Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2020 г. N 10АП-11033/20 по делу N А41-51037/2018

г. Москва

25 ноября 2020 г.

Дело N А41-51037/18

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ООО "ЖК "Весенний" Тулинова С.В.: Родионова А.Г., по доверенности от 24.07.2020;

от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск: Семичастнова А.В., по доверенности от 17.12.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "ЖК "Весенний" Тулинова Сергея Владимировича на решение Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2018 года по делу N А41-51037/18 по иску Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск к ООО "ЖК "Весенний" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск обратился в суд с иском к ООО "ЖК "Весенний" со следующими требованиями: - взыскать с ООО ЖК "Весенний" в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск по договору N 74 от 01 ноября 2016 года аренды земельного участка с кадастровым N 50:27:0020709:452, площадью 5 465 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, пос.Леспромхоза неустойку в размере 9 626 052 руб. за период с 31.03.2018 по 16.05.2018.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2018 года по делу N А41-51037/18 исковые требования Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, конкурсный управляющий ООО "ЖК "Весенний" Тулинов Сергей Владимирович обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель конкурсного управляющего ООО "ЖК "Весенний" Тулинова С.В поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 74 от 01.11.2016. Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020709:452 общей площадью 5465 кв.м, под застройку жилыми зданиями, объектами культурно - бытового и социального назначения.

В соответствии с п.4.9 договора, арендатор обязан в течение 30 дней с момента ввода в эксплуатацию объекта, но не позднее 31.03.2018 передать в муниципальную собственность Городского округа Подольск 3 000 кв.м жилой площади.

Из пояснений сторон следует, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, расположенного на указанном земельном участке, отсутствует.

В соответствии с п.6.4 Договора аренды от 01.11.2016 N 74 за нарушение срока ввода в эксплуатацию и передачи в муниципальную собственность квартир общей площадью 3 000 кв.м Арендодатель вправе взыскать с Арендатора неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от средней рыночной стоимости объектов строительства, установленной на дату просрочки исполнения обязательств.

Руководствуясь изложенным, истец начислил неустойку за период с 31.03.2018 по 16.05.2018.

Поскольку инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, он обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств передачи в муниципальную собственность жилой площади.

Между тем, апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что ответчик не исполнил условия договора в части передачи в муниципальную собственность Городского округа Подольск 3 000 кв.м жилой площади в соответствии с п.4.9 договора, что послужило основанием для начисления неустойки.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

Как отмечено выше, в соответствии с п.п. 4.9, 5.4.19 договора, арендатор обязан в течение 30 дней с момента ввода в эксплуатацию объекта, но не позднее 31.03.2018 передать в муниципальную собственность Городского округа Подольск 3 000 кв.м жилой площади.

За нарушение срока ввода в эксплуатацию и передачи в муниципальную собственность квартир общей площадью 3 000 кв.м Арендодатель вправе взыскать с Арендатора неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от средней рыночной стоимости объектов строительства, установленной на дату просрочки исполнения обязательств (пункт 6.4 договора).

Между тем, апелляционный суд отмечает, что само по себе предоставление земельного участка ответчику в установленном законом порядке в настоящем случае не является достаточным для наличия на стороне истца права требования к ответчику об исполнении п.п. 4.9, 5.4.19 договора, поскольку встречным обязательством для арендатора за предоставление земельного участка в аренду является арендная плата (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Строительство жилых домов, по условиям договора, планировалось за счет средств арендатора или привлеченных им же средств, что закреплено в пункте 5.4.10 договора.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, должник заключил 444 договора участия в долевом строительстве в отношении 30 445 кв.м. жилой площади квартир. Объекты долевого строительства участникам строительства не переданы.

Также из пояснений апеллянта следует, что арендная плата за земельный участок установлена для ответчика и оплачивалась последним в соответствии с нормами действующего законодательства, без каких-либо льгот, связанных с возложением на арендатора дополнительной обязанности по возведению за свой счет указанного объекта и передаче объекта в муниципальную собственность.

Таким образом, в рассматриваемом случае истец, как арендодатель земельного участка не предоставил какого-либо встречного предоставления за строительство дошкольного учреждения.

Соответственно, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии ухудшения имущественного положения, нарушения прав и законных интересов истца в связи с неисполнением ответчиком обязательства по строительству указанного объекта и передаче его в муниципальную собственность.

Кроме того, в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 -9 части 3 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 названного Кодекса (часть 2 статьи 46.2 Кодекса).

Частью 3 статьи 46.2 названного Кодекса предусмотрены существенные условия договора о развитии застроенной территории, в том числе срок договора.

Спорный договор аренды земельного участка указанным выше требованиям не соответствует по своей правовой природе, признаками соглашения о развитии застроенной территории не обладает.

Также ввиду изложенного ранее (отсутствие со стороны истца встречного предоставления в части строительства указанных объектов) договор аренды не соответствует и признакам инвестиционного договора.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 07.10.2020 по делу N А41-63926/2019, предметом спора по которому являлись взыскание неустойки по договору аренды N 72 от 01.11.2016, содержащего идентичные условия с договором N 74 (предмет настоящего спора).

Кроме того, заявляя настоящий иск, Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск не представил надлежащий расчет взыскиваемой суммы неустойки, в то время как именно на истце лежит бремя доказывания правомерности заявленных им исковых требований.

Так, согласно условиям договора аренды спорная неустойка должна быть исчислена из средней рыночной стоимости объектов строительства.

Однако доказательства определения такой стоимости комитет в материалы дела не представил.

Ссылка при расчете на распоряжения Комитета по ценам и тарифам Московской области является необоснованной, так как указанные распоряжения не определяют рыночную стоимость объекта.

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене, а исковые требования оставлению без удовлетворения.

Поскольку апелляционная жалоба удовлетворена апелляционным судом, с истца в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию судебные расходы за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, ст. ст. 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2018 года по делу N А41-51037/18 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.В. Боровикова Н.В. Марченкова