Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2020 г. N 10АП-14559/20 по делу N А41-38055/2020

г. Москва

11 ноября 2020 г.

Дело N А41-38055/20

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.,

судей Виткаловой Е.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Ахмедовым Н.П.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Химки Московской области - Сенин А.С. по доверенности от 31.07.2020,

от ООО "ЖИЛСТРОЙ" - Журова Е.Ф. по доверенности от 06.11.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 31.07.2020 по делу N А41-38055/20,

по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "ЖИЛСТРОЙ" о расторжении договора аренды,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ЖИЛСТРОЙ" (далее - ответчик, арендатор) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2012 г. N ЮА-161; об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:20.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31 июля 2020 года по делу N А41-38055/20 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Представитель ООО "ЖИЛСТРОЙ" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

16.05.2012 между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "ПроектСталь" заключен договор аренды земельного участка N ЮА-161 с кадастровым номером 50:10:0010115:20, площадью 18 263 кв. м, по адресу: Московская обл., Химки, ул. Молодежная в районе ЦРБ, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - "для многоэтажного жилищного строительства с гимнастическим залом и УТЦ".

В соответствии с Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 14.08.2012, были переданы права и обязанности ООО "ПК Былово".

В соответствии с Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2019 права и обязанности были переданы ООО "Жилстрой".

Согласно договору аренды, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора аренды, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

11.02.2020 г, в соответствии с условиями договора, арендодатель произвел осмотр земельного участка.

При осмотре выявлено, что территория земельного участка огорожена, доступ осуществляется свободно через открытые ворота, мероприятия по охране отсутствуют. На земельном участке расположены несколько временных строений (строительные бытовки), имеются навалы грунта и наличие строительных материалов и мусора, какая-либо деятельность не ведется.

Таким образом, истец пришел к выводу о том, что земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования, арендатор не приступил к освоению арендуемого земельного участка, использованию его по назначению, что является существенным нарушением условий договора.

12.03.2020 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой предложил устранить допущенные нарушения в тридцатидневный срок с момента направления претензии, либо расторгнуть договор аренды и возвратить истцу арендованное имущество по акту приема-передачи.

Однако мотивированный ответ на направленную претензию истцу не поступал.

Пунктом 6.3. договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор аренды досрочно в случае нарушения арендатором его условий, в том числе неосвоения и неиспользования земельного участка по целевому назначению.

При таких обстоятельствах истец обратился с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, правомерно исходил из нижеследующего.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 6.2 указанного договора аренды, договор, может быть, расторгнут по требованию Арендодателя или по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

В соответствии с п.6.3 настоящий Договор, может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ по основаниям, указанным в п.4.1.1 настоящего Договора.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания подпункта 4 п. 2 ст. 45, ст. 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Следовательно, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Доводы заявителя апелляционной жалобы, о том, что суд первой инстанции пришел к неверному выводу о представлении обществом доказательств освоения земельного участка, а так же то, что в материалах дела имеются доказательства существенного нарушения договора ответчиком, отклоняются судом апелляционной инстанции, как необоснованные на основании нижеследующего.

Ответчиком в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие об освоении земельного участка, а именно: продление разрешения на строительство на спорном земельном участке до 11.12.2022, осуществление работ по подготовке участка к осуществлению строительства (обустройство подъездных дорог и т.п.).

Исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об освоении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19.

Как следует из положений части 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что сроки освоения земельного участка нарушены, так как с момента заключения договора прошло 8 лет, так же признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными на основании нижеследующего.

Уполномоченными органами власти Московской области 02.12.2019 г. продлено разрешение на строительство сроком до 11.12.2022 года.

Продляя разрешение на строительство, орган государственной власти совершил властное полномочие по одобрению действий ответчика по строительству объекта, в связи, с чем обращение истца с иском уже через полгода с даты продления разрешения, суд апелляционной инстанции расценивает, как злоупотребление правом.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31.07.2020 по делу N А41-38055/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

Е.Н. Виткалова С.А. Коновалов