Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2020 г. N 06АП-5158/20 по делу N А73-2731/2020

г. Хабаровск

09 ноября 2020 г.

А73-2731/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жолондзь Ж.В.

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильева И.А.

при участии в заседании:

представителя Товарищества собственников недвижимости "НЭО" Иванисова М.Г. по доверенности от 3 февраля 2020 года N 5

представителей общества с ограниченной ответственностью "Берег" Мусаткиной Н.Н., Видова И.А. по доверенности от 8 июня 2020 года

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников недвижимости "НЭО"

на решение от 31 августа 2020 года

по делу N А73-2731/2020

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Товарищества собственников недвижимости "НЭО"

к обществу с ограниченной ответственностью "Берег"

о взыскании 29 539 081 рублей

установил: Товарищество собственников недвижимости "НЭО" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Берег" о расторжении договора аренды земельного участка от 15 сентября 2009 года, о взыскании долга в размере 13 000 000 рублей по арендной плате за период 19 сентября 2009 года по 19 июня 2020 года, неустойки в размере 11 723 500 рублей за период 1 января 2010 года по 19 июня 2020 года, процентов в размере 4 815 581 рубль за пользование чужими денежными средствами за период 1 января 2010 года по 19 июня 2020 года, с последующим начислением мер ответственности по день фактического исполнения обязательства.

Решением суда от 31 августа 2020 года в иске отказано.

Истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, приняв новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование указано нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Судом по существу рассмотрены не те требования, которые заявлены истцом, суд вышел за пределы предмета иска; неправильно применены положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации; дана неверная оценка условиям договора аренды земельного участка от 15 сентября 2009 года; судом не приняты во внимание обстоятельства заключения указанного договора, а именно факт заключения договора без согласия общего собрания собственников - членов ТСН, на основании протокола Правления от 2 августа 2009 года без необходимого кворума; решение о заключении договора принималось аффилированными и взаимозависимыми лицами, что свидетельствует о необходимости согласования его заключения, отсутствие которого позволяет квалифицировать сделку как ничтожную; принятым решением суда нарушены права собственников ТСН - физических лиц, которые подлежали привлечению к участию в деле, а дело передаче по подсудности суду общей юрисдикции; принимая во внимание целевое назначение земельного участка, его статус, и положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации о недопустимости передачи общего имущества в ущерб интересов собственников ТСН, сделка является ничтожной; судом не приняты во внимание доводы истца о ничтожности условий договора о порядке оплаты аренды, о сроке его действия, составляющем 100 лет; выводы суда о пропуске срока исковой давности противоречат материалах дела; заявленный истцом иск по существу является негаторным, поскольку собственники лишены прав владения и пользования земельным участком по его целевому назначению; возведение ответчиком забора по границам земельного участка также нарушает интересы его собственников.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители ответчика заявили о несостоятельности доводов апелляционной жалобы, просили оставить обжалуемое решение суда без изменения как законное и обоснованное. В обоснование приведены мотивы отзыва на апелляционную жалобу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

15 сентября 2009 года между ТСН "НЭО" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Новая заря" (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:030214:152, относящийся к категории земель населенных пунктов, согласно плану земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

Местоположение объекта определено примерно в 7,0 м по направлению на северо-восток от ориентира - жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Ленина, 45.

Общая площадь арендуемого участка - 1 205 квадратных метров.

Передача объекта аренды ответчику подтверждена актом.

В соответствии с пунктом 1.2 арендатор имеет право возводить на арендуемом участке жилые и нежилые объекты, этажность которых не может превышать пяти этажей. Арендатор без дополнительного согласия арендодателей имеет право изменять разрешенное использование земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения технических правил.

Срок действия договора определен в пункте 1.3 - по 15 сентября 2109 года.

Договор прошел государственную регистрацию 19 февраля 2009 года (регистрационная запись N 27-27-01/009/2010-784).

20 октября 2015 года общество с ограниченной ответственностью "Новая заря" прекратило деятельность в связи с реорганизацией в форме присоединения к обществу с ограниченной ответственностью "Берег".

Соглашением от 26 апреля 2018 года договор аренды досрочно расторгнут на основании пункта 5.4 договора.

Пунктом 2 данного соглашения предусмотрено, что договор прекращает свое действие с 26 апреля 2018 года после подписания акта приема-передачи (возврата) арендованного имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 15 января 2019 года по делу N А73-14736/2018 соглашение от 26 апреля 2018 года о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:030214:152 площадью 1 205 квадратных метров, заключенное между сторонами, признано недействительным, применены последствия недействительности в виде восстановлении в Едином государственном реестре прав регистрационной записи от 19 февраля 2010 года N 27-27-01/009/2010-784.

Таким образом, правоотношения сторон, основанные на договоре аренды от 15 сентября 2009 года, сохранены.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы включает в себя затраты на содержание арендуемого земельного участка (95 %), а часть является собственной выгодой арендодателя (5%) (лексика соглашения сохранена).

Стороны определили следующий порядок установления арендной платы по договору: по факту затрат на содержание земельного участка за прошедший расчетный период, которым является квартал.

Согласно пунктам 2.2, 2.3 договора арендодатель в течение десяти дней после окончания расчетного периода выставляет счет-фактуру (акт) с приложением расчета арендной платы и документов, подтверждающих произведенные расходы по содержанию земельного участка.

Арендатор вносит плату ежеквартально, в срок не позднее пяти дней с момента предоставления арендодателем счета-фактуры (акта) за прошедший расчетный период (квартал) с подтверждающими документами согласно пункту 2.2 договора.

Пунктом 5.5 договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы более чем за два периода подряд.

Уведомлением от 10 февраля 2020 года истец уведомил ответчика о наличии долга по арендной плате, ответчику предложено оплатить долг. Ответчик также уведомлен об расторжения арендодателем договора аренды в случае неисполнения заявленных в уведомлении требований.

В досудебном порядке спор между сторонами не урегулирован.

Отказывая истцу в иске, суд обоснованно руководствовался следующим.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее Постановление N 43) разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части.

На основании приведенных норм права, а также положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и условий договора аренды от 15 сентября 2009 года, срок исковой давности по рассматриваемому иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора аренды условия об уплате арендной платы, подлежит исчислению отдельно по каждому просроченному платежу.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Учитывая период образования долга, установленный договором срок внесения ежемесячной арендной платы, период на досудебное урегулирование спора, а также фактический момент подачи иска, судом правильно установлено, что срок исковой давности в части требований за период 19 сентября 2009 года по 31 декабря 2016 года истцом пропущен.

Доказательств, достаточных для признания судом факт прерывания течения срока исковой давности, суду не представлено.

Представленные платежные документы (с учетом содержания разделов о назначении платежей) и письма к ним опровергают утверждения истца о признании ответчиком суммы долга.

В удовлетворении остальной части исковых требований судом также обоснованно отказано.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 2 данной статьи Кодекса предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Заключенный между сторонами спора договор аренды земельного участка от 15 сентября 2009 года предусматривает, что арендная плата за участок принимается равной совокупности затрат на содержание арендуемого земельного участка.

Дав надлежащую оценку условиям договора об арендной плате по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правильно установил, что буквальное содержание пункта 1.2 договора не вызывает каких-либо неясностей, неоднозначного истолкования, и сводится к договоренности сторон договора об оплате арендатором только фактически понесенных ТСН расходов по содержанию используемого арендатором земельного участка в прошедшем расчетном периоде (квартал).

Пунктами 2.2, 2.3 договора именно на арендодателя возложена обязанность по подтверждению состава, объема и стоимости фактически произведенных в каждом отчетном периоде расходов, размера затраченных денежных средств; обязанность по оформлению подтверждающей документации и информированию пользователя о таковых в соответствующие сроки.

Таким образом, стороны реализовали свои права, предусмотренные положениями статьи 614 Кодекса, и определили в качестве способа оплаты аренды компенсацию арендатором арендодателю реально понесенных им затрат, размер которых в связи с этим мог быть различным в течение срока действия договора.

Согласно материалам дела суд первой инстанции неоднократно предлагал истцу обосновать порядок определения платы за использование земельного участка в спорный период, раскрыть те конкретные составляющие расходов, из которых сложился предъявленный к взысканию размер арендной платы, представить доказательства, подтверждающие реальность соответствующих затрат, представить экземпляры счетов, счетов-фактур, актов и иных документов, которые бы позволили суду проверить объем тех затрат, которые были понесены арендодателем за весь исковой период.

Таких доказательств суду не представлено.

Согласно письменным объяснениям истца размер заявленной в иске арендной платы определен исходя из совокупности величин расходов на техническое обслуживание системы видеонаблюдения, охрану, диспетчерское обслуживание, бухгалтерский учет, управленческие издержки, уборку территории, инвентарь, канцтовары, оргтехнику, программное обеспечение, формирование фонда оплаты труда. Для расчета долга также принят размер платы на содержание общего имущества МКД, установленный собранием собственников, согласно протоколу собрания собственников от 23 апреля 2019 года N 1).

Проверив расчет, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что такой расчет противоречит условиям договора аренды от 15 сентября 2009 года, предусматривающим компенсацию арендатором только тех расходов, которые по своему характеру прямо относятся к содержанию используемого земельного участка, то есть исключительно те затраты, которые непосредственно направлены на поддержание надлежащего состояния данного объекта, сохранение и/или улучшение его свойств и качеств. К такого рода затратам также могут быть отнесены установленные законом фискальные платежи, обязанность по внесению которых прямо предусмотрена законодательством о налогах и сборах.

Предложенный истцом состав расходов таких позиций в себя не включает.

Доказательств, позволяющих установить относимость указанных истцом в калькуляции затрат (в частности, в виде расходов на приобретение программного обеспечения и иные), к содержанию арендуемого земельного участка, суду не представлено.

Надлежащая оценка дана судом первой инстанции и представленному истцом отчету об оценке от 10 июля 2020 года N 78/20, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью "Дальневосточное агентство оценки имущества".

Согласно данному отчету оценивался не реальный объем фактически понесенных истцом затрат, а рыночная - по существу исключительно расчетная величина арендной платы за период действия договора, что противоречит условиям договора.

Вместе с тем согласно представленным суду двусторонним актам от 1 июля 2015 года N 302, от 30 сентября 2015 года N 450, соответствующим им счетам-фактурам, а также подписанному сторонами акту сверки взаимных расчетов за период 2009-2016 годы, стороны на протяжении семи лет в своих правоотношениях последовательно исходили из того, что ежеквартальный размер арендной платы по договору составляет 430, 50 рублей.

Учитывая отсутствие доказательств наличия у истца возражений против сложившихся отношений по поводу размера платы, суд первой инстанции обоснованно признал указанный размер платы в качестве согласованного сторонами совершением ими конклюдентных действий.

На основании представленных платежных поручений, выписок по счетам, сводных таблиц, судом установлено, что суммарный объем произведенных ответчиком перечислений, значительно превышает тот размер затрат, который мог сформироваться за период, заявленный истцом в пределах срока исковой давности с 1 января 2017 года по 19 июня 2020 года.

Разница между произведенными ответчиком (и иными субъектами от его имени) перечислениями и суммой возвращенных истцом денежных средств значительно превышает тот размер затрат, который мог сформироваться за период, заявленный истцом в пределах срока исковой давности и в том случае, если к названным затратам прибавить рассчитанную сумму земельного налога.

Согласно акту об оплатах размер признанных платежей составил 317 915 рублей. В материалах дела имеются платежные документы, подтверждающие внесение денежных средств в большем объеме. Наличие соответствующей переплаты (размер которой изменялся в течение периода судебного разбирательства) подтверждено не только первичными платежными документами, выписками по счетам, но и письменными пояснениями самого истца.

Дав оценку выпискам по счетам и представленным сторонами платежным документам, принимая во внимание хронологию совершения перечислений, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что переплата по арендным платежам имела место и сохранялась в каждом из расчетных периодов, как в части требований, заявленных в пределах срока исковой давности, так и в предшествующие периоды.

Совокупность установленных фактических обстоятельств свидетельствует об отсутствии правовых оснований для удовлетворения настоящего иска как по требованию об арендной плате, так и по производным от него требованиям о мерах ответственности в виде неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также издержек по подготовке отчета об оценке.

Учитывая установленный в ходе судебного разбирательства факт отсутствия долга по арендной плате, исковое требование истца о расторжении договора по указанному заявленному истцом мотиву, также не подлежало удовлетворению.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об их несостоятельности, поскольку указанные истцом обстоятельства свидетельствуют об оспоримости сделки, проверка и оценка которых не может быть осуществлена судом по настоящему делу.

Право на оспаривание сделки в судебном порядке истцом не утрачено.

Судом установлено, что договор аренды от 15 сентября 2009 года заключен собственниками помещений в МКД в лице ТСН на основании решения собрания, оформленного протоколом собрания Правления ТСН от 2 августа 2009 года. Согласно данному протоколу собранием подведены итоги голосования, проводимого в период с 20 июля 2009 года по 23 июля 2009 года, в форме заочного голосования; решение принято большинством голосов; в протоколе отражено решение собственников по существенным условиям договора аренды.

Указанное решение, как и порядок проведения голосования, в судебном порядке не оспорены, недействительными не признаны.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы в этой части также несостоятельны.

Доводы истца о том, что принятым решением затронуты права собственников ТСН - физических лиц и о подсудности дела суду общей юрисдикции, судом апелляционной инстанции во внимание не приняты, поскольку истец, обратившись в суд с настоящим иском, действовал от имени и в интересах собственников ТСН.

Довод истца о том, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, не нашел своего подтверждения в суде апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 31 августа 2020 года по делу N А73-2731/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.В. Жолондзь

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев