Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2020 г. N 09АП-51654/20 по делу N А40-11211/2020

г. Москва

24 ноября 2020 г.

Дело N А40-11211/20

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.В. Бекетовой,

судей:	Л.А. Москвиной, Е.В. Пронниковой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания С.Э. Исрафиловым,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.08.2020 по делу А40-11211/20, принятое судьей Кукиной С.М.,

по заявлению ООО "ТСК Мосэнерго"

к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо - ДГИ г. Москвы

о признании незаконными решений,

при участии:

от заявителя:	Шаматрина М.С. по дов. от 25.12.2019;
от ответчика:	Сухов Д.А. по дов. от 30.12.2019;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТСК Мосэнерго" (далее - Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - Управление) о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации. Требования уточнялись в порядке ст.49 АПК РФ, приняты судом в указанной редакции.

Решением от 25.08.2020 заявленные требования удовлетворены, суд признал решения Управления Росреестра Москвы незаконными и обязал устранить допущенные нарушения путем государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков.

Не согласившись с указанным решением, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В порядке ст. 262 АПК РФ заявителем представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, по основаниям изложенным в отзыве.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда, как принятое с нарушением материальных и процессуальных норм права.

Представитель Заявителя в судебном заседании поддержал решение суда, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебное заседание третье лицо своего представителя не направило, суд располагает доказательствами его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания.

Принимая во внимание положения ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. п. 4 - 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" суд апелляционной инстанции также полагает необходимым обратить внимание на то, что информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на официальном сайте в сети Интернет (http://kad.arbitr.ru).

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав позиции представителей Управления и Заявителя, считает, что отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ООО ТСК "Мосэнерго" является собственником нежилых зданий:

расположенных по адресу: город Москва, Зеленоград, проезд N 5526, стр. 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11. Кадастровые номера: 77:10:0005006:1004; 77:10:0005006:1005; 77:10:0005006:1006; 77:10:0005006:1007; 77:10:0005006:1008; 77:10:0005006:1009; 77:10:0005006:1010; 77:10:0005006:1011; 77:10:0005006:1012; 77:10:0005006:1608; 77:10:0005006:1018;

расположенных по адресу: город Москва, Зеленоград, ул. Алабушевская, д.З, стр. 1,2,3,4,5,6. Кадастровые номера: 77:10:0001006:1011; 77:10:0001006:1006; 77:10:0001006:1010; 77:10:0001006:1009; 77:10:0001006:1008; 77:10:0001006:1007;

расположенных по адресу: город Москва, Панфиловский просп., д. 18 N 1,2,3,4,5,6,9. Кадастровые номера: 77:10:0001001:1051; 77:10:0001001:1052; 77:10:0001001:1058; 77:10:0001001:1015; 77:10:0001001:1016; 77:10:0001001:1017; 77:10:0001001:1019.

Между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО ТСК "Мосэнерго" заключены Договоры аренды земельных участков, предоставляемых правообладателю зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках:

договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:10:0005006:12 от 22.04.1996 N М-10-005094, расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград, проезд N 5526, 3, стр. 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 8А, 9, 10, 11;

договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:10:0001006:55 от 22.04.1996 N М-10-005093 расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград, ул. Алабушевская, д. 3;

договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:10:0001001:13 от 03.05.1995 N М-10-002183 расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград, Панфиловский проспект, д. 18, строение 1, 2, 3, 4, 5, 6, 9.

В дальнейшем, ООО "ТСК Мосэнерго" и Департамент городского имущества города Москвы заключили дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков, а именно: 1) дополнительное соглашение от 02.09.2019 к договору от 22.04.1996 N М-10-005094; 2) дополнительное соглашение от 19.09.2019 к договору от 22.04.1996 N М-10-005093; 3) дополнительное соглашение от 02.09.2019 к договору от 03.05.1995 N М-10-002183.

Указанными дополнительными соглашениями были внесены изменения в условия договоров аренды земельных участков в части цели предоставления земельного участка с "эксплуатации существующих зданий и сооружений районных тепловых станций" на "проектирование и строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства", в соответствии с Градостроительными планами земельных участков от 20 июля 2018 N RU77156000-038980; от 24.07.2018 N RU77194000-038962; от 18.07.2018 N RU77156000-038904.

Как указывает заявитель, целью заключения вышеуказанных дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков является получение разрешений на строительство новых зданий контрольно-пропускных пунктов (далее - КПП) на районных тепловых станциях Зеленоградского филиала ООО "ТСК Мосэнерго" в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.2011 N 256-ФЗ "О безопасности объектов топливно-энергетического комплекса".

ООО "ТСК Мосэнерго" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее по тексту Управление Росреестра по Москве) с заявлением о государственной регистрации вышеуказанных дополнительных соглашений.

В дальнейшем, ООО "ТСК Мосэнерго" были получены уведомления о приостановлении государственной регистрации дополнительных соглашений от 19.09.019 N 77/007/243/2019-3553; от 19.09.2019 N 77/007/243/2019-3550; от 03.10.2019 N 77/007/243/2019-3731), а также сообщения об отказе в государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков.

Не согласившись с указанным отказом, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением за защитой своих прав.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Апелляционный суд, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с учетом всех обстоятельств дела, поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии всех необходимых условий для удовлетворения заявленных ООО "ТСК Мосэнерго" требований.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона N 218-ФЗ.

Отказ регистрирующего органа был мотивирован непредставлением документов, подтверждающих наличие оснований для заключения спорных дополнительных соглашений без проведения торгов.

Вместе с тем, отказывая в регистрации по вышеназванному мотиву, Управление не учло следующее:

Как верно указал суд первой инстанции в обосновании принятого решения пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора, дополнительного соглашения к договору) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации).

Соответственно, Ответчик был не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие условий для заключения спорных дополнительных соглашений без проведения торгов, поскольку вопрос определения наличия соответствующих условий относится к компетенции органов, уполномоченных на осуществление функций по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности.

Поскольку спорные дополнительные соглашения были заключены на основании изданных в установленном порядке распоряжений Департамента городского имущества города Москвы, которые не были признаны недействительным, у Ответчика отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра Москвы полагает, что имело место нарушение процедуры предоставления объекта недвижимости определенному лицу, выразившемуся в нарушении статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), согласно которой, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи. В силу пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, правообладателю расположенных на нем зданий, сооружений, помещений в них.

Также, пп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ установлено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если па земельном участке расположены здание, сооружение, обьект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Материалами дела подтверждено, что ООО "ТСК Мосэнерго" является собственником расположенных на земельных участках зданий и сооружений. Земельные участки были предоставлены ООО "ТСК Мосэнерго" на условиях аренды в порядке статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ), в соответствии с которой граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица -собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу п. 5 Постановления Пленума Вьющего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предусмотренное абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

В настоящее время статьей 39.20 ЗК РФ установлены аналогичные правила предоставления земельных участков собственникам расположенных на них объектов капитального строительства.

Следовательно, исключительное право на заключение договоров аренды в отношении данных земельных участков принадлежит ООО "ТСК Мосэнерго", город Москва как собственник земельных участков лишен возможности его использования и распоряжения им каким-либо иным способом, кроме как путем предоставления в аренду или в собственность правообладателю расположенных на нем зданий.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра Москвы полагает, что "судом не дана правовая оценка тому обстоятельству, что в качестве дополнительной информации заявитель указал в заявлении, что часть земельного участка расположена в водоохраной зоне, ч. 15-16 ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации устанавливают ограничения на строительство в водоохраной зоне (речь идет о земельном участке с кадастровым номером 77:10:0005006:12). "Земельный участок расположен в территориальной зоне сохраняемого землепользования с учетным номером 77.10.1.737".

Апелляционный суд не принимает указанный довод в виду следующего.

Водоохраными зонами в силу части 1 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ) являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Исходя из открытых данных публичной кадастровой карты, можно сделать вывод, что земельный участок с кадастровым номером 77:10:0005006:12 не расположен в зонах с особыми условиями использования территорий (далее - ЗОУИТ), к которым относятся санитарная, защитная, охранная, водоохранная зона, зоны затопления, а также объекты культурного наследия., территория земельного участка не примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ (Приложение N 1). Для наглядности и подтверждения правильной работы с публичной кадастровой картой прилагаем изображение произвольно выбранного земельного участка, входящего в ЗОУИТ (Приложение N 2).

Указание Управления Росреестра по Москве в апелляционной жалобе на несоблюдение ООО "ТСК Мосэнерго" отдельных норм Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", а также норм "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее ГрК РФ) (учитывая недоказанность нахождения земельного участка с кадастровым номером 77:10:0005006:12 в водоохраной зоне) о, т.к. в силу ч.1 ст. 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Представленные на государственную регистрацию дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков полностью соответствуют нормам законодательства, действовавшим на время заключения договоров аренды земельных участков, указанные нормативно-правовые акты (Закон города Москвы N 48, ГрК РФ) не содержат указания на распространение его положений на отношения, возникшие до их введения в действие, сами договоры о предоставлении участков в пользование на условиях аренды были заключены до вступления в силу вышеуказанных нормативно-правовых актов, а именно:

договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:10:0005006:12 был заключен 22.04.1996 N М-10-005094;

договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:10:0001006:55 был заключен 22.04.1996 N М-10-005093;

договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:10:0001001:13 был заключен 03.05.1995 N М-10-002183.

В вышеуказанные договорах аренды земельных участков в п.п. 1.3 (аналогично в каждом) предусматривается цель предоставления земельных участков, а именно: "для эксплуатации существующих зданий и сооружений тепловой станции...", дополнительными соглашениями к договорам аренды были внесены изменения в условия договоров аренды земельных участков в части цели предоставления земельного участка с "эксплуатации существующих зданий и сооружений районных тепловых станций" на "проектирование и строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства", в соответствии с Градостроительными планами земельных участков от 20 июля 2018 N RU77156000-038980; от 24.07.2018 N RU77194000-038962; от 18.07.2018 N RU77156000-038904.

Допустимость заключения таких дополнительных соглашений, в том числе в части изменения цели предоставления земельного участка под строительство (реконструкцию), вытекает из основополагающих принципов свободы договора, недопустимости вмешательства кого-либо в частные дела и обусловлена правомочиями собственников на распоряжение своим имуществом, а именно: правом собственника участка разрешить осуществление на нем строительства (реконструкции), с одной стороны, и правом собственника здания на изменение конструктива и характеристик такого здания путем строительства (реконструкции), с другой стороны.

Такие права не могут быть ограничены иначе как в порядке, предусмотренном законом.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит в выводу, что суд первой инстанции обоснованно указал, что оспариваемые решения нарушают права Заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку лишает возможности свободного определения условий аренды используемого в предпринимательской деятельности земельного участка по соглашению сторон и фактически, при отсутствии на то законных оснований, влечет ограничение правомочий собственника на изменение характеристик принадлежащего ему здания путем строительства (реконструкции).

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Управлением не доказано.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований о признании незаконным отказа.

Согласно ч.2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке и сроки.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибке, апелляционной коллегией не усматривается.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2020 по делу А40-11211/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

И.В. Бекетова

Судьи

Л.А. Москвина Е.В. Пронникова