Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2020 г. N 15АП-16431/20 по делу N А32-54954/2019

город Ростов-на-Дону

13 ноября 2020 г.

дело N А32-54954/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фахретдинова Т.Р.,

судей Илюшина Р.Р., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варавиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 21.08.2020 по делу N А32-54954/2019

по иску Администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "Тенгиз"

о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация города Сочи (далее - администрация) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тенгиз" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 13.03.2013 N 4900008779 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 176 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0304006:111, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая 4, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права общества с ограниченной ответственностью "Тенгиз" по договору аренды от 13.03.2013 N 4900008779.

Решением суда от 21.08.2020 в иске отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, иск удовлетворить.

В жалобе истец настаивал, что ответчиком допущено существенное нарушение договора аренды, участок используется не в соответствии с видом разрешенного использования.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

От ответчика отзыв не поступил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) согласно постановлению администрации города Сочи от 09.11.2012 N 2932 заключен договор аренды от 13.03.2013 N 4900007879 (далее - договор) о предоставлении в пользование земельного участка площадью 176 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0304006:111, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая 4, с видом разрешенного использования земельного участка - "мастерская по пошиву обуви". Срок действия договора устанавливается до 09.11.2061.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором.

Пункт 5.2.7 договора установлено, что арендатор обязан использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением и в целях предусмотренных пунктом 1.1, 1.3.

В соответствии с пунктом 5.2.6 договора при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи.

Арендатор обязан устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, по его первому (письменному) требованию (пункт 5.2.10 договора).

В соответствии с пунктом 5.2.14 договора аренды возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 5.2.16 договора при изменении целевого назначения зданий, строений, сооружений (или их частей), расположенных на участке, обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор и за перерасчетом арендной платы.

На основании дорожной карты мероприятий по организации и проведению осмотров земельных участков с целью выявления и пресечения использования земельных участков не по целевому назначению и (или) не в соответствии с видом разрешенного использования на территории муниципального образования город-курорт Сочи, управлением по реализации полномочий по пресечению нарушений земельного и градостроительного законодательства администрации, при проведении осмотра от 28.02.2019 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером с 23:49:0304006:111 расположен - "магазин", что не соответствует виду разрешенного использования согласно пункту 1 договора аренды.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи направлена претензия от 18.03.2019 N 4633/02-05-16 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, подготовлена претензия от 16.09.2019 N 22333/02-05-16 с предложением расторгнуть договор аренды.

В установленный в претензии срок арендатор в Департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явился.

Указанные обстоятельства послужили обращением истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Отказывая в иске, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Пунктами 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П указал, что Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их порче, состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 - 2).

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества: магазин, назначение: нежилое, площадь 79,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304010:1073. Год постройки здания - 1963, право собственности зарегистрировано в 1992 году.

В целях упорядочивания земельно-правовых отношений в 2013 году общество обратилось в адрес администрации с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

При заключении договора аренды, указанное здание фактически использовалось как магазин. Однако, в связи с тем, что наименования здания было "Мастерская по пошиву обуви", то и вид разрешенного использования земельного участка был установлен "Мастерская по пошиву обуви".

В связи с тем, что фактически здание использовалось как магазин, ответчик предпринял действия, для приведения правоустанавливающих документов в соответствие.

В 2016 году обществом с ограниченной ответственностью "Земельно-архитектурная мастерская" подготовлено заключение о соответствии изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304006:111 с "для мастерской по пошиву обуви" на "магазин" требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим нормам, экологических требований, требований государственной охраны объектов курортного наследия, требованиям промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности.

В соответствии со сведениями ИСОГД города - курорта Сочи спорный земельный участок расположен в зоне "РК", одним из основных видов разрешенного использования которой является - "магазин".

Общество подало соответствующее заявление истцу, об изменении вида разрешенного использования земельного участка, на которое 07.10.2016 Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи отказал в предоставлении данной услуги в связи с частичным попаданием земельного участка в первую зону округа горно-санитарной охраны курорта.

В 2019 году ответчик повторно обратился к истцу с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Письмом от 15.05.2019 исх. N 21.01-21/19084, Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи отказано в изменении вида разрешенного использования, со ссылкой на не предоставление документа подтверждающего соблюдение технических регламентов при изменении вида разрешенного использования.

В августе 2019 года ответчик обратился в администрацию с заявлением о принятии решения о соответствии вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304006:111 виду разрешенного использования "Обслуживание жилой застройки" код 2.7. в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.

На что письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 30.12.2019 исх. N 21.01.-13/34585, отказано, со ссылкой на то что ответчику необходимо подавать заявление об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка на "бытовое обслуживание" код 3.3.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", вид разрешенного использования "Обслуживание жилой застройки" код 2.7. предусматривает размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 5.1.2, 5.1.3, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны.

Код 4.4. - "магазины, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 тыс. кв. м.".

Таким образом, оба кода 4.4. "магазин" и код 3.3. "бытовое обслуживание" являются описанием вида разрешенного использования - "Обслуживание жилой застройки" и входят в испрашиваемый арендатором для установления вида разрешенного использования для земельного участка.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истцом не представлены допустимые доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора аренды.

Таким образом, предусмотренных законом или договором аренды от 13.03.2013 N 4900008779 оснований для расторжения договора, не имеется.

Следует отметить, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:111 сформирован и предоставлен для обеспечения эксплуатации объекта недвижимого имущества принадлежащего ответчику. В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимого имущества имеет преимущественное право на предоставление ему сформированного земельного участка, на котором расположено названное имущество, таким образом, расторжение договора аренды приведет к лишним бюрократическим процедурам по его повторному оформлению, во время которых ответчик будет лишен возможности полноценно заниматься профильной экономической деятельностью, а муниципальное образование недополучит арендные платежи за указанный период.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Обращаясь с апелляционной жалобой, Администрация по существу не опровергла установленные судом первой инстанции факты, не указала на доказательства, которые суд первой инстанции не исследовал или неверно оценил.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2020 по делу N А32-54954/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.Н. Мисник