Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2020 г. N 18АП-12839/20 по делу N А07-19763/2019

г. Челябинск

12 ноября 2020 г.

Дело N А07-19763/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 ноября 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.09.2020 по делу N А07-19763/2019.

В судебное заседание явился представитель общества с ограниченной ответственностью "Еврострой" - Ишмакова Евгения Владимировна (доверенность от 28.01.2020, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью "Еврострой" (далее - заявитель, общество, ООО "Еврострой") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Управление) о признании решения об отказе в заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 0265:011037:337, 02:55:011037:336 на новый срок в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, в предусмотренном частью 10 пункта 2 статьи 9.6. Земельного кодекса Российской Федерации порядке, изложенного в письме исх. N 20657 от 21.05.2019 незаконным и обязании заключить договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 0265:011037:337, 02:55:011037:336 на новый срок в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства.

К участию в деле в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - третье лицо, Администрация), Прокуратура города Уфы Республики Башкортостан (далее - третье лицо, Прокуратура).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.09.2020 (резолютивная часть оглашена 19.08.2020) заявленные требования удовлетворены. Суд обязал Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключить с обществом "Еврострой" сроком на три года договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011037:337, площадью 663 кв.м, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между домами N 2/3 по ул. Муксинова и N 11 по ул. Файзи Гаскарова, под образование и просвещение, предпринимательство, для завершения строительства детского сада с административными помещениями путем направления проекта договора, подписанного со стороны Управления обществу "Еврострой" в трех экземплярах, а также сроком на три года договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011037:336, площадью 542 кв.м, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, м-р "Колгуевский", под образование и просвещение, предпринимательство, для завершения строительства детского сада с административными помещениями путем направления проекта договора, подписанного со стороны Управления обществу "Еврострой" в трех экземплярах.

С вынесенным решением не согласилось Управление, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность возложения судом первой инстанции на Управление обязанности по заключению с ООО "Еврострой" договоров аренды вышеназванных земельных участков для целей строительства. Названный вывод сделан без учета недопустимости возведения единого объекта капитального строительства на двух разных земельных участках, при том, что статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации не содержит запрета на разработку градостроительного плана (как части проекта межевания) на нескольких земельных участках. Кроме того, судом первой инстанции не был учтен факт расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011037:336 вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2018 по делу N А07-27389/2017. До настоящего времени названный судебный акт не исполнен, за ООО "Еврострой" числится просроченная задолженность. Испрашиваемые заявителем земельные участки находятся в границах земельного участка N27, предназначенного для проектирования подземного паркинга.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание, за исключением представителя заявителя, не явились.

С учетом мнения представителя заявителя в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представителем общества "Еврострой" заявлены возражения на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 3411 от 21.09.2015 обществу "Еврострой" предоставлены в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:011037:336 и 02:55:011037:337 для проектирования и строительства детского сада с административными помещениями (т.1 л.д. 40).

На основании постановления между Управлением (арендодатель) и обществом "Еврострой" (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков N 1125-15 от 28.12.2015 и N 1124-15 от 28.12.2015 сроком до 21.09.2015.

Согласно договору аренды земельного участка N 1125-15 от 28.12.2015 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011037:336, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, м-р "Колгуевский", под образование и просвещение, предпринимательство (для проектирования и строительства детского сада с административными помещениями), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 542 кв. м (л.д. 21-29, том 1).

Согласно договору аренды земельного участка N 1124-15 от 28.12.2015 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011037:337, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между домами N 2/3 по ул. Муксинова и N 11 по ул. Файзи Гаскарова, под образование и просвещение, предпринимательство (для проектирования и строительства детского сада с административными помещениями), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 663 кв. м. (л.д. 30-39, том 1).

03.09.2018 истец обратился в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта "Проект детского сада с административными помещениями, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между домами N 2/3 по ул. Муксинова и N 11 по ул. Файзи Гаскарова" на земельных участках с кадастровыми номерами 02655:011037:336, 02:55:011037:337 (л.д. 42 т.1).

04.09.2018 Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществу выдано разрешение N 02-RU03308000-7Д-2018 на строительство объекта "Проект детского сада с административными помещениями, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республика Башкортостан, между домами N 2/3 по ул. Муксинова и N 11 по ул. Файзи Гаскарова" на срок до 04.01.2019 (л.д. 43-46, том 1).

На основании указанных документов 24.09.2018 была произведена государственная регистрация права собственности общества "Еврострой" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011037:339. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости указанный объект имеет общую площадь застройки 482,3 кв.м, степень готовности объекта 16% и расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами: 02:55:011037:336, 02:55:011037:337 (л.д. 69, том 1).

26.09.2018 общество "Еврострой", обратилось в Управление с заявлением о продлении договоров аренды, в ответ на которое Управление письмом от 26.11.2018 исх. N 31383, 31340, указало, что в соответствии с пп. 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Рассмотрение вопроса о заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:011037:337, 02:55:011037:336 на новый срок, в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, в порядке, предусмотренном пп. 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, будет возможно по окончании шести месяцев со дня истечения срока действия договоров аренды земельных участков N 1124-15 от 28.12.2015, N 1135-15 от 28.12.2015, при условии отсутствия требования уполномоченного органа об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов (л.д. 47-48 том 1).

28.03.2019 общество "Еврострой" повторно обратилось в Управление с просьбой о заключении договоров аренды земельных участков на новый срок в целях завершения строительства (л.д. 49-50 том 1).

Письмом от 21.05.2019 исх. N 10657 Управление сообщило, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, а также на основании имеющихся планово-картографических материалов, в том числе ортофотоплана масштаба 1:2000 на земли муниципального образования городского округа город Уфа Республики Башкортостан, установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011037:339, в отношении которого зарегистрировано право собственности за ООО "Еврострой", расположен в границах двух земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:011037:336 и 02:55:011037:337. Возможность пересечения границ здания и границ земельных участков, на которых расположено здание (строение, сооружение), действующим законодательством не предусмотрена. Один объект недвижимости может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания (строения, сооружения) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества. Также Управление сообщило, что согласно Решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 7/4 от 22.08.2008 "О правилах землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан", документация по планировке территории, посредством которой осуществляется формирование границ земельных участков, является основанием для установления границ земельных участков в соответствии с земельным законодательством. Испрашиваемые земельные участки не соответствуют проекту межевания территории микрорайона "Колгуевский" в Кировском районе городского округа город Уфа Республика Башкортостан, утвержденному постановлением Администрации N 6348 от 27.10.2008. В случае формирования земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011037:339 будет располагаться на одном земельном участке. В указанном письме Управление предложило обществу "Еврострой" для рассмотрения возможности заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, обратиться с заявлением о расторжении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:011037:337, обеспечить выполнение кадастровых работ и после этого обратиться с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет в границах утвержденного проекта межевания территории (л.д. 51-52 том 1).

Посчитав, что отказом Управления в предоставлении земельных участков в аренду на новый срок для завершения строительства нарушены законные права и интересы ООО "Еврострой", заявитель обратился с настоящими требованиями в арбитражный суд.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции исходил из направленности требований общества на возобновление арендных отношений, возникших на основании договора аренды. Установив, что ООО "Еврострой" является собственником объекта незавершенного строительства, в отношении которого не заявлено требование об изъятии путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах; земельные участки не предоставлялись для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, суд счел, что общество имеет преимущественное право на заключение договоров аренды в отношении земельных участках с кадастровыми номерами: 02:55:011037:336, 02:55:011037:337 в рамках реализации предусмотренной нормами земельного законодательства возможности однократного предоставления земельного участка для завершения строительства, без торгов на срок до трех лет. Доводы Управления о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011037:336 вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкорстостан от 15.03.2018 по делу N А07-27389/2017 отклонены судом первой инстанции с учетом осуществления последующих действий по выдаче разрешения на строительство объекта "Проект детского сада с административными помещениями, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между домами N2/3 по ул. Муксинова и N11 по ул. Файзи Гаскарова", что создает правовую неопределенность в отношении расположенного на земельных участках объекта.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ и вступившей в силу с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Указанные нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяют свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, что имеет место в рассматриваемом случае.

Обязательным юридическим фактом, наличие которого является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, является расположение на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок, при этом отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 указанной статьи).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждено, что на основании полученного обществом "Еврострой" 04.09.2018 разрешения N 02-RU03308000-7Д-2018 на строительство, 24.09.2018 была произведена государственная регистрация права собственности общества "Еврострой" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011037:339. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости указанный объект имеет общую площадь застройки 482,3 кв.м, степень готовности объекта 16% и расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:011037:336, 02:55:011037:337 (л.д. 69, том 1).

Указанное свидетельствует о наличии оснований для приобретения обществом "Еврострой", как застройщиком, земельных участков в аренду для завершения строительства без проведения торгов.

Ссылки Управления на недопустимость размещения единого объекта недвижимости на разных земельных участках, не могут исключать правомерности сделанных судом первой инстанции выводов.

Подпунктом 5 пункта 2 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Вместе с тем, указанные положения в рассматриваемом случае подлежат применению с учетом изначального оформления градостроительного плана и разрешения на строительство детского сада с административными помещениями на двух земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:011037:336, 02:55:011037:337, а также совпадения их разрешенного использования, определенного постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 3411 от 21.09.2015 для проектирования и строительства детского сада с административными помещениями. При предоставлении земельных участков застройщику для целей завершения строительства объекта недвижимости, риски различного оборота земельных участков и объекта незавершенного строительства, отсутствуют. Вместе с тем, возможность формирования единого земельного участка, необходимого и достаточного для эксплуатации законченного строительством объекта, сохраняется.

Доводы апеллянта о том, что земельный участок не может быть представлен для завершения строительства в связи с расторжением договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011037:336 вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкорстостан от 15.03.2018 по делу N А07-27389/2017 подлежат отклонению.

При оценке названных возражений судом первой инстанции обоснованно учтено, что после вынесения судебного акта о расторжении договора аренды органами местного самоуправления обществу "Еврострой" было выдано разрешение на строительства объекта "Проект детского сада с административными помещениями, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, между домами N 2/3 по ул. Муксинова и N 11 по ул. Файзи Гаскарова", на двух земельных участках. В этой связи суд первой инстанции обоснованно счел, что такие действия являются непоследовательными, вносят правовую неопределенность в отношении судьбы объекта недвижимости, расположенного в том числе на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011037:336.

Право в шестимесячный срок обратиться в суд с требованиями об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов в рассматриваемом случае реализовано не было.

Применительно к пункту 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, такие действия следует признать подтверждением действия договора аренды в отношении названного земельного участка.

Поскольку, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, общество имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства при наличии на таком участке объекта незавершенного строительства, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку податель апелляционной жалобой освобожден от уплаты государственной пошлины, ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.09.2020 по делу N А07-19763/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева