Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2020 г. N 13АП-26632/20 по делу N А56-11662/2020

г. Санкт-Петербург

18 ноября 2020 г.

Дело N А56-11662/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шахрзаевым М.И.,

при участии:

от истца: представитель Родионов Д.А., на основании доверенности от 18.10.2020,

от ответчика: представитель Нестеров В.В., на основании доверенности от 14.05.2020,

от 3-их лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26632/2020) общества с ограниченной ответственностью "Итнок" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.09.2020 по делу N А56-11662/2020, принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Итнок" (адрес: Россия, 190000, Санкт-Петербург, улица Декабристов, 22_24 литера, помещение 4Н, ОГРН: 1027809190485, Дата присвоения ОГРН: 08.10.2002, ИНН: 7825473297)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Капитал-Профит" (адрес: Россия, 191015, Санкт-Петербург, улица Тверская, дом 8, корпус 2, литер Б, пом. 2-Н ОФИС 430, ОГРН: 1027809193642, Дата присвоения ОГРН: 15.10.2002, ИНН: 7825449061)

третьи лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: Россия, 191311, Санкт-Петербург, улица Смольного, 3, ОГРН: 1037843045734, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: 7815027624); 2. Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, площадь Растрелли, дом 2, литер А, ОГРН: 1087847040181, Дата присвоения ОГРН: 31.12.2008, ИНН: 7840405870)

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Итнок" (далее - истец, ООО "Итнок") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал-Профит" (далее - ответчик, ООО "Капитал-Профит") о признании права собственности на недвижимое имущество - объект капитального строительства - здание автосервиса с демонстрационным залом, площадь земельного участка - 3 500 кв.м, площадь застройки - 1 893 кв.м, общая площадь здания - 2 512,4 кв.м, строительный объем - 19 119,3 куб.м, количество этажей - 2, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0612001:56 на основании статьи 222 ГК РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области и Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.

Решением от 02.09.2020 суд в иске отказал.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Итнок" подало апелляционную жалобу, в которой просит решением отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на ошибочность выводов суда о том, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику; указывает на невозможность получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости ввиду истечения срока действия разрешения на строительство.

В настоящем судебном заседании представитель ООО "Итнок" поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ООО "Капитал-Профит" также полагал жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН от 17.10.2018 ООО "Итнок" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 3 500 кв.м с кадастровым номером 47:07:0612001:56, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 16 км, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для автосервиса с демонстрационным залом (далее также земельный участок).

На земельном участке расположено здание автосервиса с демонстрационным залом площадью застройки 1 893 кв.м, общей площадью здания - 2 512,4 кв.м, строительным объемом - 19 119,3 куб.м, количество этажей - 2, являющееся самовольной постройкой (далее также объект).

Из материалов дела следует, что в 2009 году ЗАО "СоюзСтрой" приобрело в собственность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2009 N б/н земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.08.2013.

18.10.2013 ЗАО "СоюзСтрой" получило в Управлении архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области градостроительный план земельного участка N RU47504106-304, регламентирующий требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на данном земельном участке.

Как указывает истец, ЗАО "СоюзСтрой" разработало проект строительства объекта, получило положительное заключение негосударственной строительной экспертизы проектной документации и заключило договор генерального подряда с ООО "ПетроСтройНедвижимость", предметом которого являлось выполнение подрядчиком своими и привлеченными силами и средствами комплекса работ по строительству в соответствии с представленной заказчиком проектной и рабочей документации следующего объекта: автосервис с демонстрационным залом, расположенный на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 16 км.

23.12.2013 ЗАО "СоюзСтрой" получило разрешение Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области N "RU47504106"-"308" на строительство здания автосервиса с демонстрационным залом (площадь земельного участка 3 500 кв.м, общая площадь здания 2 512,4 кв.м, строительный объем 19 119,3 куб.м, 2 этажа, по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Свердловское городское поселение, Мурманское шоссе, 16 км) сроком действия до 23.12.2014.

В целях финансирования строительства объекта 01.07.2012 между ЗАО "СоюзСтрой" (застройщик) и ООО "Лаура-Профит" (инвестор) заключен договор об инвестиционной деятельности N 01/12 ИН (далее - инвестиционный договор), предметом которого являлась совместная реализация инвестиционного проекта по строительству объекта нежилого фонда по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе 16 км, с последующим возникновением права собственности инвестора на результат инвестирования в полном объеме (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 инвестиционного договора инвестиционная стоимость строительства определяется проектно-сметной документацией и составляет 150 000 000 руб. При этом ООО "Лаура-Профит" обязалось инвестировать 100% затрат на проектирование и строительство объекта (пункт 4.1 инвестиционного договора), получив при этом право собственности на оконченный строительством объект (пункты 1.4, 6.9 инвестиционного договора).

В свою очередь ЗАО "СоюзСтрой" обеспечивает осуществление строительства объекта и связанные с ним работы (пункт 2.2 инвестиционного договора) и гарантирует сдачу объекта государственной комиссии не позднее 30.11.2013 (пункт 3.1.3 инвестиционного договора).

Дополнительным соглашением от 31.07.2014 сумма инвестиций увеличена до 220 000 000 руб., а срок ввода объекта в эксплуатацию продлен до 30.06.2015.

Как утверждает истец, к декабрю 2014 года ООО "СоюзСтрой" (правопреемник ЗАО "СоюзСтрой") во исполнение надлежаще полученной разрешительной документации на строительство завершало строительные работы по созданию объекта. При этом готовность объекта по состоянию на 22.12.2014 составляла 90%, что подтверждается выполненным ООО "Нобель-Аудит" отчетом от 22.12.2014 N 0-169/12 по определению величин рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 16 км.

Истец пояснил, что ЗАО "СоюзСтрой" и ООО "Лаура-Профит" являются аффилированными лицами, что подтверждается, в том числе определением от 12.09.2017 по обособленному спору в рамках дела о банкротстве N А56-90096/2015-3.8. При этом к концу 2014 года группа компаний "Лаура", к которой относились ООО "СоюзСтрой" и ООО "Лаура-Профит", стала испытывать существенные финансовые затруднения, в связи с чем руководство компании обратилось к новому инвестору, ООО "Капитал-Профит", с просьбой профинансировать завершение строительства объекта.

В результате стороны (ООО "СоюзСтрой", ООО "Лаура-Профит", ООО "Капитал-Профит") пришли к соглашению о том, что ООО "Капитал-Профит" приобретет земельный участок у ООО "СоюзСтрой" и права на объект незавершенного строительства (право инвестора по инвестиционному договору) у ООО "Лаура-Профит", завершит строительство объекта, введет его в эксплуатацию, оформит право собственности на объект и земельный участок и сдаст их в долгосрочную аренду ООО "Лаура-Профит" под дилерский автоцентр "Рено".

Во исполнение вышеуказанных договоренностей 23.12.2014 между ООО "Лаура-Профит" и ООО "Капитал-Профит" был заключен договор б/н уступки прав (цессии) по инвестиционному договору (далее - договор цессии), предметом которого стал переход прав и обязанностей инвестора по инвестиционному договору, заключенному между инвестором (ООО "Лаура-Профит") и собственником земельного участка (застройщиком, ООО "СоюзСтрой") для реализации инвестиционного проекта по строительству объекта нежилого фонда - здания автосервиса с демонстрационным залом (согласно разрешению на строительство N RU47504106-308 от 23.12.2013).

В результате исполнения данного договора цессии ООО "Капитал-Профит" стало инвестором по инвестиционному договору.

29.12.2014 ООО "СоюзСтрой" и ООО "Капитал-Профит" заключили договор купли-продажи земельного участка, на основании которого ООО "Капитал-Профит" зарегистрировало право собственности на земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности ООО "Капитал-Профит" от 02.02.2015.

Как указывает истец, в результате названных сделок ООО "Капитал-Профит" стало единовластным владельцем прав на земельный участок и объект нежилого фонда - здания автосервиса с демонстрационным залом (созданного по инвестиционному договору на основании разрешения на строительство N RU47504106-308 от 23.12.2013, готовностью 90%).

В период с декабря 2014 года по апрель 2016 года со стороны ООО "Капитал-Профит" в отношении строящегося объекта проводились работы по подключению электроснабжения объекта, вводу в эксплуатацию котельной на дизельном топливе, по монтажу и наладке технологического оборудования, по подготовке и проведению комплексного опробования и пуско-наладочных работ.

08.04.2016 ООО "Капитал-Профит" получило от Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов N 08042016/3.

В целях соблюдения процедуры оформления прав на объект, в частности, для введения объекта в эксплуатацию, ООО "Капитал-Профит" 19.05.2017 получило решение о внесении изменений в разрешение на строительство, которым было зафиксировано следующее изменение в разрешении на строительство N RU47504106-308 строка "Кому" изложена в следующей редакции: "Обществу с ограниченной ответственностью "Капитал-Профит" 191015, г. Санкт-Петербург, ул. Тверская, д. 8 корп. 2 лит. Б".

Между тем, к концу 2016 года практически все компании, входящие в сеть автомобильных дилеров "Лаура", были признаны банкротами по искам АО "Альфа-Банк".

Так, решением арбитражного суда от 22.02.2016 по делу N А56-89446/201 ООО "СоюзСтрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; решением суда от 24.11.2016 по делу N А56-90096/2015 ООО "Лаура-Профит" признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство.

В процедуре ведения дел о банкротстве конкурсные управляющие ООО "СоюзСтрой" и ООО "Лаура-Профит" оспаривали сделки по отчуждению земельного участка и объекта, однако в удовлетворении заявленных требований о признании сделок недействительными было отказано, права владения земельным участком и объектом сохранились за ООО "Капитал-Профит".

В рамках дела N А56-89446/2015 по ходатайству временного управляющего определением от 22.03.2016 арбитражный суд в порядке пункта 1 статьи 46 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" принял меры по обеспечению имущественных интересов кредиторов и должника в форме запрета Управлению Росреестра по Ленинградской области осуществлять государственную регистрацию любых обременений, в том числе залога, а также перехода права собственности на земельный участок площадью 3 500 кв.м с кадастровым номером 47:07:0612001:56, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Свердловское поселение, Мурманское шоссе, 16 км.

Установив, что притязания ООО "СоюзСтрой" на вышеуказанное недвижимое имущество в целях включения в конкурсную массу разрешены в обособленном споре по делу о банкротстве N А56-89446/2015-3.7, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительным договора купли-продажи от 29.12.2014 и истребовании земельного участка у ООО "Капитал-профит" отказано вступившим в законную силу определением арбитражного суда от 03.07.2017, арбитражный суд определением от 31.08.2018 по делу N А56-89446/2015 отменил меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника ООО "Союзстрой", принятые на основании определения арбитражного суда от 22.03.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0612001:56.

Определением от 28.08.2017 по делу N А56-90096/2015 арбитражный суд по заявлению конкурсного кредитора АО "Альфа-Банк" принял меры по обеспечению предъявленных требований и установил запрет ООО "Капитал-Профит" совершать сделки, направленные на отчуждение или обременение прав требования по договору об инвестиционной деятельности от 01.07.2012 N 01/12 ИН.

Определением от 12.09.2017 по делу N А56-90096/2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.07.2018, конкурсному управляющему отказано в удовлетворении заявления о признании недействительной сделки должника с ООО "Капитал-профит", опосредованной договором б/н от 23.12.2014 о замене стороны инвестора в договоре от 01.07.2012 N 01/12 ИН, и применении последствий недействительности сделки. Обеспечительные меры, принятые по обособленному спору, на основании определения от 28.08.2017, отменены.

В тоже время, в связи с потерей потенциального арендатора (банкротство ООО "Лаура-Профит"), в интересах которого строился автосалон, ООО "Капитал- Профит" потеряло коммерческий интерес к объекту, в результате чего земельный участок с неотделимыми улучшениями и права по инвестиционному договору были отчуждены ООО "Итнок" по договору купли-продажи от 26.12.2016.

В дальнейшем, дополнительным соглашением от 30.03.2017 N 1 к договору купли-продажи стороны закрепили, что ООО "Капитал-Профит" продолжит осуществлять функции застройщика земельного участка по строительству объекта вплоть до ввода объекта в эксплуатацию.

В связи с принятыми арбитражным судом обеспечительными мерами исполнение сторонами договора купли-продажи от 26.12.2016 земельного участка и объекта было приостановлено до рассмотрения арбитражных дел по существу и отмены обеспечительных мер.

После отмены обеспечительных мер ООО "Итнок" 17.10.2018 зарегистрировало право собственности на земельный участок, однако ООО "Капитал-Профит" обязательства по вводу объекта в эксплуатацию до настоящего времени не исполнило.

Решением Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 25.12.2018 ООО "Итнок" отказано во внесении изменений в разрешение на строительство от 23.12.2013 N RU47504106-308, выданное Администрацией муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, на основании пунктов 1 и 8 части 21.15 статьи 51 ГрК РФ в связи с отсутствием документов, предусмотренных частью 7 указанной статьи, и подачей заявления о внесении изменений в разрешение на строительство менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство.

Ссылаясь на то, что объект построен на законных основаниях, соответствует разрешительной документации, требованиям технических регламентов и проектной документации, прошедшей негосударственную экспертизу, имеет заключение о соответствии, но не введен в эксплуатацию, поскольку срок разрешения на строительство (до 23.12.2014) из-за судебных споров и наложенных в ходе их рассмотрения обеспечительных мер истек, ООО "Итнок" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на самовольную постройку в порядке статьи 222 ГК РФ к ООО "Капитал-Профит", которое признало исковые требования.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения сторон, в иске отказал.

Апелляционный суд не находи оснований для отмены судебного акта.

По смыслу положений пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу части 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта проектной документации.

По смыслу приведенных норм в целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 этой же статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу пункта 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит, в том числе выяснение вопроса о соблюдении при строительстве объекта градостроительных, строительных норм и правил, о соответствии постройки требованиям законодательства, и отсутствии при ее эксплуатации угрозы имуществу, жизни и здоровью граждан.

Между тем, как следует из разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления N 10/22, в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Являясь правообладателем земельного участка и обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском к ООО "Капитал-Профит", ООО "Итнок" указало на то, что объект возведен с получением всех необходимых разрешений, в связи с чем применительно к абзацу 2 пункта 25 Постановления N 10/22 надлежащим ответчиком является застройщик.

При этом истец исходит из того, что под "необходимыми разрешениями на создание постройки" в пункте 25 Постановления N 10/22 понимается только разрешение на строительство.

Как считает истец, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 ГрК РФ) не является таким "разрешением", поскольку его получение происходит после постройки объекта, в связи с чем любой объект создается в его отсутствие. Более того, ООО "Итнок" считает, что в случае наличия у него либо у ООО "Капитал-Профит" разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, инициировать настоящий спор не имело бы смысла, поскольку истец мог бы в установленном действующим законодательством порядке зарегистрировать право собственности на объект.

С учетом этого истец полагает, что требования о признании права собственности на спорный объект в порядке статьи 222 ГК РФ должны быть предъявлены ООО "Итнок" (собственником земельного участка, на котором возведена самовольная постройка) к застройщику (ООО "Капитал-Профит"), не являющемуся владельцем земельного участка.

ООО "Итнок" также считает, что привлечение органа местного самоуправления в качестве ответчика по настоящему иску не соответствует разъяснениям пункта 25 Постановления N 10/22 (поскольку участок не принадлежит застройщику, а разрешение на строительство было получено).

Апелляционный суд полагает правильными выводы суда первой инстанции, отклонившего указанные доводы ответчика.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения. Согласно ГрК РФ под такими разрешениями понимаются разрешение на строительство (статья 51 ГрК РФ) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 ГрК РФ).

Статьями 51 и 55 ГрК РФ предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

При строительстве объекта недвижимости в соответствии с положениями статьи 54 ГрК РФ должен осуществляться государственный строительный надзор, в том числе надзор соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства. По делам о признании права собственности на самовольные постройки в порядке статьи 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Из буквального содержания абзаца 3 пункта 25 Постановления N 10/22 следует, что орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка, является ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку в том случае, если на ее создание не были получены необходимые разрешения, а не только разрешение на строительство, как толкует данное положение истец.

При этом в пункте 26 Постановления N 10/22 имеется прямое указание на отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.

Поскольку спор между собственником земельного участка и застройщиком о наличии права собственности на объект в данном случае отсутствует, ООО "Капитал-Профит", кроме прочего не заявляющий в рамках данного дела каких-либо встречных требований, учитывая в том числе содержание договора купли-продажи от 26.12.2016, во всяком случае не может являться единственным ответчиком по данному делу, а сделанное им признание иска противоречит закону и может нарушать права других лиц, в связи с чем не подлежало принятию судом (часть 5 статьи 49 АПК РФ).

В свою очередь, от привлечения к участию в деле в качестве соответчика органа местного самоуправления, на территории которого находится объект, как лица, уполномоченного выдавать разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, чьи права были непосредственно затронуты несоблюдением порядка создания объекта недвижимого имущества, истец категорически отказался.

Исходя из принципа диспозитивности при отказе истца от привлечения соответчика, суд первой инстанции правомерно рассмотрел дело по предъявленному иску.

Апелляционный суд полагает, что истец ошибочно применяет к спорной ситуации разъяснения, приведенные в абзаце втором пункта 25 Постановления N 10/22. В этих разъяснениях изложена иная правовая ситуация, нежели сложившаяся в отношениях истца и ответчика, а именно идет речь о случае осуществления строительства на земельном участке, изначально не принадлежащем застройщику. В рассматриваемом же случае строительство осуществлялось ООО "Капитал-Профит", являющимся одновременно и собственником земельного участка, и застройщиком объекта недвижимости (на основании договора купли-продажи от 29.12.2014). Впоследствии истец на основании договора от 26.12.2016 одновременно приобрел права и на участок, и на неотделимые улучшения, находящиеся на нем. Причем приобретены были права (требования) и обязанности, принадлежащие продавцу (ООО "Капитал-Профит") по договору об инвестиционной деятельности N 01/12 ИН от 01.07.2012.

В связи с изложенным доводы апелляционной жалобы отклоняются апелляционным судом как несостоятельные, необоснованные и не опровергающие правомерные выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении.

Принимая во внимание, что судом правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со статьей 71 АПК РФ исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, и нормы процессуального права при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.09.2020 по делу N А56-11662/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова Н.С. Полубехина