющиеся сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.06.2019, также заключили дополнительное соглашение от 20.06.2019, которым установили стоимость передаваемого имущества по договору в размере 4 600 000 руб., в том числе 2 150 000 руб. стоимость материального склада со столярной мастерской площадью 593,9 кв. м, 2 450 000 руб. стоимость материального склада площадью 657,5 кв. м.

Предприниматель, став собственником спорных объектов, 28.12.2019 обратился к Обществу с заявлением о намерении раздела земельного участка с кадастровым номером 60:27:0010318:1, которым Общество владеет на праве долгосрочной аренды. В данном заявлении Предприниматель указал, что является собственником трех объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в связи с этим полагает, что у него имеется исключительное право на земельный участок, предложил произвести раздел его на два самостоятельных участка. Предприниматель просил Общество согласовать схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории и раздела существующего земельного участка в соответствии с частью 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

С аналогичным заявлением Предприниматель обратился 15.01.2020 к представителю собственника земельного участка - МТУ Росимущество.

В письме от 27.01.2020 N 177 Общество отказало Предпринимателю в согласовании предложенной схемы границ земельного участка, указав, что принадлежащие Предпринимателю на праве собственности объекты недвижимости отсутствуют, не соотносятся с земельным участком с кадастровым номером 60:27:0010318:1, находящимся по адресу: Псковская обл., г. Псков, ул. Карла Маркса, д. 42. Также Общество в своем отказе сообщило, что в соответствии с приказом государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия от 14.02.2014 N 96 данный земельный участок находится в границе территории объекта культурного наследия федерального значения "Культурный слой древнего Пскова", VIII-XVII вв. расположенного по адресу: Псковская обл., г. Псков, в границах крепостной стены Окольного города, прибрежной части Завеличья р. Великой и ул. Горького, включенного в Единый государственный реестр объектов культурного наследия на основании постановления Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 N 624 "О дополнительном и частичном изменении постановления Совета Министров РСФСР от 30 августа 1960 г. N 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР", в связи с этим не подлежит разделу, за исключением случаев жилищного строительства.

МТУ Росимущество в ответ на обращение Предпринимателя от 15.01.2020 о предварительном согласовании предоставления земельного участка в письме от 06.02.2020 N 53-АМ/736 сообщило о направлении запросов в администрацию города Пскова с целью получения информации об утвержденном проекте межевания в отношении территории, на которой образуются земельные участки, проверки на соответствие сведений, указанных в схеме, материалам градостроительного зонирования, и комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области о возможности раздела земельного участка и сообщило, что решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка принимается по поручению Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Кадастровым инженером государственного бюджетного учреждения Псковской области "Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки" (далее - БТИ) 05.12.2019 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 60:27:0010318:1, расположенного по адресу: Псковская обл., г. Псков, ул. Карла Маркса д. 42, на фактическое наличие в его границах объектов капитального строительства. В результате осмотра кадастровым инженером установлено нахождение на обследуемом земельном участке зданий, принадлежащих Обществу на праве собственности, и установлено отсутствие трех объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в Реестре за Предпринимателем. По результатам осмотра составлена схема земельного участка с графическим изображением расположения имеющихся и разрушенных объектов. Согласно акту осмотра от 27.12.2019 N 4983, составленному кадастровым инженером БТИ в результате проведенного визуального осмотра установлено, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами 60:27:0010318:33, 60:27:0010318:35 и 60:27:0010318:38 на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0010318:1 фактически отсутствуют.

Общество, считая, что целью приобретения ответчиком спорных объектов недвижимости, фактически отсутствующих, являлся раздел земельного участка и оформление прав на него, указывая, что государственная регистрация права собственности Предпринимателя на данные объекты нарушает права и законные интересы Общества как арендатора земельного участка и собственника объектов недвижимости, находящихся на нем, обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования правомерными.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами суда, изложенными в обжалуемом судебном акте.

В соответствии с положениями статьи 4 АПК РФ, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Реестре право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), в случаях, когда запись в Реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу названного пункта Постановления N 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Как верно указал суд первой инстанции, в силу положений статьи 264 ГК РФ, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков наделены такими же правами на использование земельных участков, установленными статьей 40 ЗК РФ, как и собственники земельных участков, осуществляют принадлежащие им права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Возможность обращения в суд с требованием о признании права отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество (земельный участок). Поскольку избираемый способ защиты должен приводить к восстановлению права собственника или законного владельца, иск о признании права собственности отсутствующим не может быть заявлен не владеющим собственником или законным владельцем, так как удовлетворение такого иска не приведет к восстановлению владения. Обязательным основанием иска о признании права отсутствующим является отсутствие у ответчика основания возникновения права и наличие такового у истца. Иными словами, признание права отсутствующим, безусловно связано с необходимостью выводов в отношении материально-правового основания его возникновения.

В данном случае установлено, что Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 60:27:0010318:1, а также собственником объектов недвижимости, расположенных на данном участке. Таким образом, обращение истца в суд с настоящим иском, направленным на защиту его прав как законного владельца земельного участка, является правомерным.

Наличие в Реестре записи о праве собственности Предпринимателя на три объекта недвижимого имущества накладывает на арендатора соответствующего земельного участка - Общество определенные ограничения, обусловленные распространением на эти объекты правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под такими объектами земельного участка в пользование или в собственность его собственником - МТУ Росимущество. Следовательно, в случае гибели (уничтожения) объекта недвижимости, права на который в Реестре зарегистрированы, сам факт наличия регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права арендатора земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (вопрос 20 раздела "Споры, возникающие при применении земельного законодательства").

В случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом но иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 4372/10).

Таким образом, в случае гибели (уничтожении) объекта недвижимости, права на который в Реестре зарегистрированы, сам факт наличия регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника и арендатора земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последними имеющихся у них правомочий.

Поскольку земельный участок, относящийся к публичной собственности, по смыслу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ может быть предоставлен в аренду или продан исключительно собственнику расположенных на таком участке объектов недвижимости, несоответствие сведений о правах, содержащихся в Реестре, действительному положению вещей ограничивает распоряжение земельным участком, которое в силу абзаца 3 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" относится к компетенции МТУ Росимущества, а также чинит препятствия во владении и пользовании, которые на основании долгосрочного договора аренды земельного участка принадлежат Обществу как собственнику объектов недвижимости, расположенных на нем.

При рассмотрении дела судом установлено, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами 60:27:0010318:35, 60:27:0010318:33 и 60:27:0010318:38 фактически разрушены. Данное обстоятельство подтверждается актом осмотра БТИ от 27.12.2019 N 4983 (составленным по результатам осмотра 05.12.2019), актом осмотра администрации города Пскова от 14.04.2020, представленными фотоматериалами.

Как следует из отчетов об оценке нежилых зданий от 10.09.2015 N 185/2015, объекты недвижимости с кадастровыми номерами 60:27:0010318:35, 60:27:0010318:33 и 60:27:0010318:38 по состоянию на сентябрь 2015 года повреждены, находились в разрушенном состоянии, все конструктивные элементы зданий демонтированы и отсутствуют. Степень разрушения объектов по состоянию на 10.09.2015 составляла более 75 %. На момент осмотра объектов возможность их использования в соответствии с первоначальным назначением отсутствовала, объекты требовали полного восстановления. Разрушение объектов произошло само по себе в связи с ветхостью строений, а не по причине их сноса по решению государственных и муниципальных органов, или по иным обстоятельствам.

Из пояснений Предпринимателя, представителей ООО "12 Стульев", ООО "Эстейт Менеджмент", изложенных в отзывах на иск и данных в судебных заседаниях, следует, что при заключении договоров купли-продажи трех объектов недвижимости, являющихся предметом настоящего спора, стороны сделок были осведомлены, что данные объекты полностью разрушены с 2015 года, от трех объектов остались остатки бетонных блоков и фрагмент кирпичной стены одного из зданий (56 % стены), находящейся в аварийном состоянии. То есть в таком состоянии здания находились почти за 4 года до заключения договоров купли-продажи от 13.06.2019 между ответчиком и третьими лицами ООО "12 Стульев", ООО "Эстейт Менеджмент".

Вывод о полном разрушении объектов и об отсутствии всех их конструктивных элементов содержится также в представленных ответчиком справках АО "Ростехинвентаризация" от 13.05.2019 N 76, N77.

При этом суд обоснованно отклонил ссылку Предпринимателя на технические паспорта 2004 года, поскольку из совокупности других доказательств, представленных в материалы дела, следует, что фактическое состояние зданий с 2004 года по 2015 год значительно изменилось. Индивидуально-определенные признаки зданий, описанные в данной технической документации, не соответствуют фактическому состоянию объектов на сегодняшний день. Объекты являются именно разрушенными зданиями, а не объектами незавершенного строительства, аналогия в данном случае неприменима.

Администрацией города Пскова 14.04.2020 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 60:27:0010318:1 и установлено, что на его территории располагается фрагмент стены здания материального склада со столярной мастерской, находящийся в ненадлежащем техническом состоянии; выявлены деформации строительных конструкций недопустимой величины; наличие фундамента, отмостки, крыши установить не представилось возможным в виду их отсутствия; у кирпичной стены местами кладка разрушена, имеет место выпадение кирпичей, искривление стен, сквозные трещины; стена находится в аварийном состоянии, представляет угрозу причинения вреда населению в случае обрушения.

В непосредственной близости от указанной стены располагалась оборудованная детская площадка, принадлежащая Учреждению, используемая для прогулок и игры детей ясельного возраста.

По результатам осмотра администрацией города Пскова выявлены нарушения: не соблюдение требований механической безопасности и требований по обеспечению безопасности при прекращении эксплуатации зданий; предписано выполнить следующие меры по устранению выявленных нарушений: в связи с высоким процентом физического износа осуществить снос стены; до осуществления сноса осматриваемого объекта установить ограждение территории, исключающее возможность нахождения посторонних граждан в зоне возможного обрушения.

Общество исполнило данное предписание администрации города Пскова, демонтировало остатки разрушенной части стены, поскольку она представляла угрозу жизни и здоровью граждан, малолетних детей, обучающихся в Учреждении, находилась в аварийном состоянии, располагалась в непосредственной близости рядом с детской игровой площадкой.

Таким образом, поскольку совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждается факт разрушения спорных объектов до 2015 года, то есть до приобретения истцом прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты, суд отклонил доводы ответчика о самовольном сносе данных объектов Обществом, о злоупотреблении истцом правами и нарушении прав ответчика.

Суд верно отметил, что на момент приобретения истцом прав на земельный участок железобетонные блоки, расположенные по периметру разрушенных зданий, не являлись фундаментом, что подтверждается актом осмотра БТИ от 05.12.2019 и актом осмотра администрации города Пскова от 14.04.2020.

Суд также обоснованно указал, что ответчик с июня 2019 года, а также предыдущие собственники с 2016 года, каких-либо действий по обеспечению безопасности при прекращении эксплуатации зданий не предпринимали, знали об аварийном состоянии разрушенной стены одного из зданий, однако не демонтировали ее, равно как и не предпринимали мер, направленных на восстановление объектов, что не позволяет оценивать такое поведение реестровых собственников как добросовестное.

При таких обстоятельствах, поскольку спорные объекты недвижимости на арендуемом истцом земельном участке разрушены и прекратили свое существование, запись в Реестре о наличии зарегистрированного права Предпринимателя на указанные объекты не может быть сохранена в связи с ее недостоверностью. Выводы суда согласуются с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2017 N 304-ЭС16-1974, от 08.02.2017 N 305-ЭС16-20533, от 31.07.2017 N 305-ЭС17-11217, от 26.01.2018 N 301-ЭС17-22269.

При этом факт обращения ответчика в правоохранительные органы не влияет на правомерность выводов суда о недостоверности записи в Реестре о наличии зарегистрированного права Предпринимателя на спорные объекты недвижимости.

Доводы Предпринимателя о наличии у него прав реестрового собственника разрушенных трех объектов, и, как следствие, о возможности оформления прав на земельный участок с кадастровым номером 60:27:0010318:1 обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку по смыслу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ наличие права реестрового собственника не предоставляет исключительного права на приватизацию земельного участка, либо получение его в долгосрочную аренду под фактически отсутствующими объектами. Земельный участок в порядке статьи 39.20 ЗК может быть предоставлен исключительно для эксплуатации размещенного на участке объекта недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 N 17616/07).

Ссылка ответчика и третьих лиц на то, что ими предпринимались попытки оформления прав на земельный участок под принадлежащими им объектам для дальнейшей реконструкции зданий, не принята судом, поскольку фактически третьими лицами, ответчиком спорный земельный участок не использовался, в надлежащем состоянии не содержался, все их действия были направлены на раздел земельного участка, при этом доказательств того, что истцом чинились препятствия в использовании земельного участка ответчиком, третьими лицами, в материалы дела не представлены.

Таким образом, исходя из установленных обстоятельств дела, свидетельствующих о полном разрушении принадлежащих ответчику объектов недвижимости, суд первой инстанции, руководствуясь приведенными выше нормами гражданского законодательства, сложившуюся судебную практику их применения, в целях приведения данных, содержащихся в Реестре, в соответствие с фактическими обстоятельствами, правомерно удовлетворил исковые требований Общества, признав отсутствующим право собственности Предпринимателя на спорные объекты недвижимости.

Доводы, приведенные Предпринимателем в жалобе, не опровергают правомерность обжалуемого судебного акта, основаны на иной правовой оценке ответчиком обстоятельств спора, что не свидетельствуют об ошибочности выводов суда и не может служить основанием для отмены или изменения судебного акта.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба Предпринимателя удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Псковской области от 26 августа 2020 года по делу N А52-2208/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Анани Андреусу Яо

- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

Ю.В. Зорина А.В. Романова