Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2020 г. N 18АП-11612/20 по делу N А76-23753/2020

г. Челябинск

18 ноября 2020 г.

Дело N А76-23753/2020

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Богдановской Г.Н., рассмотрел без проведения судебного заседания апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ниппон" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.08.2020 (мотивированное решение от 17.09.2020) по делу N А76-23753/2020, рассмотренному в порядке упрощенного производства.

Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ниппон" (далее - ООО "Ниппон", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 9368 от 02.10.2015 за период с 01.10.2018 по 10.02.2020 в размере 176 170 руб. 81 коп.

Решением Арбитражный суд Челябинской области от 31.08.2020 (мотивированное решение от 17.09.2020) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

ООО "Ниппон" (далее также - податель жалобы, апеллянт) не согласилось с вынесенным решением и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованное взыскание задолженности по договору, прекратившему свое действие 01.12.2017. В заявленный истцом период обществом фактически не использовался земельный участок в связи с отказом Администрации в продлении срока договора для завершения строительства объекта незавершенного строительства, отказом в продлении разрешения на строительство, а также изъятием объекта незавершенного строительством по решению суда, в связи с чем оснований для начисления арендной платы не имеется.

К дате, указанной в определении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2020, на апелляционную жалобу ответчика от истца поступил отзыв, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам. Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о принятии апелляционной жалобы к производству суда апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО "Ниппон" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 5173 от 22.09.2009, согласно п.1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (Ц-2, зона обслуживания и деловой активности местного значения), с кадастровым номером 74:33:1324001:16, согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утвержденного Магнитогорским филиалом ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе пересечения ул. Кирова и ул. Магнитной, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 3 304,84 кв.м. Цель использования участка: для строительства здания центра "Автосервис" (л.д. 36-38).

Согласно п. 2.1. договора, в редакции дополнительного соглашения от 22.11.2012, договор заключен до 03.08.2015 (л.д. 40).

02.10.2015 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды N 5173 от 22.09.2009 (л.д. 41).

02.10.2015 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Ниппон" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 9368, согласно п.1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (территориальная зона Ц-2), площадью 3 305 кв.м, с кадастровым номером 74:33:1324001:16, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе пересечения ул. Кирова и ул. Магнитной (л.д. 15-17).

Согласно п. 1.2 договора участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства площадью 1 256,5 кв.м, с разрешенным использованием в целях строительства здания центра "Автосервис".

Срок действия договора установлен до 04.08.2017. В силу п. 2.3 договора условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 22.09.2015.

Размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (п. 4.1 договора).

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет (п. 4.4. договора).

Договор аренды N 9368 от 02.10.2015 зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа (л.д. 17 об.).

16.08.2017 Администрацией в адрес общества направлено предупреждение N 09801 о прекращении действия договора N 9368 от 02.10.2015 (л.д. 29-31).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2019 по делу N А76-1117/2019 исковые требования Администрации были удовлетворены, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:1324001:1493, площадью 1256,5 кв.м., степенью готовности 67 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1324001:16, принадлежащий на праве собственности ООО "Ниппон", изъят путем его продажи с публичных торгов.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 15.06.2020 N 74/001/017/2020-84107 (л.д. 49) право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:1324001:1493, расположенный в границах земельного участка, принадлежало ООО "Ниппон" с 04.07.2014 по 10.02.2020.

14.05.2020 Администрацией в адрес ООО "Ниппон" направлена претензия N КУИиЗО-02/3188 с требованием погасить задолженность по арендным платежам за период с 01.10.2018 по 10.02.2020 в размере 176 170 руб. 82 коп. (л.д. 11-14).

Оставленная без удовлетворения претензия от 14.05.2020 послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств погашения задолженности в заявленный истцом период.

Оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, апелляционный суд считает обоснованным удовлетворение заявленных исковых требований.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды земельного участка N 9368 от 02.10.2015, по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок площадью 3 305 кв.м, с кадастровым номером 74:33:1324001:16, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе пересечения ул. Кирова и ул. Магнитной, для завершения строительства объекта незавершенного строительства площадью 1 256,5 кв.м, с разрешенным использованием в целях строительства здания центра "Автосервис", сроком до 04.08.2017 (л.д. 15-17).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Расчет суммы задолженности по арендной плате обоснованно произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решением Магнитогорского собрания депутатов от 29.06.2017 N 116.

Спора в части применения коэффициентов и ставок арендной платы между истцом и ответчиком на стадии апелляционного обжалования не имеется (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

По смыслу норм статей 606, 614 ГК РФ, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

С учетом того, что обществом суду не представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате, требования Администрации, удовлетворены правомерно.

Доводы апеллянта о необоснованном начислении арендных платежей после прекращения действия договора аренды отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении действия договора аренды у арендатора отпадают какие-либо основания для использования арендованного имущества, при этом наступает обязанность по возврату его арендодателю.

В силу приведенной нормы при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Поскольку ответчиком действий по возврату земельного участка после прекращения действия N 9368 от 02.10.2015 не совершалось, а право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный в границах спорного земельного участка, прекращено 10.02.2020, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обязанности арендатора вносить арендную плату до момента перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:1324001:1493 к новому собственнику.

Доводы апеллянта о невозможности использования земельного участка для строительства в силу отсутствия заключенного договора аренды являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно им отклонены по мотиву неразрывной связи расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства и земельного участка. Размещение на земельном участке объекта незавершенного строительства свидетельствует о нахождении земельного участка во владении ответчика и его использовании, а также правопритязания общества на продление договора аренды на новый срок для завершения строительства и разрешения на строительство, свидетельствуют о сохранении у общества хозяйственной потребности в использовании земельного участка, а значит, исходя из норм статей 423 и 606 ГК РФ, обязанности по возмещению стоимости такого пользования.

С учетом указанных мотивов, задолженность по арендным платежам обоснованно взыскана судом первой инстанции за весь период, заявленный истцом, а доводы апелляционной жалобы отклоняются как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.08.2020 (мотивированное решение от 17.09.2020) по делу N А76-23753/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ниппон" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Судья

Г.Н. Богдановская