Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2020 г. N 15АП-17012/20 по делу N А32-54957/2019

город Ростов-на-Дону

20 ноября 2020 г.

дело N А32-54957/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яицкой С.И.,

судей Маштаковой Е.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика - представителя Кацалапа Т.И. по доверенности от 10.12.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2020 по делу N А32-54957/2019

по иску администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный лагерь "дом отдыха "Колос" (ИНН 2318011294, ОГРН 1022302796350)

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный лагерь" дом отдыха "Колос" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 4 704 418,55 руб., из которых: 3 890 487, 48 руб. основного долга, 813 931,07 руб. неустойки; о расторжении договора аренды от 12.10.1998 N 4900001092 о предоставлении в пользование земельных участков с кадастровыми номерами: 23:49:0110004:18, 23:49:0110004:20, 23:49:0110005:30, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, Сочинское шоссе, 6-А, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права общества с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный лагерь "дом отдыха "Колос".

Исковые требования администрации мотивированы изменением поправочных коэффициентов целевого использования земельного участка и неисполнением ответчиком обязательств по внесению начисленной с учетом указанных коэффициентов арендной платы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2020 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что на договор аренды от 12.10.1998 не распространяются положения Земельного кодекса Российской Федерации о нормативном регулировании арендной платы, что следует из толкования пункта 2.4 договора и дополнительного соглашения. Системное толкование условий договора аренды указывает, что стороны договорились об изменении размера арендной платы только при изменении базовых (исходных ставок), при этом условиями договора не предусматривается одностороннее изменение арендодателем способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация города Сочи обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда от 07.09.2020 отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам за период с 01.07.2017 по 30.09.2019, которая до настоящего времени не погашена, что является основанием для расторжения договора аренды.

В судебное заседание истец явку представителя не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании 09.11.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 16.11.2020. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы города Сочи от 04.08.1988 N 682/1 между комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный лагерь" (арендатор) заключен договор от 12.10.1998 N 4900001092 аренды земельного участка площадью 30 339 кв. м, часть которого (площадью 14 600 кв. м) является территорией лесопарковых насаждений.

Дополнительным соглашением от 06.03.2013 в договор N 4900001092 внесены изменения, согласно которым объектом аренды являются участки с кадастровыми номерами: 23:49:0110004:18 (площадью 29 171 кв. м), 23:49:0110004:20 (площадью 1168 кв. м) и 23:49:0110004:30 (площадью 1203 кв. м).

Администрацией произведен расчет арендной платы за земельные участки по договору от 04.08.1988 N 682/1 с применением поправочных коэффициентов, предусмотренных постановлением администрации от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов".

Согласно расчету администрации арендная плата исходя из площади земельных участков 31 542 кв. м по договору от 12.10.1998 N 4900001092 составляет 2 395 725 руб. в год.

По расчету администрации за период 01.07.2017 по 30.09.2019 размер арендной платы с учетом произведенных арендатором оплат составил 3 890 487,48 руб.

Поскольку задолженность не оплачена в установленный срок, администрацией начислена неустойка, согласованная сторонами в дополнительном соглашении от 11.01.2016 к договору аренды (0,05 % за каждый календарный день просрочки), в сумме 813 931,07 руб.

С целью досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 26.07.2019 N 16271/02-05-16 с требованием об оплате существующей задолженности и неустойки.

Поскольку ответчиком в добровольном порядке не погашена сумма задолженности, образовавшаяся ввиду перерасчета арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В порядке статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В силу подпункта 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды от 12.10.1998 N 4900001092 заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 (в настоящее время - статьи 39.7) Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации), а также наличием условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 постановления от 17.11.2011 N 73.

В нем указано, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды от 12.10.1998 N 4900001092 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Истолковав условия договора аренды (пункт 2.4), с учетом содержания дополнительного соглашения от 22.12.2010 N 1, по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции указал, что на договор от 12.10.1998 N 4900001092 не распространяются положения Земельного кодекса о нормативном регулировании арендной платы. Данный договор не содержит указание на наличие у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок). Из условий договора (с учетом дополнительных соглашений к нему) не следует право арендодателя на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета. В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения сторонами соответствующего соглашения. Односторонне изменение администрацией методики исчисления арендной платы, при отсутствии подписанного ответчиком нового дополнительного соглашения к договору аренды, меняющего формулу расчета арендной платы, является неправомерным.

Поскольку арендодателю не предоставлено право в одностороннем порядке изменять формулу расчета арендной платы, при том, что доказательства изменения соглашением сторон предусмотренной договором методики определения размера арендной платы в деле отсутствуют, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что новые формулы расчета не подлежат применению к отношениям сторон.

Довод администрации о необходимости применения к отношениям сторон действующих поправочных коэффициентов не основан на нормах гражданского и земельного законодательства, не учитывает разъяснения, приведенные в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, а также буквальное содержание договора от 12.10.1998 N 4900001092 и дополнительного соглашения к нему от 22.12.2010 N 1.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что указанное толкование условий договора аренды от 12.10.1998 N 4900001092 дано судами трех инстанций в судебных актах по делу N А32-2133/2017 по иску администрации о взыскании арендной платы с общества за период с 01.01.2012 по 30.06.2016.

В материалы дела ответчиком представлены доказательства внесения арендной платы за спорный период в соответствии с условиями договора с учетом дополнительного соглашения от 22.12.2010 N 1, установившего новый порядок определения размера арендной платы (соглашение об установлении твердого ее размера по согласованной сторонами формуле).

Поскольку из материалов дела следует, что у ответчика не имеется задолженности по арендной плате за спорный период, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для начисления неустойки и расторжения договора аренды от 12.10.1998 N 4900001092.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2020 по делу N А32-54957/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Яицкая

Судьи

Е.А. Маштакова А.А. Попов