Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2024 г. N 06АП-1293/24 по делу N А73-16656/2023

г. Хабаровск

12 апреля 2024 г.

А73-16656/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Коваленко Н.Л.

судей Воронцова А.И., Жолондзь Ж.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайленко Т.Н.,

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Демятова Александра Юрьевича: Сергеева М.Д., представитель по доверенности N 27 АА 1782838 от 12.05.2022; Демятов А.Ю. (лично);

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: Арабаджи М.С., представитель по доверенности N 09-13/16808 от 28.12.2023;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Демятова Александра Юрьевича

на решение от 09.02.2024

по делу N А73-16656/2023

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290; 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66)

к индивидуальному предпринимателю Демятову Александру Юрьевичу (ОГРНИП 315272400010567, ИНН 272507184704)

о понуждении к заключению договора

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Демятову Александру Юрьевичу (далее - ИП Демятов А.Ю., ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030324:3 площадью 1 274 кв.м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Тургенева, 56, для использования под нежилое здание с кадастровым номером 27:23:0030324:120.

В соответствии с положениями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены иные собственники помещений в здании с кадастровым номером 27:23:0030324:120: Зайцева Екатерина Михайловна, Шарапов Сергей Максимович, Воробьева Клариса Ивановна, страховое публичное акционерное общество "Ингосстрах".

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 09.02.2024 исковые требования удовлетворены.

Ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апеллянт ссылается на несоблюдение Департаментом досудебного порядка урегулирования спора, нарушение правил подсудности и на возможность заключения договора аренды с собственником одного из помещений с целью последующего выкупа участка.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с приведенными в ней доводами, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, отказав в удовлетворении требований.

Представитель истца возражал по доводам жалобы, полагает принятое по делу решение законным и обоснованным.

Третьи лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие неявившихся участников процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030324:3 расположены: сооружение кабельная линия 6кВ - собственник ООО "Рациополис", и нежилое здание с кадастровым номером 27:23:030324:120 площадью 1 527,1кв.м, собственниками помещений в котором являются:

- Зайцева Е.М. (помещение с кадастровым номером 27:23:0030324:687, площадью 189,1кв.м),

- СПАО "Ингосстрах" (помещение с кадастровым номером 27:23:0030324:700, площадью 526,6кв.м),

- Шарапов СМ. (520/1000 доли в помещении с кадастровым номером 27:23:0030324:686, площадью 419,6кв.м),

- Пучкова Г.Л. (210/1000 доли в помещении с кадастровым номером 27:23:0030324:686),

- Воробьева К.И. (270/1000 в помещении с кадастровым номером 27:23:0030324:686),

- Демятов А.Ю. (помещение с кадастровым номером 27:23:0030324:724, площадью 402,5кв.м).

Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030324:3 площадью 1 274 кв.м, расположенный в Центральном районе г. Хабаровска по адресу: г. Хабаровск, ул. Тургенева, д.56, относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - под магазин и административное здание, собственность на земельный участок не разграничена.

Ранее между собственниками помещений в здании и Департаментом был заключен договор аренды земельного участка под зданием N 462 от 20.03.2003, сроком действия с 20.03.2003 по 19.03.2006, и последующим возобновлением на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В связи со сменой большинства собственников помещений, Департаментом 30.03.2021 в адрес арендаторов направлено уведомление о расторжении договора N 462 от 20.03.2003, со ссылкой на положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Зайцева Екатерина Михайловна обратилась в Департамент с заявлением от 17.08.2023 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030324:3 площадью 1 274 кв.м, для использования под офисное помещение, расположенное в нежилом здании с кадастровым номером 27:23:0030324:120.

Департаментом подготовлен проект договора аренды N 264 вышеуказанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в договор включены все собственники помещений, расположенных в нежилом здании: Зайцева Е.М., Шарапов СМ., Демятов А.Ю., Воробьева К.И., СПАО "Ингосстрах". Пучкова Г.Л. скончалась 07.05.2023 (свидетельство о смерти от 15.05.2023 N 02-20968192). В связи с тем, что на момент подготовки проекта договора аренды наследники умершей в наследство не вступили, собственник 210/1000 доли помещения с кадастровым номером 27:23:0030324:686 в договоре отсутствует.

Площадь земельного участка каждому собственнику помещения рассчитана от процента занимаемой площади, исходя из общей площади здания, равной 1 527,1 кв.м, и площади помещения (доли), принадлежащего каждому собственнику. Таким образом, арендная плата в отношении арендатора Демятова А.Ю. рассчитана исходя из площади участка, равной 333,45 кв.м.

Спор по площади земельного участка, пропорциональной площади помещения в здании, из которой ведется расчет арендной платы по договору N 264, между сторонами отсутствует.

Расчет арендной платы по договору аренды N 264 произведен на основании Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 N 565-пр, в соответствии с приказом Министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 N 70, с применением коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территорий, установленному постановлением администрации города Хабаровска от 20.01.2022 N 189 "Об установлении значений коэффициентов для расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа "Город Хабаровск", и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа "Город Хабаровск", предоставленных в аренду без проведения торгов, о признании утратившим силу и о внесении изменений в отдельные постановления администрации города Хабаровска".

Проект договора направлен Департаментом всем собственникам для подписания, в том числе ответчику, сопроводительным письмом от 30.08.2023 N 13-07/11235.

ИП Демятов А.Ю. отказался подписывать договор аренды N 264, одновременно направив в Департамент обращение о заключении с ним отдельного договора аренды земельного участка под его помещение.

Отказ ответчика заключить договор аренды послужил основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, разрешая данный спор, исходил из обоснованности требования Департамента.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, отзыва на нее, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 указанного Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель (статья 1 ЗК РФ).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ).

Анализ приведённых норм позволяет прийти к выводу о том, что гражданское и земельное законодательство соотносятся между собой как общее и частное, то есть если Земельным кодексом РФ предусмотрены какие-либо особые положения в правовом режиме земельных участков, применению подлежат именно специальные нормы, в случае отсутствия таковых - руководствоваться необходимо предписаниями гражданского законодательства.

Согласно статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Пунктом 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность уполномоченного органа обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 названной статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, в силу прямого указания закона заключению подлежит не отдельный договор, а единый для всех собственников помещений. При этом заключение такого договора является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них.

Поскольку право собственности ИП Демятова А.Ю. на нежилое помещение, расположенное в здании с кадастровым номером 27:23:030324:120, расположенном по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Тургенева, д. 56, зарегистрировано в установленном порядке, у ответчика возникла обязанность присоединиться к договору, проект которого направлен в его адрес Департаментом.

Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции отклоняются доводы ответчика о необходимости заключения с ним отдельного договора аренды земельного участка под принадлежащее ему помещение в здании, а также о выделе земельного участка под его помещение.

Возражения ИП Демятова А.Ю. о нарушении его прав и законных интересов спорным договором противоречат нормам права и условиям договора аренды, которыми не предусмотрены ограничения прав собственника помещения в здании на продажу помещения в случае заключения договора аренды земельного участка под зданием с множественностью лиц на стороне арендатора.

Руководствуясь приведенными выше нормами, поскольку при наличии нескольких правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора, соответственно заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем, суд первой инстанции обоснованно признал законным требование Департамента о понуждении предпринимателя Демятова А.Ю. заключить договор аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности, как основанные на неверном толковании норм права.

Довод заявителя жалобы о несоблюдении досудебного порядка отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Досудебный порядок урегулирования экономических споров представляет собой взаимные действия сторон материального правоотношения, направленные на самостоятельное разрешение возникших разногласий. Лицо, считающее, что его права нарушены действиями другой стороны, обращается к нарушителю с требованием об устранении нарушения. Если получатель претензии находит ее доводы обоснованными, то он предпринимает необходимые меры к устранению допущенных нарушений, исключив тем самым необходимость судебного вмешательства. Такой порядок ведет к более быстрому и взаимовыгодному разрешению возникших разногласий и споров.

Вместе с тем, по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно, без дополнительных расходов на уплату госпошлины, со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Материалами дела подтвержден факт соблюдения Департаментом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного, в том числе положениями пунктов 6 и 7 статьи 39.20 ЗК РФ. Так, проект договора направлен Департаментом всем собственникам для подписания, в том числе ответчику, сопроводительным письмом от 30.08.2023 N 13-07/11235. При этом ответчик отказался подписывать договор аренды N264, одновременно направив в Департамент обращение о заключении с ним отдельного договора аренды земельного участка под его помещение.

Доводы заявителя о нарушении судом правил подсудности подлежат отклонению, с учетом субъектного состава настоящего спора, относящегося к экономическому.

В соответствии с частью 2 статьи 27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Согласно статье 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами, за исключением дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Критериями разграничения компетенции судов общей юрисдикции и арбитражных судов и отнесения дел к компетенции арбитражного суда являются характер спора и субъектный состав его участников.

Заявленные требования носят экономический характер применительно к указанным нормам права, субъектный состав лиц, участвующих в деле, и характер спора позволяют отнести этот спор к компетенции арбитражного суда.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 09.02.2024 по делу N А73-16656/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Л. Коваленко

Судьи

А.И. Воронцов Ж.В. Жолондзь