Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2020 г. N 13АП-24991/20 по делу N А56-82567/2019

г. Санкт-Петербург

24 ноября 2020 г.

Дело N А56-82567/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баженовой Ю.С., Галенкиной К.В.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: Шестаков В.В. (доверенность от 05.06.2019)

от ответчика: Матлахов Е.С. (доверенность от 05.06.2020)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24991/2020) ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (филиал по Северо-Западному федеральному округу) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.2020 по делу N А56-82567/2019 (судья Вареникова А.О.), принятое

по заявлению ООО "Литера"

заинтересованное лицо: ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (филиал по Северо-Западному федеральному округу)

о признании недействительным уведомления,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Литера" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (филиал по Северо-Западному федеральному округу) (далее - ответчик, Агентство) о признании недействительным уведомления от 04.04.2019 об изменении размера арендной платы по договору аренды объекта нежилого фонда от 30.12.2005 N 112.

Решением от 24.07.2020 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе ответчик, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, полагая, что заключение эксперта от 02.04.2020 N 359/04 является ненадлежащим доказательством размера арендной платы, суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.

В соответствии с частью 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела (протокола судебного заседания, вводной части решения суда), в судебном заседании 15.07.2020 судом первой инстанции была объявлена резолютивная часть решения.

В соответствии с частью 3 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявленная резолютивная часть решения должна быть подписана всеми судьями, участвовавшими в рассмотрении дела и принятии решения, и приобщена к делу.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствует подписанная судьей резолютивная часть решения, что является безусловным основанием для отмены решения суда (пункт 5 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании п. 6.1 ст. 268 АПК РФ апелляционный суд определением от 20.10.2020 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Истец требование иска поддержал, ответчик возразил против его удовлетворения, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Истец возразил против удовлетворения заявленного ходатайства.

Как следует из материалов дела, между Федеральным государственным унитарным предприятием "Издательско-полиграфический комплекс "Лениздат" (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда от 30.12.2005 N 112, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора передан объект нежилого фонда, находящийся в федеральной собственности и являющийся объектом культурного наследия федерального значения "Министерство внутренних дел", расположенный по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д.57, лит.А, помещения NN 1-Н,2-Н,3-Н,4-Н,5-Н первого этажа, антресоли, 2-4 этажей и технического этажа; помещения NN 6-Н,7-Н,8-Н,9-Н,10-Н,1 1-Н первого этажа, антресоли, 2-6 этажей и технического этажа, общей площадью 18 002,5 кв.м.для использования под производственно-складские и офисные помещения.

В соответствии с дополнительным соглашением от 11.08.2008 N 4 в связи с передачей арендованных объектов в оперативное управление Федерального государственного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (АУИПИК) полномочия арендодателя переданы Агентству.

Дополнительным соглашением от 31.05.2013 к договору цели использования арендуемого объекта изменены на нежилые, годовая арендная плата за пользование арендованным объектом установлена в размере 78 741 190 руб. 44 коп., включая НДС по ставке 18%, пункт 3.3 договора изложен в следующей редакции: "арендодатель в бесспорном и одностороннем порядке производит изменение ставки арендной платы, величина которой определяется на основании отчета об оценке независимого оценщика, но не чаще одного раза в год".

В настоящее время объект аренды учтен в Едином государственном реестре недвижимости как нежилое здание общей площадью 18 002,5 кв.м, кадастровый номер 78:31:0105603:6, количество этажей: 7, в т. ч. подземных 1, по адресу: г. Санкт-Петербург, набережная Реки Фонтанки, дом 57, литера А.

Арендодатель направил арендатору уведомление от 26.03.2019 N 460 об увеличении размера годовой арендной платы до 117 180 432 руб. 80 коп. (без учета НДС).

Полагая, что увеличение арендной платы произведено не в соответствии с условиями договора и не соответствует уровню рыночных цен, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) в силу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

В соответствии с п. 22 Постановления N 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

При разрешении споров, касающихся изменения арендной платы в одностороннем порядке, необходимо установить обязательное наличие двух взаимосвязанных условий:

увеличение платы произведено непропорционально изменению средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период;

размер новой арендной платы существенно превысил величины средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период.

Согласно заключению по результата проведенной по делу судебной экспертизы от 02.04.2020 N 359/04 рыночная стоимость права аренды здания по состоянию на 13.02.2019 составляет 81 105 533 руб. в год с учетом НДС 20% или округленно 67 587 944 руб. в год без учета НДС, что свидетельствует о несоответствии величины арендной платы объекта в оспариваемом уведомлении ее рыночной стоимости.

Оспариваемым уведомлением повышение ответчиком арендной платы произведено практически на 78 %.

Таким образом, требование истца о признании уведомления как односторонней сделки по увеличению размера арендной платы недействительным в силу ст. 10 ГК РФ является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Апелляционный суд полагает, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено. Судебная экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Доводы ответчика не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного объекта, и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования, не позволяют установить связь между предполагаемыми нарушениями при производстве экспертизы и тем, как эти нарушения повлияли на итог оценки рыночной стоимости права аренды.

Тот факт, что экспертом при проведении оценки используются термины "функциональный износ" и "внешний износ", а не "физический износ", не свидетельствует о необоснованности заключения, из которого следует, что состояние объекта оценки учитывалось при проведении экспертизы. Таким образом, несоответствие используемой терминологии не повлияло на результат оценки.

Вопреки утверждению ответчика об отсутствии в заключении эксперта исследования сегментов рынка аренды, к которым относится исследуемый объект (стр. 5 рецензии), в разделе 15.12. заключения приведен общий анализ рынка аренды в Санкт-Петербурге.

Объекты аналоги подбирались экспертом с учетом таких критериев как местоположение, площадь, назначение, что соответствует требованиям проводимой экспертизы.

В заключении указано, что экспертом применен метод анализа парных продаж, приведены формулы расчета, обоснование применяемых коэффициентов.

Работы по приспособлению объекта для современного использования проведены в 2020 году и не могут быть учтены для целей экспертизы.

Таким образом, несоответствие заключения от 02.04.2020 N 359/04, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства, наличие существенных нарушений либо замечаний при его составлении, влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки, ответчиком не доказано, противоречий в выводах эксперта апелляционным судом не установлено, в связи с чем ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы отклонено.

При разрешении вопроса о распределении понесенных по делу судебных расходов апелляционный суд учитывает, что ответчик определял размер увеличения арендной платы не произвольно, а на основании проведенной оценки, в связи с чем судебные расходы по оплате экспертизы, понесенные Обществом как лицом, заинтересованным в определении реальной рыночной стоимости права аренды, суд полагает возможным оставить на истце, расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб. относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.2020 по делу N А56-82567/2019 отменить.

Признать недействительным уведомление об изменении размера арендной платы по договору аренды объекта нежилого фонда от 30.12.2005 N 112.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (филиал по Северо-Западному федеральному округу) (адрес: 197342, Санкт-Петербург, Выборгская наб. 63 лит.А; ОГРН: 1027739550156) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Литера" (адрес: 191023, г. Санкт-Петербург, наб. Реки Фонтанки, д.57, лит.А, пом. 2Н, ОГРН: 1057813078300) 6 000 руб. пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Ю.С. Баженова К.В. Галенкина