Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2020 г. N 09АП-51366/20 по делу N А40-310160/2019

г. Москва

23 ноября 2020 г.

Дело N А40-310160/19

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.В.Захаровой,

судей В.Р.Валиева, О.Г.Головкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мурадян М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 августа 2020 года по делу N А40-310160/19,

принятое судьей Березовой О.А.,

по исковому заявлению Закрытого акционерного общества "Управление по развитию новых экономических форм производства" (ОГРН 1027739225030)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Гаврилова Е.В. по доверенности от 12.11.2020

от ответчика: Атаманов Р.С. по доверенности от 12.05.2020

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен Закрытым акционерным обществом "Управление по развитию новых экономических форм производства" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения площадью 111, 3 кв. м с кадастровым номером 77:02:0020003:5465 по адресу: г. Москва, ул. Милашенкова, д. 10 (этаж 1, пом. VI, комн. 1-6, 6А, 7, 7А, 8-10, 10А, 11, 12), - по вопросу цены выкупаемого имущества, установив ее в соответствии с заключением эксперта, составленным по результатам судебной экспертизы.

Кроме того, истец просил суд п. 2.1.7 договора исключить, п. 1.7 принять в редакции, согласно которой договор вступает в законную силу после подписания его сторонами, а в случае передачи разногласий на рассмотрение суда - с даты вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий по договору либо об обязании заключить договор; п. 2.8 принять в редакции, согласно которой продавец вправе не чаще одного раза в год осуществлять проверку и осмотр объекта с обязательным предварительным письменным уведомлением покупателя за 10 рабочих дней, при этом покупатель либо его представитель вправе присутствовать при проведении проверок и осмотров, а сами такие проверки и осмотры не должны препятствовать деятельности покупателя; п. 3.2 договора принять в редакции, в соответствии с которой оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения, за исключением случаев досрочной оплаты приобретаемого имущества по решению покупателя; п. 3.4 договора принять в редакции, которая предусматривает, что оплата по договору производится покупателем ежемесячно, при этом первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты присвоения продавцом учетного номера договору, а последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25-го числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 190 976 руб. 50 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга; п. 4.7.2 договора принять в редакции, в соответствии с которой покупатель вправе без согласия продавца передавать объект во временное владение или пользование (аренду) другим лицам, при этом покупатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору и несет ответственность за сохранность предмета залога перед продавцом; п. 5.5 договора принять в редакции:

"5.5. Продавец как залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства по оплате приобретаемого имущества в случаях:

1) выбытия предмета залога, оставленного у залогодателя, из его владения не в соответствии с условиями договора залога;

2) гибели или утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В иных случаях продавец как залогодержатель не вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и не вправе требовать взыскания в случаях, установленных в пункте 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации.";

в п. 5.9. договора установить, что сведения о размере неуплаченной покупателем в срок задолженности по договору являются коммерческой тайной и не могут быть размещены продавцом на странице Департамента на официальном сайте Мэра Москвы в сети Интернет; п. 7.4 принять в редакции, согласно которой выявление обстоятельств,

указанных в п. 7.3 договора, не влечет за собой расторжение договора; п. 7.12. договора принять в редакции, которая предусматривает, что в случае отмены судебного акта, на основании которого заключен договор или урегулированы отдельные разногласия, договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией, при этом осуществления поворота исполнения не требуется, если к этому моменту не осуществлена регистрация перехода права собственности к покупателю, с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2020 года судом разногласия урегулированы, на следующих условиях:

п. 1.7. договора принять в редакции:

"1.7. Договор вступает в законную силу с даты вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий по Договору";

п. 2.1.7. договора исключить;

п. 2.8. договора принять в редакции:

"2.8. Продавец вправе не чаще одного раза в год осуществлять проверку и осмотр объекта с обязательным предварительным письменным уведомлением Покупателя за 10 (десять) рабочих дней до проведения такого осмотра. Покупатель, его

представитель имеет право присутствовать при проведении осмотров; проверка и осмотр не должны препятствовать деятельности покупателя";

абзац первый п. 3.1 договора принять в редакции:

"3.1 Цена Объекта составляет 11 458 590 руб.";

п. 3.2. договора принять в редакции:

"3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.";

абзац первый п. 3.4 договора принять в редакции:

"Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты присвоения Продавцом учетного номера Договору. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25-го числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 190 976 руб. 50 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.";

п. 4.7.2. договора принять в редакции:

"4.7.2. Покупатель вправе без согласия Продавца передавать объект во временное владение или пользование (аренду) другим лицам. В этом случае Покупатель не освобождается от исполнения обязанностей по настоящему Договору и несет ответственность за сохранность предмета залога перед Продавцом.";

п. 5.5. договора принять в редакции:

"5.5. Продавец как залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства по оплате приобретаемого имущества в случаях:

1) выбытия предмета залога, оставленного у залогодателя, из его владения не в соответствии с условиями договора залога;

2) гибели или утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В иных случаях продавец как залогодержатель не вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и не вправе требовать взыскания в случаях, установленных в пункте 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации.";

п. 5.9. договора принять в редакции:

"5.9. Стороны признают, что сведения о размере неуплаченной покупателем в срок задолженности по договору не являются коммерческой тайной и в случае просрочки двух и более периодов оплаты в соответствии с пунктом 3.4 Договора могут быть размещены Продавцом на странице Департамента на официальном сайте Мэра Москвы в сети Интернет";

п. 7.4 принять в редакции:

"7.4. Стороны договорились о том, что выявление указанных в пункте 7.3 Договора обстоятельств не влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке.";

п. 7.12. договора принять в редакции:

"7.12. В случае отмены судебного акта, на основании которого заключен договор или урегулированы отдельные разногласия, договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией. При этом осуществления поворота исполнения (статья 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не требуется, если к этому моменту не осуществлена регистрация перехода права собственности к покупателю."

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, право устанавливать стоимость продаваемого имущества принадлежит собственнику имущества, также заявитель считает, что спорные пункты договора следует принять в редакции Департамента.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 24.08.2020 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого помещения площадью 111, 3 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Милашенкова, д. 10, - на основании договора на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы от 18.05.1994 N 03-00301/94 (в редакции дополнительного соглашения от 10.06.2010).

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен, в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного нежилого помещения.

Согласно выводам эксперта, итоговая величина без учета НДС составила 11 458 590 рублей.

Суд, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом ООО "Центр независимой экспертизы собственности" С.В. Марченковой, соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Ссылка заявителя на то, что требование истца об урегулировании разногласий по отдельным пунктам договора не подлежит удовлетворению, поскольку только на Департамент городского имущества города Москвы возложена обязанность по подготовке проекта договора, подлежит отклонению.

Основанием для обращения истца в суд явилось отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В нормах ст. 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу ст. 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Правовых оснований для отмены решения суда и урегулирования разногласий по спорным пунктам в редакции, предложенной ответчиком, а не истцом, заявитель апелляционной жалобы, не привел.

Доводы жалобы, в том числе с иным толкованием законодательства, не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине возлагаются на заявителя апелляционной жалобы, но не взыскиваются, поскольку Департамент освобожден от уплаты госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2020 года по делу N А40-310160/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.В.Захарова

Судьи

В.Р.Валиев О.Г.Головкина