Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2020 г. N 15АП-13397/20 по делу N А32-42146/2018

город Ростов-на-Дону

17 ноября 2020 г.

дело N А32-42146/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яицкой С.И., судей Маштаковой Е.А., Попова А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны (ИНН 366217910732, ОГРНИП 304366220400126)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2020 по делу N А32-42146/2018

по иску индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны к ответчикам: управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304038634, ОГРН 1022300778752); администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Комарова Светлана Валериевна (далее - ИП Комарова С.В., предприниматель. истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - управление) о признании недействительным договора аренды от 30.11.2011 N 4000004254 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3, применении последствий недействительности сделки в виде возврата денежных средств, уплаченных по указанному договору.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.07.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.11.2019 решение суда первой инстанции от 04.04.2019 и постановление апелляционного суда от 05.07.2019 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции указал, что спор рассмотрен без привлечения в качестве ответчика стороны договора аренды - администрации г. Геленджик; суды не исследовали аукционную документацию, предшествующую заключению договора, проект договора, не выяснили волю администрации относительно допустимого использования земельного участка для целей строительства, не проанализировали пункты 4.1.12, 4.1.16, 4.1.19, 4.1.23, 4.2.4, 4.3.3, 4.3.4, 10.5, 10.6, 10.7, 10.8 договора аренды, не оценили доводы предпринимателя о последующем поведении администрации при исполнении договора аренды; суды не учли содержание судебных актов по делам: N А32-35218/2017, N А32-89/2017, N А32-26377/2012, N А32-24419/2016 и N 33-4526; не исследовали вопрос о моменте возникновения у истца заблуждения относительно качеств земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3, обоснованности избранного им способа защиты, исходя из названного обстоятельства, а также фактических обстоятельств, послуживших основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 30.11.2011 по иску администрации в деле N А32-33483/2017.

При новом рассмотрении дела определением от 12.12.2019 к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация образования город-курорт Геленджик (далее - администрация, ответчик).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2020 в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что при заключении спорного договора истцу надлежало исходить из вида разрешенного использования земельного участка - для размещения спортивной площадки, не предполагающего капитального строительства. Проанализировав условия договора аренды, суд пришел к выводу о том, что их содержание не может ввести в заблуждение относительно качеств предмета договора - земельного участка, предназначенного для размещения спортивной площадки. Разрешение на строительство выдано истцу на основании вступившего в законную силу судебного акта. Судебные акты по иным делам не содержат выводов относительно возможности строительства в границах спорного земельного участка. Из материалов дела не усматривается воля администрации на предоставление спорного земельного участка в целях строительства. На стороне арендатора не могло возникнуть заблуждения относительно предмета договора.

Не согласившись с данным судебным актом, ИП Комарова С.В. обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда от 29.06.2020 отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что спортивная площадка может быть объектом капитального строительства. Данное обстоятельство подтверждается фактом выдачи администрацией разрешения на строительство спортивной площадки, признании в судебном порядке незаконным отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка. Суд кассационной инстанции в судебном акте по делу N А32-33483/2017 не сделал вывод об отсутствии оснований для заблуждения предпринимателя при заключении договора аренды и не опроверг факты наличия у предпринимателя основания для такого заблуждения.

В отзывах на апелляционную жалобу управление и администрация просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на то обстоятельство, что предоставление истцу спорного земельного участка для размещения спортивной площадки не предполагало возможность строительства капитальных объектов на данном участке.

В судебное заседание истец и ответчики явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 09.11.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 16.11.2020. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, по итогам проведения публичных торгов между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (арендодатель) и ИП Комаровой С.В. (арендатор) заключен договор аренды N 4000004254 от 30.11.2011 сроком на 49 лет в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3, площадью 1 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Луначарского, 1б, для целей размещения спортивной площадки.

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок фактически передан предпринимателю 24.11.2011.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с условиями договора аренды N 4000004254 от 30.11.2011 арендатором были уплачены задаток в счет обеспечения оплаты права на заключение договора аренды земельного участка и арендная плата в общем размере 6 114 117,80 руб. по платежным поручениям: N 344 от 21.11.2011, N 349 от 29.11.2011, N 63 от 05.11.2013, N 110 от 19.04.2014, N 32 от 10.04.2015, N 90 от 30.06.2015, N 343 от 16.12.2015, N 12 от 08.04.2016, N 58 от 08.07.2016, N 1 от 09.01.2017, N 12 от 07.04.2017, N 26 от 10.07.2017, N 38 от 09.10.2017.

На предоставленном истцу в аренду земельном участке ИП Комаровой С.В. на основании выданного администрацией разрешения N Ru233303000-037-Ю от 17.07.2014 возведен объект капитального строительства 5,98 м на 3 м.

Поскольку ИП Комаровой С.В. было отказано в выдаче разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию, предприниматель обратилась в суд с иском о признании права собственности на данный объект.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2017 по делу N А32-35218/2017 в удовлетворении исковых требований отказано в связи с тем, что спорное строение не является спортивной площадкой, правовых оснований для возведения спорного объекта у истца не имелось.

Полагая, что договор аренды N 4000004254 от 30.11.2011 является недействительным, поскольку заключен под влиянием заблуждения относительно возможности возведения на земельном участке объектов капитального строительства, ИП Комарова С.В. обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату совершения оспариваемой сделки) предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ИП Комарова С.В. ссылалась на то обстоятельство, что договор аренды N 4000004254 от 30.11.2011 заключен под влиянием заблуждения относительно возможности возведения на арендованном земельном участке объекта капитального строительства.

Отказывая в удовлетворении заявленных предпринимателем требований, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что условия договора аренды и конкурсной документации не предполагали предоставление земельного участка с целью строительства.

Так, из материалов дела следует, что в извещении о проведении торгов было указано целевое назначение спорного земельного участка - для размещения спортивной площадки.

В конкурсной документации указано, что победителю аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, предназначенных для строительства, при проектировании, строительстве и последующей эксплуатации объекта необходимо выполнить нормы действующего законодательства Российской Федерации и Краснодарского края и основанные на них требования федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти края, органов местного самоуправления и других организаций, выполнить технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. По земельным участкам застройку осуществлять после выполнения условий, указанных в заключениях инспектирующих и контролирующих служб и ведомств. Срок строительства не должен превышать 3 года.

Организатором торгов в извещении о проведении аукциона опубликована примерная форма договора аренды.

В пункте 4.1.12 примерной формы договора указана обязанность арендатора не допускать строительства новых объектов, реконструкцию существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

Пунктом 4.1.16 примерной формы договора предусмотрена обязанность арендатора при изменении целевого назначения зданий, строений и сооружений (или их частей), расположенных на участке, обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор и за перерасчетом арендой платы.

Согласно пункту 4.1.19 примерной формы договора в случае перехода прав на здания, строения, сооружения к другим лицам вносить арендую плату до момента расторжения договора.

В соответствии с пунктом 4.1.23 примерной формы договора в случае завершения строительства и ввода в эксплуатацию строящегося на земельном участке объекта, в течение 10 дней обратиться к арендодателю за перерасчетом арендной платы.

В пункте 4.2.4 примерной формы договора предусмотрено право арендатора в соответствии с законодательством возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктами 4.3.3 и 4.3.4 примерной формы договора предусмотрено, что арендатор не вправе нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок, а также занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями без согласования в установленном порядке; использовать возведенные здания, строения, сооружения до приемки их в эксплуатацию в установленном порядке.

Указанные пункты примерной формы договора включены в договор N 4000004254 от 30.11.2011, заключенный между администрацией и ИП Комаровой С.В. по итогам торгов.

В раздел 10 указанного договора также включены пункты, содержащие условия, указанные в извещении о проведении торгов.

Так, в соответствии с пунктом 10.5 договора арендатору при проектировании, строительстве и последующей эксплуатации объекта необходимо выполнить нормы действующего законодательства Российской Федерации, Краснодарского края и основанные на них требования федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти края, органов местного самоуправления и других организаций.

Арендатору необходимо выполнить технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (пункт 10.6 договора). Срок строительства не должен превышать 3 года (пункт 10.7 договора). Арендатору перед началом строительных работ осуществить ограждение строительной площадки (пункт 10.8 договора).

В кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3, площадью 1 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Луначарского, 1б, указан вид разрешенного использования - для размещения спортивной площадки. Данный вид разрешенного использования также указан в пункте 1.1 договора аренды N 4000004254 от 30.11.2011.

В извещении о торгах имелось указание на необходимость выполнения технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Кроме того, в извещении о проведении торгов отсутствовала информация о невозможности капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0408049:3, а в заключенном по их итогам договоре аренды N 4000004254 от 30.11.2011 прямо предусмотрено право арендатора возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования участка и утвержденной проектной документацией на основании соответствующего разрешения на строительство.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, из условий извещения о проведении торгов, а также заключенного по итогам торгов договора аренды N 4000004254 от 30.11.2011 (пункты 4.1.12, 4.1.16, 4.1.19, 4.1.23, 4.2.4, 4.3.3, 4.3.4, 10.5, 10.6, 10.7, 10.8), следовало право арендатора осуществлять на земельном участке строительство объектов и подключение построенных объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Кроме того, последующее поведение арендодателя также позволяло истцу считать осуществление строительства объекта на спорном земельном участке соответствующим условиям договора аренды N 4000004254 от 30.11.2011.

Так, на основании определения Воронежского областного суда от 23.08.2012 по делу N 33-4526 ИП Комаровой С.В. выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3.

При этом в градостроительном плане данного земельного участка указаны вспомогательные виды использования земельного участка: "размещение хозяйственных построек, площадки для занятий физкультурой и спортом, активных игр" и "размещение хозяйственных построек; размещение открытых бассейнов, площадок для занятий физкультурой и спортом, спортивных корпусов".

На основании решения Ленинского районного суда г. Воронежа от 14.02.2013 N 2-1137/13 администрацией ИП Комаровой С.В. 17.07.2014 выдано разрешение N Ru233303000-037-Ю на строительство объекта (спортивной площадки площадью 749 кв.м) на спорном земельном участке сроком - до 17.01.2015.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-26377/2012 признано незаконным бездействие администрации по выдаче ИП Комаровой С.В. технических условий подключения к инженерным сетям земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408049:3.

В рамках дела N А32-24419/2016 администрации отказано в удовлетворении исковых требований к ИП Комаровой С.В. о расторжении договора аренды N 4000004254 от 30.11.2011 в связи с неосвоением земельного участка. В рамках указанного дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в период с 30.11.2011 по 17.07.2014 предприниматель оспаривала неправомерные действия администрации и ее структурных подразделений по выдаче технических условий на подключение к инженерным сетям, градостроительного плана и разрешения на строительство.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 по делу N А32-40715/2016 администрации отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения антимонопольного органа от 29.09.2016, которым действия администрации по отказу в выдаче ИП Комаровой С.В. разрешения на строительство на земельном участке, расположенном по адресу: г. Геленджик, ул. Луначарского, 1 б, признаны незаконными.

Отказывая в удовлетворении требований ИП Комаровой С.В. о признании незаконным отказа администрации в выдаче разрешения на строительство на спорном земельной участке от 02.08.2016 в рамках дела N А32-89/2017, суд указал, что права предпринимателя относительно спора о выдаче разрешения на строительство восстановлены антимонопольной службой и судом в рамках дела N А32-40715/2016.

В рамках дела N А32-35218/2017 ИИ Комаровой С.В. отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на объект, возведенный на спорном земельном участке, поскольку причиной отсутствия необходимой разрешительной документации на строительство спорного объекта в рассматриваемом деле являлась небрежность застройщика.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что условия документации об аукционе, договора аренды N 4000004254 от 30.11.2011, последующие действия арендодателя, а также выводы судов, изложенные в вышеназванных судебных актах, допускали строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0408049:3 объектов в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования земельного участка.

Ссылаясь на факт заблуждения относительно возможности возведения на арендованном земельном участке объекта капитального строительства, ИП Комарова С.В. указывает, что в рамках дела N А32-35218/2017 суд расторг договор аренды N 4000004254 от 30.11.2011 и обязал предпринимателя снести объект капитального строительства, возведенный на данном земельном участке.

Между тем, материалы дела не свидетельствуют о заблуждении ИП Комаровой С.В. относительно цели предоставления спорного земельного участка - размещения спортивной площадки, указанной в договоре аренды N 4000004254 от 30.11.2011.

Основанием для расторжения договора аренды N 4000004254 от 30.11.2011 в судебном порядке послужил вывод судов о том, что ИП Комарова С.В. не приступила к использованию земельного участка по целевому назначению.

В рамках дела N А32-33483/2017 суды пришли к выводу о том, что Комаровой С.В. обязанность арендатора по освоению спорного земельного участка не исполнена, земельный участок использовался предпринимателем не по целевому назначению. Строительство спортивной площадки арендатором не осуществлено. Неиспользование земельного участка в целях аренды длительное время (более трех лет) свидетельствует о существенном нарушении условий договора и является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя по правилам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды квалифицировали построенный истцом на земельном участке объект капитального строительства площадью 14,7 кв. м как объект, возведенный в отсутствие разрешительной документации и не имеющий отношения к спортивной площадке.

Из материалов дела следует, что истцу 17.07.2014 выдано разрешение N Ru233303000-037-Ю на строительство объекта - спортивной площадки площадью 749 кв.м, сроком - до 17.01.2015. В установленный разрешением срок ИП Комаровой С.В. строительство указанного объекта на спорном земельном участке не осуществлялось.

Актом осмотра от 19.01.2017 зафиксировано расположение на не огороженном участке с кадастровым номером 23:40:0408049:3 некапитального сооружения (вагон-бытовка), конструкций из металлических труб, одноэтажного капитального строения, не являющегося вспомогательным для спортивной площадки, складирование на участке строительных материалов, мусора.

Решением суда от 26.12.2017 по делу N А32-35218/2017 Комаровой С.В. отказано в удовлетворении заявленных к администрации исковых требований о признании права собственности на объект капитального строительства общей площадью 14,7 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0408049:3. В рамках указанного дела суд признал не доказанным наличие совокупности обстоятельств, позволяющих легализовать возведенный на земельном участке объект капитального строительства.

В рамках дела N А32-33483/2017 суды указали, что в связи с расторжением договора аренды предприниматель обязан вернуть земельный участок администрации в состоянии не хуже, чем он его получил, осуществить снос самовольной постройки и демонтировать временные конструкции из металлических труб.

Таким образом, вышеназванные обстоятельства не свидетельствуют о том, что при возведении объекта капитального строительства на спорном земельном участке, не соответствующем его разрешенному использованию и в отсутствие разрешения на строительство ИП Комарова С.В. заблуждалась относительно условий договора аренды N 4000004254 от 30.11.2011.

Учитывая изложенное, правовые основания для признания недействительным договора аренды от 30.11.2011 N 4000004254 на основании пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае несогласия суда апелляционной инстанции только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2020 по делу N А32-42146/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Яицкая

Судьи

Е.А. Маштакова А.А. Попов