Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2020 г. N 17АП-11856/20 по делу N А60-18559/2020

г. Пермь

25 ноября 2020 г.

Дело N А60-18559/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 ноября 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В. В.,

судей Гуляевой Е.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Мальцевой Н.А.,

при участии:

от истца: не явились;

от ответчика: Бушмелева Ю.В., доверенность от 29.05.2020;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 17 августа 2020 года

по делу N А60-18559/2020

по иску Администрации города Екатеринбурга

к индивидуальному предпринимателю Качалковой Елене Викторовне (ОГРНИП 315665800011380, ИНН 665804612663)

о взыскании задолженности по договору аренды, пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Качалковой Елене Викторовне (далее - ответчик, ИП Качалкова Е.В.) о взыскании неустойки в размере 1 678 349 руб. 78 коп., в том числе 786 959 руб. 28 коп. за период с 11.02.2017 по 23.07.2018 за просрочку внесения арендных платежей по договору с февраля 2017 года по декабрь 2019 года и 891 390 руб. 50 коп. неустойки за период с 10.02.2017 по 23.07.2018, начисленной на сумму долга, взысканную решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.03.2018 по делу N А60-61879/2017 (с учетом уточнения, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.08.2020 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить. Со ссылкой п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) истец указывает, что использование ответчиком земельного участка нельзя признать бездоговорным. Истец считает, что ответчик обязан вносить арендную плату на условиях договора от 14.12.2004 N 4-640, что подтверждается судебными актами по делам N А60-43985/2015, NА60-61879/2017.

Ответчик в суде апелляционной инстанции с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, выражает согласие с выводами суда первой инстанции и просит решение суда оставить без изменения.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не направил своих представителей, что в порядке п. 2, 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без его участия.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.10.2000 между Екатеринбургский комитетом по управлению городским имуществом (продавец) и ООО Универсам "Волгоградский" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого встроенно-пристроенного помещения, сданного в аренду N К-334, по условиям которого в собственность покупателя передано нежилое встроенно-пристроенное (первый этаж) помещение с подвалом общей площадью 1 832,6 кв.м, в том числе помещение первого этажа площадью 1 252 кв.м и помещение подвала площадью 580,6 кв.м., по адресу: г. Екатеринбург, ул. Волгоградская, 47, литер А, А2. Площадь помещения определена согласно справке БТИ.

Согласно техническому паспорту БТИ по состоянию на 25.08.2012 за счет внутренней перепланировки помещений, оборудования лестниц с пробивкой части междуэтажного перекрытия площадь объекта, находящегося в собственности ООО Универсам "Волгоградский" изменилась на 1 907,5 кв.м.

В 2014 году по договору купли-продажи нежилое помещение отчуждено ООО Универсам "Волгоградский" ИП Крюковой Т.В. (право собственности зарегистрировано в ЕГРП 26.06.2014), что следует из выписки из ЕГРП от 21.04.2015 N 66/001/014/2015-4805.

Впоследствии, по договору купли-продажи объект недвижимости передан предпринимателем Крюковой Т.В. ответчику.

С 08.12.2014 ИП Качалкова Е.В. является собственником объекта недвижимости площадью 1907,5 кв.м., помещения литер А, А2, А3, кадастровый (или условный) номер 66:41:0403901:4246, инвентарный номер 1\11034\А\21/1/001, номера на поэтажном плане: подвал - помещения N N 1-11,13,26-45; 1 этаж - помещения NN 32-40,42,44-52,54-71,73-84,88, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Волгоградская, д. 47 (выписка из ЕГРП от 21.04.2015 г. N66/001/014/2015-4805).

Согласно техническому паспорту БТИ по состоянию на 07.10.2015 за счет внутренней перепланировки помещений площадь объекта изменилась и составила 1 896,3 кв.м.

Ответчику выдано новое свидетельство о праве собственности, в котором площадь объекта недвижимости указана в размере 1 896,3 кв.м.

Согласно техническому паспорту БТИ по состоянию на 02.10.2017, выпискам из ЕГРН от 21.11.2017, от 16.06.2020 площадь нежилого помещения, принадлежащего ответчику, составляет 1 892,1 кв.м.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0403073:0012 общей площадью 6 213 кв.м с разрешенным использованием для эксплуатации помещений предприятия общественного питания.

Между Администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и ЕМУП ШБС "Золушка" заключен договор от 14.12.2004 N 4640 аренды неделимого земельного участка с кадастровым номером 66:41:0403073:0012.

Общая площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0403073:0012 составляет 4 477,6 кв.м, в том числе общая площадь здания - 4 228,1 кв.м (данное обстоятельство установлено решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.03.2018 по делу N А60-61879/2017 со ссылками на ответ ЕМУП БТИ от 22.02.2018 г. N1542519/769, представленным на запрос суда) и площадь гаражей - 249,5 кв.м (заключение кадастрового инженера Солодниковой О.В. от 09.02.2018, решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.03.2018 г. по делу N А60-61879/2017).

Доказательств иных площадей земельного участка (6 213 кв.м), объектов недвижимости, расположенных на земельном участке (4 477,6 кв.м), объекта, находящегося в собственности ответчика (1 892,1 кв.м), в материалы дела не представлено, равно как и не представлено доказательств, что указанные данные являются неверными (ст. 65 АПК РФ).

Ссылаясь на то, что ответчик, являясь собственником помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0403073:0012, вносил плату за земельный участок с нарушением установленных сроков, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) обжалуемого судебного акта не имеется, в связи со следующим.

Согласно п. 2.4. договора аренды неделимого земельного участка от 14.12.2004 N 4-640 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 15.03.2013) арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с п. 6.1. договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 15.03.2013 за просрочку внесения арендных платежей договором установлена ответственность в виде уплаты арендатором пени по ставке 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа за каждый день просрочки.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 2 п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Доказательств вступления ответчика в качества арендатора в договор аренды земельного участка 14.12.2004 N 4-640 истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, оснований для вывода о том, что ответчик вступил в обязательственные правоотношения по этому договору, предусматривающие начисление неустойки за просрочку внесения арендной платы, в рассматриваемом случае не имеется.

Судом апелляционной инстанции отклоняется ссылка истца на п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, отклонен судом апелляционной инстанции.

ООО Универсам "Волгоградский" приобрело право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 66:41:0403901:4246 в 2000 году на основании договора купли-продажи с Екатеринбургский комитетом по управлению городским имуществом. Договор аренды N 4-640 заключен в 2004 году. Сведений о том, что общество вступало в договор, стало его стороной, доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, в материалах дела не содержится.

По договору купли-продажи объект недвижимости передан ИП Крюковой Т.В., в деле также не имеется доказательств, что предприниматель вступила в договор аренды, равно, как и что ей было заключено какое-либо соглашение об аренде участка.

В дальнейшем право на объект перешло к ответчику. Учитывая, что ни одному из предыдущих собственников не принадлежало право аренды на земельный участок, оснований полагать, что ответчик стал стороной договора от 14.12.2004 N 4-640 на основании ст. 552 ГК РФ, у суда не имеется.

Ссылки истца на решения Арбитражного суда Свердловской области по делам N А60-43985/2015, NА60-61879/2017 о взыскании задолженности по арендной плате за земельной участок с кадастровым номером 66:41:0403073:0012, суд во внимание не принимает в связи с тем, что при их рассмотрении были исследованы иные обстоятельства, относящиеся к другому периоду. Данные судебные акты не могут заменять соглашение о неустойки в письменной форме, которое требуется для удовлетворения требования о взыскании неустойки.

Обращение ответчика к истцу с заявлением об оформлении дополнительного соглашения к договору аренды от 14.12.2004 N 4-640, получение проекта дополнительного соглашения, указание в письмах, что ответчик является соарендатором по договору, не свидетельствуют о вступлении ответчика в договор аренды.

В то же время факт пользования ответчиком земельным участком в силу нахождения на нем принадлежащего ответчику на праве собственности объекта недвижимости установлен, ответчиком не оспаривается.

Учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным (ст. 65 ЗК РФ) у ответчика имеется обязательство по внесению платежей за фактическое пользование землей.

Исходя из положений п. 1 ст. 424 ГК РФ и п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ плата за пользование участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Расчет платы производится в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, распложенные на территории Свердловской области".

Из материалов дела усматривается, что ответчиком платежи за пользование участком вносятся. Судом первой инстанции установлена правильность расчетов платы ответчика, исходя из площади земельного участка - 6 213 кв. м, площади объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, - 4 477,6 кв.м и площади объекта, находящегося в собственности ответчика - 1 892,1 кв.м.

Истец, согласившись с позицией ответчика, указал на отсутствие задолженности по платежам за период с февраля 2017 года по декабрь 2019 года.

Истец, требующий взыскания с ответчика неустойки, не представил доказательств наличия письменного соглашения о таковой (ст. 65 АПК РФ).

Как уже было указано, ответчик не является стороной по договору от 14.12.2004 N 4-640, а, следовательно, его условия не распространяются на ответчика, в том числе обязательство по уплате неустойки за просрочку внесения платежей за пользование земельным участком.

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 августа 2020 года по делу N А60-18559/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

Е.И. Гуляева М.А. Полякова