Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2020 г. N 09АП-51188/20 по делу N А40-67077/2019

г. Москва

11 ноября 2020 г.

Дело N А40-67077/19

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Трубицына,

судей Т.В. Захаровой, Е.А. Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.В. Саватюхиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2020 года по делу N А40-67077/2019, принятое судьей Романенковой С.В. по иску ООО "ИР-Сервис+Эммануил" (ОГРН 1037739911010) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Алюшин П.В. (доверенность от 05.03.2019),

от ответчика - Атаманов Р.С. (доверенность от 12.05.2020),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИР-Сервис+Эммануил" (далее - истец) обратилось с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2020 года разногласия урегулированы.

Судебный акт мотивирован тем, что истец обладает преимущественным правом выкупа арендуемых помещений; цена объекта определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, право устанавливать стоимость продаваемого имущества принадлежит собственнику имущества.

В отзыве на апелляционную жалобу содержатся возражения истца на доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной Департаментом городского имущества города Москвы.

Представитель истца возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2020 года не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец с 27 января 2004 года арендует по договору нежилое помещение площадью 78,2 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Кисловский М., д. 7, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.

09.10.2018 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

25.12.2018 ответчик направил истцу письмо с проектом договора купли-продажи, указав выкупную стоимость объекта 11 097 000 рублей.

19.01.2019 истец подписал проект договора с разногласиями, указав стоимость объекта 6 993 000 рублей, а стоимость неотделимых улучшений, произведенных в арендуемом помещении - 3 457 000 рублей, направив протокол разногласий к договору.

Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно заключению экспертизы от 20.01.2020, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Российский Федеральный Центр Судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, эксперту Соколову Ю.Б., группе экспертов Макееву А.В. и Маркевцевой О.А., рыночная стоимость объекта составила 8 026 000 рублей. Возражений по экспертизе сторонами не представлено.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость помещений составляет 8 026 000 рублей, за вычетом стоимости неотделимых улучшений, цена объекта составляет 5 066 858 рублей.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Довод жалобы о неправомерности исключения из цены объекта стоимости неотделимых улучшений подлежит отклонению, поскольку проведение работ по созданию неотделимых улучшений согласовано истцом с исполнительным органом государственной власти города Москвы - Государственной жилищной инспекцией города Москвы.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. Отчуждая спорное недвижимое имущество в пользу истца, истец действовал как орган собственника имущества и арендодателя - города Москвы. Осуществление городом Москвой полномочий собственника и арендодателя недвижимого имущества, а также функций по управлению этим имуществом через различные органы, не исключает правомерность проведения истцом работ по созданию неотделимых улучшений, согласовавшего такие работы в установленном порядке.

Довод ответчика о проведении истцом простой перепланировки помещений, что само по себе не является созданием неотделимых улучшений, опровергается содержанием исследовательской части заключения судебной экспертизы по второму вопросу, согласно которому в помещении был проведен комплексный капитальный ремонт, помимо изменения внутренней планировки, обустроены дополнительные помещения, заменено инженерное обеспечение.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2020 года по делу N А40-67077/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Трубицын

Судьи

Т.В. Захарова Е.А. Птанская