Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2020 г. N 18АП-11876/20 по делу N А76-39356/2018

г. Челябинск

11 ноября 2020 г.

Дело N А76-39356/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Забутыриной Л.В.,

судей Кожевниковой А.Г., Журавлева Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу финансового управляющего Бакова Владимира Евгеньевича Лаврова Андрея Анатольевича на определение Арбитражного суда Челябинской области от 03.09.2020 по делу N А76-39356/2018 о разрешении разногласий относительно порядка продажи заложенного имущества должника.

В заседании приняли участие:

Баков Владимир Евгеньевич (паспорт),

представитель акционерного общества Банк конверсии "Снежинский" - Герасюта Н.В. (паспорт, доверенность от 09.01.2020).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 11.03.2019 по заявлению Федеральной налоговой службы возбуждено производство по делу о банкротстве Бакова Владимира Евгеньевича (далее - должник).

Определением суда от 15.07.2019 (резолютивная часть от 11.07.2019) в отношении Бакова В.Е. введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден Холявин Павел Сергеевич, член Ассоциации "Национальная организация арбитражных управляющих". Решением арбитражного суда от 09.01.2020 Баков В.Е. признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим должника утвержден Лавров Андрей Анатольевич, член Ассоциации "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Южный Урал".

Должник Баков В.Е. обратился в арбитражный суд с жалобой на действия финансового управляющего Лаврова Андрея Анатольевича (вх. N 22713 от 25.03.2020), в которой просит суд признать незаконным действия финансового управляющего Лаврова Андрея Анатольевича и кредитора акционерного общества Банка конверсии "Снежинский" (далее - Банк "Снежинский", залогодержатель), обязать их внести изменения в порядок продажи заложенного имущества, выделив в отдельный лот объект незавершенного строительства (автомоечный комплекс с кадастровым номером 74:36:0706001:2287), а также учесть интересы супруги должника (Сабирьяновой С.М.), поскольку спорный объект находится в совместной собственности.

Определениями суда от 15.05.2020 и 15.07.2020 к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены бывшая супруга должника Сабирьянова Светлана Мударисовна и ее финансовый управляющий Руткевич Илья Игоревич.

В судебном заседании 15.07.2020 судом на основе объяснений должника сделан вывод о том, что предметом спора является не обжалование действий финансового управляющего, а разногласия относительно порядка продажи имущества, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Автодорожная, д.10.

Определением суда от 03.09.2020 (резолютивная часть от 03.09.2020) разрешены разногласия относительно порядка продажи заложенного имущества должника.

Исключен из состава лота N 3 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0706001:2287 и часть земельного участка с кадастровым номером 74:36:0706001:21, необходимую для эксплуатации незавершенного строительством автомоечного комплекса.

Сформирован лот N 4, состоящий из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0706001:2287 и части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0706001:21, необходимой для эксплуатации незавершенного строительством автомоечного комплекса. Определена начальная цена продажи лота N 4 в размере суммы начальной цены объекта незавершенного строительства (8 110 000 руб.) и начальной цены расположенного под ней земельного участка, подлежащей расчету, исходя из пропорционального отношения фактической площади данного участка к общей площади земельного участка с кадастровым номером 74:36:0706001:21 и общей цене этого участка (10 062 000 руб.).

Определена начальная цена продажи лота N 3 в части земельного участка, расположенного под прочими объектами недвижимости, включенными в этот лот, подлежащей расчету, исходя из пропорционального отношения фактической площади данного участка к общей площади земельного участка с кадастровым номером 74:36:0706001:21 и общей цене этого участка (10 062 000 руб.).

На финансового управляющего Лаврова А.А. возложена обязанность произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 74:36:0706001:21 с формированием земельного участка, необходимого для эксплуатации незавершенного строительством автомоечного комплекса в соответствии с проектом на строительство указанного объекта.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, финансовый управляющий Лавров А.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил судебный акт отменить, в удовлетворении разногласий отказать.

По мнению финансового управляющего, наиболее целесообразно и выгодно для пополнения конкурсной массы продавать все объекты, находящиеся на земельном участке, как единый имущественный комплекс без межевания земельного участка. Судебный акт возлагает на финансового управляющего неоправданный риск самостоятельного производства межевания земельного участка, опираясь только на отсутствующий документ, в отсутствие актуализированной проектной документации. В представленных должником листах с чертежами такие сведения относительно основного здания отсутствуют, в связи с чем, предложенный вариант межевания земельного участка не учитывает необходимость соблюдения таких норм со стороны основного здания тоже, что чревато привлечением к ответственности владельца основного здания. Также отмечено, что объект незавершенного строительства к эксплуатации не готов, у объекта отсутствует отдельный въезд, дорожная разметка для потенциального потока транспортных средств и самоходной техники.

Подробно доводы финансового управляющего изложены в жалобе.

До начала судебного заседания от финансового управляющего поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

От АО "Банк Снежинский" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором банк поддержал доводы жалобы. Отзыв приобщен к материалам дела, поскольку представлены доказательства его направления лицам, участвующим в деле (статья 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

От Бакова В.Е. поступил отзыв на апелляционную жалобу, от финансового управляющего должника дополнительные доказательства (рег. N N 45521, 45791), в удовлетворении ходатайств о приобщении отказано, поскольку не представлены доказательства направления отзыва лицам, участвующим в деле; а также уважительности причин не представления дополнительных доказательств суду первой инстанции (статьи 9, 65, 262, 268 АПК РФ). Дополнительные доказательства получены датированы октябрем 2020 года, тогда как судебный акт вынесен 21.08.2020 (резолютивная часть), доказательств невозможности направления запроса ранее не представлено.

В судебном заседании представитель банка поддержал доводы жалобы.

Должник возражал против доводов жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, их представителей.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, определением суда от 20.11.2019 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включено требование банка в общем размере 60 277 427 руб. 17 коп., как обеспеченное залогом имущества должника.

Из содержания указанного определения суда следует, что Банком "Снежинский" (займодавцем) и обществом "Строитель" (заёмщиком) заключен кредитный договор N 14616/2 от 25.12.2013, согласно которому Банк предоставляет заемщику кредитные денежные средства в сумме 30 000 000 руб. в целях финансирования строительства многоквартирного жилого дома с подземной 3 автостоянкой и детским клубом со сроком возврата до 05.04.2018 и условием об оплате процентов за пользование кредитом в размере 18,5% годовых.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору N 14616/2 от 25.12.2013 между Банком и Баковым В.Е. заключен договор поручительства N 14616/2-П от 25.12.2013 и договор о залоге недвижимого имущества N 14616/2- З от 25.12.2013, в силу которого Баков В.Е. передал банку в залог объекты недвижимого имущества, находящееся по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, улица Автодорожная, дом 10, в том числе:

- нежилое здание (стоянка на 30 автомашин), назначение: нежилое, общей площадью 1490,7 (одна тысяча четыреста девяносто целых и семь десятых) квадратных метра, кадастровый номер 74:36:0706001:152;

- сооружение (участок водопроводной сети I) протяженностью 39,7, кадастровый номер 74:36:0706001:70;

- сооружение (участок канализационной сети V) протяженностью 9,00 метров, кадастровый номер 74:36:0706001:1852;

- сооружение (участок канализационной сети IV) протяженностью 23,7 метра, кадастровый номер 74:36:0706001:1853;

- сооружение (участок тепловой сети XI) протяженностью 5,2 метра, кадастровый номер 74:36:0706001:84;

- земельный участок, на котором расположены все указанные объекты площадью 7355 квадратных метров с кадастровым номером 74:36:0706001:21.

Размер задолженности по указанному кредитному договору составил 1 977 056 руб. 68 коп., в том числе 1 716 871 руб. 35 коп. основной задолженности, 260 188 руб. 33 коп. процентов за пользование кредитом.

Кроме этого, между Банком (займодавцем) и обществом "СУ-7" (заёмщиком) заключен кредитный договор N 8634/99 от 31.01.2014, согласно которому Банк предоставляет заемщику кредитные денежные средства в сумме 60 000 000 руб. в целях приобретения жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме с подземной автостоянкой и детским клубом со сроком возврата до 05.04.2018 и условием об оплате процентов за пользование кредитом в размере 18,5% годовых.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору N 8634/99 от 31.01.2014 между Банком и Баковым В.Е. заключен договор поручительства N 8634/99-П от 31.01.2014 и договоры о залоге недвижимого имущества N 8634/99-З от 31.01.2014, N 8634/99-З-1 от 18.04.2014, в силу которых Баков В.Е. передал банку в залог объекты недвижимого имущества, в том числе те, которые указаны выше.

Размер задолженности по указанному кредитному договору составил 58 233 941 руб. 24 коп., в том числе 38 209 312 руб. 62 коп. основной задолженности, 20 024 628 руб. 62 коп. процентов за пользование кредитом.

Кроме этого, 23.12.2016 между Банком (займодавцем) и Баковым В.Е., Сабирьяновой С.М. (заёмщиками) заключен кредитный договор N 14254/99 (л.д. 62-73), согласно которому Банк предоставляет заемщикам кредитные денежные средства в сумме 3 000 000 руб. для приобретения жилого помещения со сроком возврата до 30.11.2031 и условием об оплате процентов за пользование кредитом в размере 11,75% годовых. При этом условиями договора предусмотрена солидарная ответственность заемщиков.

16.02.2019 нотариусом нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области совершена исполнительная надпись N 74/176- н/74- 2018-2-127 (л.д. 74) о взыскании с Бакова В.Е. и Сабирьяновой С.М. в солидарном порядке 3 027 113 руб. 05 коп., в том числе 2 933 937 руб. 75 коп.

основного долга, 75 428 руб. 47 коп. процентов за пользование кредитными денежными средствами за период с 01.11.2017 по 15.12.2017, 17 746 руб. 83 коп. расходов, понесенных взыскателем в связи с совершением исполнительной надписи.

Определением суда от 05.11.2019 требование Банка в размере 2 906 272 руб. 71 коп. основной задолженности, 43 972 руб. 30 коп. процентов за пользование кредитными денежными средствами, 17 746 руб. 83 коп. расходов установлено в третьей очереди реестра требований кредиторов должника.

Определением от 20.11.2019 в реестр требований в качестве обеспеченной залогом была включена задолженность по указанному кредитному договору по процентам за пользование кредитом, начисленных за период с 01.05.2019 по 10.07.2019, в размере 66 426 руб. 25 коп. Кроме этого, суд признал требование Банка по кредитным договорам от 23.12.2016 N 14254/99, от 25.12.2013 N 14616/2 и от 31.01.2014 N 8634/99 обеспеченным

залогом имущества должника, в том числе тем, которое указано выше.

Помимо этого, судом в качестве предмета залога было указано на объект незавершенного строительства (степень готовности 50%), по адресу: город Челябинск, ул. Автодорожная, дом 10, кадастровый номер 74:36:0706001:2287, который был возведен на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0706001:21 после заключения договора залога (далее - объект незавершенного строительства).

Относительно указанного объекта между сторонами отсутствуют разногласия о его включении в состав заложенного имущества в силу статьи 345 Гражданского кодекса РФ, равно как и относительного того факта, что указанный объект построен должником в период брака с Сабирьяновой С.М. (л.д. 18).

Финансовый управляющий 12.03.2020 разместил в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) сообщение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога с приложением файла с текстом положения о порядке продажи имущества, находящегося в залоге Банка "Снежинский".

Согласно тексту утвержденного Банком "Снежинский" положения о порядке продажи, залогодержателем были сформированы три лота, в том числе лот N 3. В состав лота N 3 включены все поименованные выше объекты, расположенные по адресу: город Челябинск, ул. Автодорожная, дом 10, в том числе объект незавершенного строительства.

Предметом заявленных должником разногласий является спор о том, надлежит ли объект незавершенного строительства продавать в составе единого лота N 3, либо следует выделить данный объект в отдельный лот с проведением раздела земельного участка. Помимо этого, должник заявил о необходимости учета интересов бывшей супруги путем указания в положении о порядке продажи на факт нахождения объекта незавершенного строительства в совместной собственности должника и его бывшей супруги, а также определения порядка распределения денежных средств от продажи данного объекта.

Прочие условия положения о порядке продажи имущества, в том числе условия о начальной цене продажи, предметом спора не являются.

В судебном заседании должник поддержал заявленные требования, пояснил суду, что должником в установленном порядке разработана и согласована проектная документация на строительство автомоечного комплекса, получено разрешение на строительство. Строительство осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0706001:21, на котором расположены иные объекты, находящиеся в залоге банка (нежилое здание стоянки на 30 автомашин общей площадью 1490,7 кв.м. и сооружения вспомогательного назначения). Должник пояснил суду, что строящийся объект не находится в какой-либо технологической взаимосвязи со зданием стоянки, а их совместное использование не предполагалось, поскольку соответствующий земельный участок планировалось разделить.

Впоследствии, как пояснил должник, в силу финансовых затруднений строительство было остановлено на завершающей стадии, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном порядке. При этом должник указал на то, что в отличие от иных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0706001:21, незавершённый строительством объект был возведен в период брака, в силу чего находится в совместной собственности должника и его бывшей супруги.

Из объяснений должника следует, что проектной документацией планировалось обустройство самостоятельного въезда к зданию автомойки со стороны дороги общего пользования.

Банк "Снежинский" заявил письменные возражения против заявления должника, указав на то, что порядок продажи имущества, утвержденный банком, не нарушает права должника и его бывшей супруги, не оказывает влияния на доступ к торгам.

Кредитор-залогодержатель указал на то, что помимо общих обязательств, которые обеспечивает залог имущества по адресу: г. Челябинск, ул. Автодорожная, д.10, данное имущество находится также в залоге Банка по более раннему договору залога в обеспечение обязательств общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление 7" (далее - общество "СУ-7") и общества с ограниченной ответственностью "Строитель" (далее - общество "Строитель") на значительную сумму. Кредитор также ссылается на то, что разделение земельного участка повлечет неоправданные расходы по делу.

Разрешая разногласия, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), пункту 1 статьи 223 АПК РФ, дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 60 Закона о банкротстве арбитражные суды рассматривают заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным Законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов.

В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ N 58 от 23.07.2009, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Таким образом, закон предоставляет залоговому кредитору преимущественное право определения порядка реализации имущества, являющегося предметом залога, а также его начальной продажной цены, а основания для изменения порядка допустимы, когда предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества.

Для целей обеспечения баланса интересов залогового кредитора, иных кредиторов, а также участников (акционеров, учредителей) должника законодателем установлен механизм судебного контроля, реализуемый посредством заявления о разногласиях в порядке, определяемом абзацем третьим пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве.

Статья 110 Закона о банкротстве по общему правилу предполагает продажу имущества должника, включенного в единый имущественный комплекс, целиком как предприятия.

Вместе с тем, как верно отметил суд первой инстанции, данное положение касается такого имущественного комплекса, который связан общими технологическими и хозяйственными процессами.

Как верно установлено судом первой инстанции, в рассматриваемом случае такая связь между объектом незавершённого строительства с одной стороны и прочими объектами, расположенными на том же земельном участке, с другой стороны - отсутствует.

Из объяснений финансового управляющего, фотографий, представленных залоговым кредитором, следует, что нежилое здание (стоянка на 30 автомашин) площадью 1490,7 кв.м. используется арендаторами в качестве торговой площадки по продаже самоходной техники, а также в качестве складского помещения.

Расположенные на этом участке сооружения носят вспомогательный характер и предназначены для обслуживания основного здания.

Объект незавершенного строительства, согласно проектной документации, извлечения из которой представлены должником, а также фотографиям, представленным кредитором, представляет собой недостроенный автомоечный комплекс проектируемой площадью 673,6 кв.м.

Из проектной документации усматривается, что при проектировании учтена возможность использования самостоятельного подъезда к зданию с автомобильной дороги общего пользования, расположенной с северной стороны земельного участка. Проект предусматривал также организацию земельного участка за счет части земельного участка с кадастровым номером

74:36:0706001:21. Согласно данным публичной кадастровой карты и предоставленным данным сервисом средствам измерения площади, размер такой части может составить ориентировочно 1500 кв.м.

Начальная цена объекта незавершенного строительства определена в размере 8 110 000 руб. Кроме того, суд установил, что при разделении участка к этой стоимости добавится пропорциональная часть стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0706001:21 общей площадью 7355 кв.м. с начальной ценой 10 062 000 руб. (с учетом ориентировочной площади земельного участка, необходимого для эксплуатации автомоечного комплекса, в размере 1500 кв.м., начальная цена соответствующей части земельного участка составит 2 052 073 руб.).

В связи с чем, суд установил, что начальная цена нежилого здания стоянки на 30 автомашин с сооружениями и земельного участка (с учетом ориентировочной величины оставшейся части земельного участка) составляет 33 186 926 руб.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно посчитал, что объекты нежилое здание автостоянки с сооружениями инфраструктуры и строящееся здание автомоечного комплекса не являются единым технологическим или производственным комплексом, имеют различное назначение использования и существенным образом различаются по стоимости.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, продажа таких объектов на торгах будет иметь различных сегменты интересантов, отличающиеся как по предпринимательским целям, так и по финансовым возможностям.

Вместе с тем, судом первой инстанции верно отмечено, что со стороны кредитора-залогодержателя не приведено какого-либо экономического обоснования для включения в состав лота N 3 различных по стоимости и назначению объектов.

Суд первой инстанции правомерно посчитал, что наличие в проектной документации указания на планируемое подключение автомоечного комплекса к системам инфраструктуры, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0706001:21, не влияет на вывод суда об отсутствии у объектов тесной технологической связи, поскольку присоединение объекта к сетям, принадлежащим иному собственнику, является обычным явлением в практике делового оборота.

Наличие у здания автостоянки и недостроенного автомоечного комплекса общего земельного участка, как верно счел суд первой инстанции, не является препятствием для их раздельной продажи с учетом того, что все указанный объекты принадлежат одному титульному собственнику.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что положения статьи 11.4 Земельного кодекса РФ не предполагают длительности и затратности процедуры раздела земельного участка, а из представленных должником сведений следует, что стоимость работ по установлению и описанию границ земельного участка варьируется от 7000 до 12 000 руб. (соответствующие сведения не оспорены и не опровергнуты), что не сопоставимо со стоимостью спорного имущества, рисками ограничения конкуренции на торгах и связанным с этим возможным недостижением максимальной цены продажи.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что довод финансового управляющего и кредитора об отсутствии денежных средств в конкурсной массе не является препятствием для раздела земельного участка, поскольку в конкурсную массу включено иное имущество, выставленное на торги. Кроме того, судом установлено, что часть имущества должника находится в пользовании третьих лиц, которое предполагается возмездным. Помимо этого, лица, имеющие интерес в скорейшей реализации имущества, не лишены возможности авансировать соответствующие расходы с возмещением затрат во внеочередном порядке в соответствии с пунктом 6 статьи 138 Закона о банкротстве.

В такой ситуации, суд первой инстанции пришел к обоснованному и соответствующему фактическим обстоятельствам выводу о том, что включение рассматриваемых объектов в один лот не в полной мере отвечает важнейшей цели процедуры - цели продажи имущества по максимальной цене, поскольку установление общей начальной цены в размере 43 349 000 рублей уменьшит интерес к торгам, отстранив от участия в торгах интересантов, имеющих намерение приобрести недостроенный автомоечный комплекс в отдельности и не имеющих финансовых ресурсов для приобретение лота N 3 целиком, оставшаяся часть имущества в котором может не представлять интереса для таких участников. И, напротив, в случае намерения одного интересанта приобрести оба объекта он не лишен возможности принять участие в торгах по продажи обоих указанных объектов раздельными лотами.

Помимо экономических предпосылок для раздельной продажи не связанных между собой объектов судом первой инстанции обоснованно отмечено, что действующее законодательство расценивает необоснованное укрупнение лотов на публичных торгах как ограничение конкуренции.

В частности, применительно к государственным и муниципальным заказам установлен прямой заперт на ограничение конкуренции между участниками торгов, участниками запроса котировок, участниками запроса предложений путем включения в состав лотов товаров, работ, услуг, технологически и функционально не связанных с товарами, работами, услугами, поставки, выполнение, оказание которых являются предметом торгов, запроса котировок, запроса предложений (часть 3 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции").

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что из состава лота N 3 следует исключить объект незавершенного строительства и часть земельного участка, необходимую для его эксплуатации. Данное имущество следует выделить в отдельный лот N 4, а начальную стоимость лотов N 3 и N 4 следует определить в соответствии с величинами, предложенными залоговым кредитором с учетом пропорции выделенных частей земельного участка.

В порядке урегулирования разногласий суд первой инстанции правомерно посчитал необходимым обязать финансового управляющего произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 74:36:0706001:21 с формированием земельного участка, необходимого для эксплуатации незавершенного строительством автомоечного комплекса, в соответствии с проектом на строительство указанного объекта.

Учитывая, что имущество должника не связано между собой единым технологическим процессом, а его реализация нецелесообразна единым лотом, суд первой инстанции верно посчитал, что предложенный заявителем порядок позволит привлечь к участию в торгах действительно заинтересованных в его приобретении покупателей, что, в свою очередь, позволит продать такое имущество по действительной рыночной стоимости и, получить максимально высокую плату за продаваемое имущество.

Кроме того, из материалов дела следует, что из проектной документации усматривается, что при проектировании учтена возможность использования самостоятельного подъезда к зданию с автомобильной дороги общего пользования, расположенной с северной стороны земельного участка. Проект предусматривал также организацию земельного участка за счет части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0706001:21. Согласно данным публичной кадастровой карты и предоставленным данным сервисом средствам измерения площади, размер такой части может составить ориентировочно 1500 кв.м

Должником были представлены предложения двух специализированных организаций по составлению кадастрового плана (раздела) участка. Этими организациями была подтверждена реальная возможность раздела этого участка, определен срок (5-10 дней) и стоимость работ (от 7-15 т.р).

Как следует из пояснений должника построенного объекта единственный собственник Баков В.Е., объект незавершенного строительства находится в совместной собственности с гражданкой Сабирьяновой СМ. (бывшей супругой Бакова В.Е). Было получено официальное разрешение на строительство, которое продлевалось дважды. Проектная документация, достаточная для размежевания земельного участка была передана должником Баковым В.Е финансовому управляющему Лаврову А.А по акту.

Принимая во внимание, что в состав имущества должника входит имущество, не взаимосвязанное между собой, раздробление которого по лотам не повлечет демонтаж, нарушение разрыва технологической цепочки производства, имеется возможность использования имущества по их функциональному назначению.

Из анализа состава лотов усматривается, что имущество должника, может быть разделено без технологического и морального ущерба (коммуникации, объекты электроэнергетики) для дальнейшего использования.

В деле отсутствуют доказательства того, что реализация имущества должника по условиям оспариваемого порядка (формирование отдельного лота) приведет к продаже имущества по заниженной цене, предлагаемый порядок реализации имущества должника не нарушает прав и законных интересов лиц, участвующих в деле, либо третьих лиц.

При продаже в конкурсном производстве заложенного имущества залоговый кредитор имеет приоритет перед иными кредиторами должника, поскольку именно его требования в первую очередь погашаются из средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Залоговый кредитор, который имеет возможность получить от должника удовлетворение своих требований исключительно за счет заложенного имущества должника, наиболее заинтересован в том, чтобы заложенное имущество было реализовано как можно быстрее и по выгодной для залогового кредитора цене.

Доводы жалобы о том, что наиболее целесообразно и выгодно для пополнения конкурсной массы продавать все объекты, находящиеся на земельном участке, как единый имущественный комплекс без межевания земельного участка, нормативно и документально не обоснованы.

Ссылки на то, что судебный акт возлагает на финансового управляющего неоправданный риск самостоятельного производства межевания земельного участка, опираясь только на отсутствующий документ, в отсутствие актуализированной проектной документации, не принимаются. Управляющий не лишен был возможности истребовать такой документ в полном объеме, заявить мотивированные возражения по его содержанию.

Ссылки, что предложенный вариант межевания земельного участка не учитывает необходимость соблюдения норм со стороны основного здания, что чревато привлечением к ответственности владельца основного здания, основаны на предположении.

То обстоятельство, что объект незавершенного строительства к эксплуатации не готов, не может служить препятствием к его реализации, учитывая, что право собственности на такой объект зарегистрировано, в связи с чем, может быть объектом продажи.

Доводы о том, что у объекта отсутствует отдельный въезд, дорожная разметка для потенциального потока транспортных средств и самоходной техники, правового значения не имеет, поскольку не препятствует реализации. Новый собственник не лишен возможности разрешения данных вопросов.

По мнению судебной коллегии, спор разрешен по существу правильно. Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, но не опровергают их, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене судебного акта.

Следовательно, определение отмене, а жалоба удовлетворению - не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 03.09.2020 по делу N А76-39356/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу финансового управляющего Бакова Владимира Евгеньевича Лаврова Андрея Анатольевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Забутырина

Судьи

А.Г. Кожевникова Ю.А. Журавлев