Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2020 г. N 05АП-6559/20 по делу N А51-6738/2020

г. Владивосток

23 ноября 2020 г.

Дело N А51-6738/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 ноября 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-6559/2020

на решение от 02.09.2020 судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-6738/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608; ОГРН 1032501280602)

к индивидуальному предпринимателю Картоеву Рукману Султановичу (ИНН 254000204440, ОГРН 304254036300068),

о расторжении договора, освобождении имущества,

при участии: от истца: представитель Грачева А.Ю. по доверенности от 17.12.2019 сроком действия до 31.12.2020, диплом о высшем юридическом образовании от 16.06.2010, паспорт;

от ответчика: представитель Струкова Л.А. по доверенности от 14.09.2018 сроком действия на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании от 30.06.2006, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Картоеву Рукману Султановичу (далее - ИП Картоев, ответчик, предприниматель) о расторжении договора от 01.03.2005 N 01-16109-001-Н-АР-8910-00 аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды), расположенного, по адресу: г. Владивосток, ул. Леонова, 1, для использования в целях: склад, авторемонт, заключенного с ИП Картоевым в части следующих объектов недвижимого имущества:

- здания контрольно-пропускного пункта с кадастровым номером 25:28:020035:151, площадью 40,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Леонова, д. 1;

- здания караульного помещения с пристройкой с кадастровым номером 25:28:020035:151, площадью 69,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Леонова, д. 1 (далее - спорное имущество);

об обязании ИП Картоева освободить и передать УМС по акту приема-передачи в пригодном для его дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда спорное имущество.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.09.2020 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 02.09.2020 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на материалы дела, обстоятельства взаимоотношений сторон указывает на то, что ответчиком не устранены выявленные нарушения договора аренды.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ИП Картоева поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал, представитель истца ответчика на доводы жалобы возразил.

Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Муниципальное образование город Владивосток является собственником следующих объектов недвижимости: - нежилого здания - склад, площадью 786,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Леонова, д. 1, с кадастровым номером 25:28:020035:149, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 13.04.2020 N 25/000/002/2020-134191; - нежилого здания - контрольно-пропускной пункт, площадью 44,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Леонова, д. 1, с кадастровым номером 25:28:020035:150, согласно выписки из ЕГРН от 13.04.2020 N 25/000/002/2020-134190; -нежилого здания - контрольно-пропускной пункт, площадью 40,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Леонова, д. 1, с кадастровым номером 25:28:020035:151, согласно выписки из ЕГРН от 13.04.2020 N 25/000/002/2020-134186; - нежилого здания - караульное помещение, площадью 69,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Леонова, д. 1, с кадастровым номером 25:28:020035:152, согласно выписки из ЕГРН от 13.04.2020 N 25/000/002/2020-134189.

Указанные здания склада, контрольно-пропускных пунктов и караульного помещения предоставлены в аренду ИП Картоеву на основании договора от 01.03.2005 N 306/05, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю (далее - ТУ ФАУГИ по ПК), как арендодателем, Шкотовской квартирно-эксплуатационной частью (далее - Шкотовская КЭЧ), как балансодержателем, и предпринимателем, как арендатором.

Арендодатель при участии балансодержателя сдали во временное пользование арендатору недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Леонова, 1, в/г Владивосток-50, общей площадью 1 839,8 кв.м., в том числе: нежилое здание караульного помещения инв. 5 (лит. Б) с пристройкой (лит. Б1), площадью 69,8 кв.м.; нежилое здание караульного помещения инв. 7 (лит. В), площадью 40,4 кв.м; нежилое здание склада инв. 9 (лит. А), площадью 899,0 кв.м; нежилое здание склада инв. 10 (лит. Е), площадью 786,4 кв.м; нежилое здание караульного помещения инв. 11 (лит. Д), площадью 44,2 кв.м.

Цель использования арендованного имущества: склады, авторемонт.

В соответствии с пунктом 1.2. срок действия договора аренды устанавливался до момента продажи государственного имущества, но не более чем с 01.03.2005 по 28.02.2010.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 01.10.2007 N 61 в договор аренды внесены изменения, пункт 1.1 раздела 1 "Предмет договора" изложен в новой редакции:

"Арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Леонова, 1, в/г Владивосток50, общей площадью 940,8 кв.м., в том числе: нежилое здание караульного помещения инв. 5 (лит. Б) с пристройкой (лит. Б1), площадью 69,8 кв.м.; нежилое здание караульного помещения инв. 7 (лит. В), площадью 40,4 кв.м; нежилое здание склада инв. 10 (лит. Е), площадью 786,4 кв.м; нежилое здание караульного помещения инв. 11 (лит. Д), площадью 44,2 кв.м".

Пункт 1.2. договора также изложен в новой редакции, а именно, срок действия договора устанавливался с 01.03.2005 по 30.11.2053.

Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 26.02.2020 в договор аренды от 01.03.2005 N 306/05 внесены изменения, договору аренды присвоен номер 01-16109-001-Н-АР-8910-00, преамбула договора изложена в новой редакции: "Управление муниципальной собственности г. Владивостока, в лице начальника Управления Пикула Д.В., с одной стороны, и индивидуальный предприниматель Картоев Рукман Султанович, ОГРНИП 304254036300068, дата присвоения 28.12.2004, именуемый в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:".

Согласно пункту 1.1 договора аренды цель использования арендованного имущества: склады, авторемонт.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора арендодатель обязан не менее чем за месяц письменно уведомить арендатора о необходимости освобождения имущества в связи с принятым в установленном порядке решениями о постановке здания или его части на капитальный ремонт в соответствии с утвержденным планом капитального ремонта или о его ликвидации по градостроительным причинам (основаниям).

В силу пункта 2.3.1 договора аренды арендатор обязан использовать арендуемое имущество исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1. настоящего договора.

Согласно пунктам 2.3.3, 2.3.7 договора аренды установлена обязанность арендатора содержать имущество в полной исправности и соответствующем техническом состоянии, санитарном и противопожарном состоянии, своевременно производить за свой счет текущий ремонт, также принимать участие в текущем и капитальном ремонте зданий и благоустройстве прилегающей к зданиям территории.

Истцом проведена проверка использования здания контрольно-пропускного пункта с кадастровым номером 25:28:020035:151, площадью 40,4 кв.м, и здания караульного помещения с пристройкой с кадастровым номером 25:28:020035:152, площадью 69,8 кв.м, о чем составлен акт от 07.02.2020 N 16, которым установлено, что здание контрольно-пропускной пункт с кадастровым номером 25:28:0200035:151, общей площадью 40,4 кв.м, арендатором не используется, в здании находится бытовой мусор. Здание находится в неудовлетворительном состоянии, по стене здания имеется трещина.

Здание караульное помещение с пристройкой с кадастровым номером 25:28:020035:152, общей площадью 69,8 кв.м, используется для проживания Исаковым Н.Х. совместно с женой и детьми.

Письмом от 06.03.2020 N 28/6-2099 в адрес ИП Картоева Р.С. Управлением направлена претензия с требованием об устранении выявленных нарушений в течение 10 дней с момента получения претензии, а также с предложением расторгнуть договор аренды от 01.03.2005 N01- 16109-001-Н-АР-8910-00 в случае не устранения нарушений с приложением соглашения о его расторжении.

В ответ на указанную претензию ответчик письмом от 24.03.2020 сообщил истцу, что использует арендуемое имущество по назначению в соответствии с условиями договора аренды.

На момент проведения проверки сотрудниками УМС г. Владивостока в феврале 2020 г. эксплуатация объектов была временно приостановлена по причине необходимости проведения текущего ремонта. В то же время проведение ремонтных работ в зимний период было отложено до наступления положительных значений температуры воздуха.

В здании контрольно-пропускного пункта с кадастровым номером 25:28:020035:151, караульном помещении общей площадью 69.8 кв.м., с кадастровым номером 25:28:020035:152 организованы ремонтные работы. Вход посторонних лиц на территорию объектов ограничен. После завершения ремонта, эксплуатация зданий будет возобновлена по назначению и в соответствии с условиями договора аренды.

16.04.2020 ответчик в адрес истца направил заявление о согласовании даты проведения повторного осмотра, которое оставалось без ответа.

28.04.2020 ответчик в направил уведомление о проведении осмотра арендуемых помещений 30.04.2020 в 11:00.

По результатам указанного осмотра ответчиком составлен акт от 30.04.2020, согласно которому, все допущенные нарушения устранены, истец явку своего представителя при проведении указанного осмотра не обеспечил.

Полагая, что нарушения условий договора арендатором не устранены, арендные отношения в добровольном порядке не прекращены, УМС обратилось в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сочтя, что ответчиком своевременно устранены выявленные нарушения, в связи с чем отсутствует необходимый для расторжения договора по требованию арендодателя признак существенности нарушений.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Судом первой инстанции учтены положения статей 450, 452, 619 ГК РФ, отмечено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать: нарушение арендатором условий договора, квалификацию характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (ст.452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждено, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о приведении арендованного имущества в надлежащее состояние для его целевого использования, а также в случае не устранения указанных нарушений выразил намерение расторгнуть договор.

При этом как верно установлено судом первой инстанции, до подачи иска по настоящему делу истцом проверки устранения ответчиком нарушений не проводилось.

Также истцом не представлено доказательств нарушения нахождение арендованного имущества в ненадлежащем техническом состоянии, санитарном и противопожарном состоянии, фактически акт от 07.02.2020 N 16 не содержит указанных сведений о техническом обследовании и указании нарушенных норм права, технических, санитарных и пожарных регламентов и правил.

Совместным актом проверки сторон от 19.08.2020 N 11 установлено, что при входе в нежилое здание - контрольно - пропускной пункт, с кадастровым номером 25:28:020035:152, площадью 69,8 кв. м, нежилое здание - контрольно-пропускной пункт, с кадастровым номером 25:28:020035:151, площадью 40,4 кв. м имеются вывески ИП Картоев Р.С., склад, с указанием часов работы. В зданиях выполнен косметический ремонт: побелены стены, потолки, покрашены полы. Указанные нежилые здания используется индивидуальным предпринимателем Картоевым Р.С. под хранение автомобильных запчастей.

Таким образом, суд первой инстанции верно установил, что ответчиком, выявленные нарушения устранены, арендуемое имущество используется в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, поддерживается в надлежащем состоянии.

Доводы жалобы сводятся к получившему надлежащую оценку судом первой инстанции указанию на не устранение выявленных в ходе осмотра нарушений, что противоречит установленным выше обстоятельствам дела, в связи с чем доводы апеллянта во внимание не принимаются.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.09.2020 по делу N А51-6738/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына