Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2020 г. N 09АП-49037/20 по делу N А40-44814/2020

г. Москва

25 ноября 2020 г.

Дело N А40-44814/20

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АНО "Конгрессно-выставочное бюро города Москвы" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.07.2020 по делу N А40-44814/20,

принятое по иску ООО "Логопарк Чехов - 1" к АНО "Конгрессно-выставочное бюро города Москвы" о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Бондаренко А.В. по доверенности от 02.11.2020, диплом N ДКН 116266 от 30.03.2010,

ответчика: Гусаров И.В. по доверенности от 23.04.2020, диплом N АВС 0017310 от 29.06.1998

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Логопарк Чехов-1" обратилось в арбитражный суд с иском к автономной некоммерческой организации "Конгрессно-выставочное бюро города Москвы" о взыскании 866 900 руб., в том числе: убытки в виде восстановительного ремонта помещений в размере 767 900 руб., стоимость услуг по независимой оценке размера ущерба в размере 99 000 руб.

Решением арбитражного суда от 29.07.2020 исковое заявление удовлетворено в полном объеме.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (ответчика по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.12.2018 между ООО "Чехов-4" (первоначальный арендодатель) и Автономной некоммерческой организацией "Конгрессно-выставочное бюро города Москвы" (арендатор) заключен договор аренды N 15-КДА, в соответствии с которым арендатору во временное владение за плату были переданы первоначальным арендодателем складские и офисные помещения, находящиеся в нежилом здании, складском корпусе N 4, кадастровый номер 50:31:0000000:11432, расположенном по адресу: Московская область. Чеховский район, с. Новоселки, промзона "Новоселки", вл. 11, стр. 6 с целью размещения склада. Общая площадь помещений составляет 12 075,7 кв.м.

Акт приема-передачи помещений по договору аренды был подписан сторонами 01.12.2018.

Принимая во внимание, что новым собственником здания с 16.05.2019 является ООО "Логопарк Чехов- 1" на основании договора купли-продажи недвижимого и движимого имущества от 12.03.2019 между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 16.05.2019, в соответствии с которым произведена замена первоначального арендодателя на нового арендодателя. Условия договора аренды остались неизменными.

01.10.2019 истец направил ответчику уведомление об окончании срока действия договора аренды и предложении заключения нового договора аренды в соответствии с условиями п. 3.6 договора аренды. Тем же письмом истец уведомил арендатора о том, что в случае несогласия с предложенными условиями договор будет считаться расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты получения им уведомления.

11.11.2019 истцом от ответчика получен ответ на уведомление, в соответствии с которым АНО "Конгресс-бюро г. Москвы" отказалось от заключения договора аренды помещений на новый срок и указало на то, что последним днем аренды является 18.11.2019 с учетом получения уведомления истца 04.10.2019.

12.11.2019 истцом направлено ответчику письмо исх. N ГБ-ЛЧ-1-07 с требованием в срок до 18.11.2019 полностью освободить помещения от имеющегося имущества, устранить неисправности инженерного оборудования, установленного в помещениях, произвести уборку помещений от мусора, произвести замену неисправных механизмов, осуществить косметический ремонт помещений (устранение сколов, царапин, затертостей и т.п.), произвести замену перегоревших ламп в помещениях, демонтаж установленных ответчиком слаботочных систем, устранить иные дефекты в помещениях, которые возникли при эксплуатации помещений АНО "Конгресс-бюро г. Москвы" в период действия договора аренды.

18.11.2019 новый арендодатель явился на приемку помещения, однако арендатор надлежащим образом уполномоченного представителя на приемку-передачу помещения не направил, в связи с чем представитель арендатора отказался участвовать в процедуре возврата арендованных помещений истцу и от подписания акт возврата с перечнем не устраненных на дату возврата дефектов (недостатков) помещений.

Также истцом получено письмо от ответчика (вх. N ЛЧ1-6 от 18.11.2019), в котором арендатор настаивал на том, что помещения переданы им с учетом нормального износа и текущий их ремонт осуществлять не требуется, а также на подписании актов приема- передачи (возврата) без замечаний к выявленным недостатках помещений.

В ответ на отказ арендатора устранять выявленные недостатки, истец предложил повторно осмотреть помещения, что подтверждается письмом от 02.12.2019.

05.12.2019 произведен повторный совместный осмотр помещений, составлена дефектная ведомость с замечаниями арендатора, по мнению которого большая часть указанных недостатков относятся к нормальному износу либо имелись в помещениях в момент заезда арендатора.

В дефектной ведомости от 05.12.2019 содержатся конкретные замечания и недостатки по возвращаемому помещению из аренды, т.е. указаны конкретные виды работ и услуг для устранения замечаний указанных в дефектной ведомости и акте возврата, направленному арендодателем арендатору письмом исх. N МР-ЛЧ1-22 от 21.11.2019.

При этом, отсутствие ручек ворот, ручек переключения режимов блока управления платформой доковых ворот, неисправность электропривода, замена подоконника, дверной ручки, монтаж платы кондиционера, диагностика и техническое его обслуживание не могут относиться к естественному износу помещения.

Поскольку ответчик арендовал помещение и возвратил его в состоянии, не соответствующем тому, в каком принял помещение в аренду, затраты истца на приведение помещения в надлежащее состояние являются для него убытками, причиненными неправомерными действиями ответчика.

Истец произвел оценку стоимости восстановительного ремонта арендованного имущества, которая составила 767900 руб. по отчету оценщика; услуги по оценке составили 99 000 рублей.

Досудебная претензия ответчиком не исполнена, что послужило поводом для обращения истцом в суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не доказан факт передачи помещения истцу в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, в связи с чем взысканию подлежат убытки в виде стоимости восстановительного ремонта.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик приводит доводы о том, что истцом не доказан факт повреждения имущества; суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об истребовании у истца технических документов.

Суд отклоняет приведенные доводы заявителя апелляционной жалобы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Доводы апелляционной жалобы ответчика об отсутствии доказательств передачи помещений в надлежащем состоянии подлежат отклонению, поскольку сторонами был подписан акт приема-передачи помещений 01.12.2018, из которого следует, что арендатор не имеет каких-либо претензий и замечаний относительно состояния помещений.

Довод апелляционной жалобы ответчика об отсутствии инженерного оборудования и коммуникаций в помещениях также подлежит отклонению, так как сторонами при передачи помещений также были подписаны приложение N 1 к договору - определение помещения и площади в здании, где схематически указано наличие оборудования помещений, и приложение N 3 - акт разграничения эксплуатационной ответственности, где стороны согласовали эксплуатационной ответственность по системам вентиляции, отопления, электрики, пожаротушения, а также указано, что арендатор отвечает за арендуемое помещение в полном объеме, включая стены, перегородки, двери, окна, потолки, пол, напольное покрытие.

Довод апелляционной жалобы ответчика о необходимости предоставления технических документов на помещение и инженерное оборудование, которыми бы подтверждалось отсутствие недостатков помещений до их передачи ответчику, несостоятелен.

К отношениям сторон в рамках рассматриваемого дела подлежат применению специальные нормы гл. 34 ГК РФ. Так, ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

По аналогии с п. 1 ст. 655 ГК РФ при заключении договора аренды помещение подлежит передачи по акту приема-передачи, подписываемому обеими сторонами, в котором стороны, в том числе определяют и состояние передаваемого в аренду помещения.

В силу статьи 611 ГК РФ, на которую ссылается ответчик в апелляционной жалобе, арендатор в течение продолжительного времени имел право указать на недостатки сданного ему имущества, а также запросить недостающую, по его мнению, у арендодателя документацию, чего до предъявления иска сделано не было, что свидетельствует о злоупотреблении им правом с целью избежания ответственность за причиненные убытки истцу.

Договором аренды установлено, что арендатор обязан не совершать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик арендованного помещения (п. 2.1.4); содержать помещение (включая системы вентиляции, противопожарное оборудование и системы пожаротушения, а также все иные коммуникации, приборы и оборудование) в надлежащем состоянии в соответствии с актом разграничения эксплуатационной ответственности согласно приложению N 3 (п.2.1.6); производить в разумные сроки и за свой счет текущий ремонт помещения (п.2.1.7); содержать помещение содержать помещение и коммуникации в чистом виде, исправлять любой вред причиненный оборудованию настолько быстро, насколько это представляется возможным (п. 2.1.8, 2.1.9); не производить изменения физического состояния поверхности пола, потолка и стен в помещении, функционального имущества помещения (окна, двери и пр.), а в случае обнаружения арендодателем нарушения целостности стен, перегородок, перекрытий, переделок или прокладки сетей, искажающих первоначальное их состояние, таковые должны быть ликвидированы арендатором за его счет (п. 2.1.11).

Согласно п. 2.1.14 договора аренды арендатор по окончании срока действия договора обязан передать помещение по передаточному акту в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Таким образом, в соответствии с условиями договора аренды арендатор за свой счет восстанавливает помещения до их первоначального состояния (с учетом нормального износа).

Ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств возврата арендованного имущества в исправном состоянии, не худшем, чем при получении помещения при заключении договора; возмещения причиненного ущерба в установленные сроки и на дату судебного заседания.

В дефектной ведомости от 05.12.2019 содержатся конкретные замечания и недостатки по возвращаемому помещению из аренды, т.е. указаны конкретные виды работ и услуг для устранения замечаний.

Доводы ответчика о том, что повреждения являются нормальным износом и не подлежат компенсации, являются необоснованными, поскольку под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенным договором в течение срока его действия.

Учитывая непродолжительный срок пользования арендованным имуществом (менее одного года), повреждения в виде оторванной ручки ворот, повреждение лакокрасочного покрытия, поломка электропривода ворот, уравнительной платформы и т.д. не являются следствием нормального износа помещений.

Соответственно, доводы ответчика по дефектам 1-10, 12-14, 17, 19, 21-26 несостоятельны.

Доводы в части отсутствия недостатков 11 (наличие грязи в складских помещениях), 15 (удаление разлитой краски), также не могут быть приняты во внимание.

Предоставленные арендатором документы (копия акта вывоза мусора, акта оказанных услуг) не подтверждают устранение перечисленных в дефектной ведомости вышеперечисленных недостатков. Кроме того, возражения арендатора относительно высокой стоимости устранения дефектов не могут являться основанием для освобождения его от ответственности.

Следствием неисполнения арендатором обязанности вернуть имущество в первоначальном состоянии, является нарушение субъективного права арендодателя по договору, которое может быть восстановлено путем компенсации расходов, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Представленные истцом в обоснование причиненного ущерба доказательства подтверждают наличие вины ответчика в возникновении у истца дополнительных расходов, причинно-следственной связи между действиями ответчика и фактом возникновения спорных требований, размер причиненных убытков. Отчет об оценке надлежащими доказательствами ответчиком не опровергнут.

Ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств возврата арендованного имущества в исправном состоянии, не худшем, чем при получении помещений при заключении договора; возмещения причиненного ущерба в установленные сроки и на дату судебного заседания.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования. Приведенные в апелляционной жалобе доводы ответчика направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29.07.2020 по делу N А40-44814/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Е.Б. Алексеева А.И. Проценко