Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2020 г. N 10АП-16348/20 по делу N А41-28406/2020

г. Москва

25 ноября 2020 г.

Дело N А41-28406/20

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от ООО "Планерная Недвижимость": Ешков Н.И., по доверенности от 04.06.2020;

от Администрации городского округа Химки Московской области: Ошовская М.Н., по доверенности от 11.11.2020;

от Минимущества Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Планерная Недвижимость" на решение Арбитражного суда Московской области от 03 сентября 2020 года по делу N А41-28406/20 по иску Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Планерная Недвижимость", третье лицо: Минимущество Московской области, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Планерная Недвижимость" о взыскании с ответчика арендной платы за период с 23.12.2019 по 31.12.2019 на основании пункта 2 статьи 2 закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ, расторжении договора N ЮА-202 от 31.07.2012 аренды земельного участка КН 50:10:0080302:210, обязании ответчика возвратить земельный участок КН 50:10:0080302:210, взыскании с ответчика неустойки в размере 12 393, 5 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда в части возврата земельного участка.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 сентября 2020 года по делу N А41-28406/20 заявленные требования удовлетворены в части. Суд решил: расторгнуть договор N ЮА-202 от 31.07.2012 аренды земельного участка с КН 50:10:0080303:210. Обязать ООО "Планерная Недвижимость" возвратить Администрациия городского округа Химки Московской области земельный участок с КН 50:10:0080303:210. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Планерная Недвижимость" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N ЮА-202 от 31.07.2012 аренды земельного участка с КН 50:10:0080302:210, сроком на 49 лет, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса и осуществления рекреационной деятельности.

В связи с тем, что, по мнению истца, земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению, истец направил 21.01.2020 ответчику претензию, в которой предложил обществу расторгнуть договор аренды.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использовании земельного участка не по целевому назначению.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Доказательств совершения ответчиком действий по подготовке всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе проектной документации, в материалы дела не представлено.

Не представлены в материалы дела и доказательства совершения действий, направленных на получение документов, необходимых для получения разрешения на строительства, в том числе отсутствует градостроительный план земельного участка, результаты инженерных изысканий, проект организации строительства объекта капитального строительства, положительное заключение экспертизы проектной документации, иные документы, свидетельствующие о совершении ответчиком действий, направленных на получение разрешения на строительства, земляных работ, присоединения к коммунальным сетям и т.п.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что был лишен возможности предоставить в материалы дела доказательства освоения земельного участка.

Апелляционный в судебном заседании предоставил ответчику возможность представить соответствующие доказательства. Ответчик представил:

- договор генерального подряда N ПН-2019-12/11;

- платежное поручение N 23 от 19.05.2020;

- акт о приемке выполненных работ;

- справка о стоимости выполненных работ;

- разрешение на строительство.

Апелляционный суд такие документы к материалы дела приобщил.

По итогам изучения указанных документов апелляционный суд пришел к выводу, что они факт освоения спорного земельного участка не подтверждают, так как не относятся к спорному земельному участку с КН 50:10:0080302:210, поскольку ими регламентируются вопросы строительства объектов на земельном участке с КН: 50:10:080302:0140.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о расторжении договора аренды.

Поскольку спорный договор аренды расторгнут, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование об обязании ответчика возвратить земельный участок.

В части отказа в требованиях о взыскании арендной платы и неустойки апелляционная жалоба доводов не содержит.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 03.09.2020 по делу N А41-28406/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.В. Боровикова В.Н. Семушкина